星浩資本3期基金募資額60億 或刷新地產(chǎn)PE紀(jì)錄

5月21日，星浩資本宣布啟動(dòng)星光耀地產(chǎn)基金第三期募集，計(jì)劃募資規(guī)模達(dá)45億-60億元人民幣，有望刷新國(guó)內(nèi)地產(chǎn)基金募資新紀(jì)錄。

5月20日，據(jù)媒體報(bào)道，星浩資本的母公司復(fù)星國(guó)際則宣布籌組一項(xiàng)價(jià)值10億美元的私募基金，大部分為來(lái)自中國(guó)以外的退休基金等機(jī)構(gòu)投資者。復(fù)星首席執(zhí)行官梁信軍在股東會(huì)后回應(yīng)稱，公司確有相關(guān)計(jì)劃，但10億美元數(shù)字不確切，1-2個(gè)月后將公布詳情。目前復(fù)星系旗下房地產(chǎn)基金主要包括智盈、共贏和星浩三大主要的管理平臺(tái)。

幾乎與募資同時(shí)，星浩資本已展開(kāi)新的土儲(chǔ)行動(dòng)。5月16日星浩聯(lián)手綠地，以13.79億元的底價(jià)競(jìng)得上海閘北區(qū)319街坊87丘地塊，折合樓面地價(jià)8600元/平方米，規(guī)劃建筑面積16.03萬(wàn)平方米。德佑地產(chǎn)市場(chǎng)研究部認(rèn)為，這一較低的樓板價(jià)給未來(lái)留下了較為充足的盈利空間。

這是繼2012年星浩資本聯(lián)合復(fù)星競(jìng)得上海真如城市副中心A1、A2地塊之后，再度在上海市中心拿地，該地塊將建為繼真如項(xiàng)目之后的上海又一個(gè)星光耀廣場(chǎng)。星浩資本首席執(zhí)行官趙漢忠透露，星浩資本在該地塊開(kāi)發(fā)中將占50%的比重，預(yù)計(jì)項(xiàng)目總投資將在40億以上，由星浩資本團(tuán)隊(duì)操盤。

值得關(guān)注的是，綠地剛以30億元借殼盛高置地香港上市，尚未展開(kāi)融資動(dòng)作，業(yè)內(nèi)人士指出，該公司此時(shí)選擇聯(lián)手拿地，或許也有出于緩解資金壓力的考慮。高力國(guó)際董事朱磊認(rèn)為，近期土地市場(chǎng)回暖，險(xiǎn)資、基金、信托等進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)越來(lái)越普遍，像星浩資本這樣自身?yè)碛谢鸸芾砥脚_(tái)的企業(yè)，拿地還是有優(yōu)勢(shì)的。

據(jù)公開(kāi)資料，2010年10月成立的星浩資本已募集和管理兩期星光耀基金，共56億元。所募基金已在大連、哈爾濱、南通、上海和蘇州等多個(gè)城市建設(shè)城市綜合體項(xiàng)目，這些項(xiàng)目建成后價(jià)值將超過(guò)600億元。部分項(xiàng)目還與美國(guó)保德信 、紐約梅隆銀行等知名機(jī)構(gòu)以組建合資公司的形式進(jìn)行開(kāi)發(fā)。

三期基金募集完成后，加上前兩期基金總規(guī)模，星浩資本旗下星光耀地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基金將超過(guò)100億元。

星浩一期、二期的產(chǎn)品都是純股權(quán)，但從三期開(kāi)始星浩豐富了產(chǎn)品線，分成了三個(gè)產(chǎn)品，45億中是包括了20億的A類純債權(quán)產(chǎn)品，15億的B類保本浮動(dòng)型產(chǎn)品即所謂的夾層基金，以及10億的C類純股權(quán)產(chǎn)品，預(yù)計(jì)三期將產(chǎn)生更大的杠桿效應(yīng)。星浩資本副總裁黃海濱指出，由于杠桿率和風(fēng)險(xiǎn)較高，其回報(bào)率亦相對(duì)較高，估計(jì)資產(chǎn)年回報(bào)率在20%左右。

黃還透露，星浩資本將嘗試基金多元化戰(zhàn)略。公司考慮今年分別推出華人美元平行基金和文化創(chuàng)意地產(chǎn)基金，前者是通過(guò)募集海外華人手中閑散的美元資金，以美元基金的形式投回國(guó)內(nèi)，募集規(guī)模計(jì)劃1-2億美元。

星浩資本此前發(fā)行的兩期房地產(chǎn)私募基金，主要投資于一線城市及部分二線城市的城市綜合體項(xiàng)目，單個(gè)項(xiàng)目建筑面積基本在30萬(wàn)平方米以上，投資額達(dá)數(shù)十億元。而文化地產(chǎn)基金計(jì)劃投資體量更小，是建筑面積15-20萬(wàn)平方米的中型綜合體，并擬與影視公司合作，在項(xiàng)目中植入文化娛樂(lè)元素，首期基金計(jì)劃募集15億元左右。

由于目前星浩資本所投項(xiàng)目還沒(méi)有一個(gè)完成開(kāi)發(fā)周期，基金退出也還在尋求最佳路徑。對(duì)項(xiàng)目整體展開(kāi)IPO、Reits等證券化手段，已被星浩資本列入退出機(jī)制范疇。黃海濱進(jìn)而透露，星浩資本考慮近期再募集設(shè)立一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)并購(gòu)基金，在星浩地產(chǎn)基金期滿需退出一些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目時(shí)，以市場(chǎng)價(jià)格接手，繼續(xù)開(kāi)拓項(xiàng)目利潤(rùn)空間。

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