成都寫(xiě)字樓泡沫已現(xiàn)？

　　李秀中

　　成都100多個(gè)城市綜合體的寫(xiě)字樓將在2012年集中上市，天量供應(yīng)引發(fā)業(yè)界對(duì)成都商業(yè)地產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂。最近兩家機(jī)構(gòu)的一季度報(bào)告都預(yù)示，成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)2012年將面臨供大于求的嚴(yán)峻形勢(shì)。

　　世邦魏理仕報(bào)告顯示，預(yù)計(jì)二季度將會(huì)有巨量寫(xiě)字樓入市，將加劇供過(guò)于求的現(xiàn)狀。仲量聯(lián)行的報(bào)告也顯示，大量新增供應(yīng)及竣工高峰將令市場(chǎng)面臨一定壓力，預(yù)計(jì)未來(lái)12個(gè)月內(nèi)全市空置率將有顯著上升。

　　放量供應(yīng)

　　四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2011年5月底，成都在建和立項(xiàng)的城市綜合體已經(jīng)達(dá)到88個(gè)(商業(yè)體量超過(guò)5萬(wàn)平方米)。不過(guò)，銳利數(shù)據(jù)成都公司總經(jīng)理郭潔認(rèn)為，今年的數(shù)據(jù)將“遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止，至少150個(gè)”。

　　世邦魏理仕的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)將出現(xiàn)供應(yīng)高峰，創(chuàng)紀(jì)錄地達(dá)到250萬(wàn)平方米，2011年這一數(shù)據(jù)還不到100萬(wàn)平方米。

　　不過(guò)，這一壓力在一季度尚未顯現(xiàn)。世邦魏理仕發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，一季度優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均租金環(huán)比上漲1.1%至每月每平方米99.7元。新增供應(yīng)量有小幅增量，但市場(chǎng)空置率依然存在微量下降，環(huán)比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)至24.9%。

　　世邦魏理仕認(rèn)為，這種增長(zhǎng)仍舊是因?yàn)橐患径刃略龉?yīng)量微少并不能滿足市場(chǎng)需求，而新入市的坐落在市中心白揚(yáng)大廈為優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫(xiě)字樓租金定價(jià)并不低，吸納量也基本達(dá)到預(yù)期，使得租金有所上升且空置率下降。

　　仲量聯(lián)行的報(bào)告也顯示，成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)在傳統(tǒng)租售淡季的第一季度仍保持活躍，成都市甲級(jí)寫(xiě)字樓凈吸納量為31075平方米。雖受新項(xiàng)目入市影響，第一季度末全市甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率升至23.1%，但受強(qiáng)勁租賃需求推動(dòng)，可比項(xiàng)目空置率持續(xù)走低，降至15.7%。全市甲級(jí)寫(xiě)字樓平均有效租金持續(xù)上升勢(shì)頭，至季末微漲至每平方米每月119.6元，環(huán)比及同比分別增長(zhǎng)0.2%、11.1%。

　　不過(guò)，世邦魏理仕預(yù)計(jì)二季度將會(huì)有大量寫(xiě)字樓入市，其中最令人矚目的為來(lái)福士、鐵獅門晶融匯以及華潤(rùn)大廈和時(shí)代8號(hào)。這些新增量將大大提升成都現(xiàn)有市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的質(zhì)量及數(shù)量。而推遲在二季度入市的位于天府大道沿線的天量寫(xiě)字樓，將加劇供過(guò)于求的現(xiàn)狀，持續(xù)影響這部分地區(qū)的售價(jià)及租金。情況不容樂(lè)觀。

　　泡沫已現(xiàn)？

　　成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)的現(xiàn)狀已經(jīng)引起當(dāng)?shù)貥I(yè)界的擔(dān)憂，一些資深業(yè)內(nèi)人士從目前供求關(guān)系的角度來(lái)看，認(rèn)為成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫，而且在2012年很有可能會(huì)面臨破裂。

　　不過(guò)，世邦魏理仕華西區(qū)董事總經(jīng)理胡港文表示，從寫(xiě)字樓市場(chǎng)來(lái)看，一線城市以外的省會(huì)城市在未來(lái)一兩年之內(nèi)會(huì)有一個(gè)短期的放量供應(yīng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)加劇。在這兩年內(nèi)，會(huì)超出市場(chǎng)需求，但是隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，以及服務(wù)業(yè)比重的提高，這些供應(yīng)量會(huì)被消化。

　　世邦魏理仕中國(guó)區(qū)總裁兼首席執(zhí)行官蒲敬思也表示，從寫(xiě)字樓市場(chǎng)來(lái)看，目前的確碰到這樣一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，短期內(nèi)供大于求的情況會(huì)造成結(jié)構(gòu)性空置率比較高。不過(guò)，他也認(rèn)為：“雖然今年中國(guó)的GDP增長(zhǎng)率下調(diào)到7.5%~8%左右，但是我們覺(jué)得還是有強(qiáng)勁的發(fā)展動(dòng)力，這從整體上減少了整個(gè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)和物業(yè)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。整體來(lái)看，風(fēng)險(xiǎn)是很低的。”

　　胡港文表示，短時(shí)間內(nèi)放量供應(yīng)可能最明顯的一個(gè)現(xiàn)象就是租金、價(jià)格方面會(huì)面臨壓力。但是，如果看以往中國(guó)其他一些城市的辦公樓市場(chǎng)發(fā)展，15年前陸家嘴的供需平衡現(xiàn)狀可能比現(xiàn)在這些省會(huì)城市更嚴(yán)峻，但是也可以看到由于中國(guó)改革開(kāi)放的發(fā)展帶來(lái)大量需求，吸納了大量的供應(yīng)，現(xiàn)在陸家嘴的租金也很高。

　　他同時(shí)表示，整個(gè)成都市場(chǎng)可能有一個(gè)問(wèn)題，前幾年土地大量集中出讓導(dǎo)致新增的寫(xiě)字樓供應(yīng)量集中在短期放量供應(yīng)。今后在發(fā)展中應(yīng)從土地的供應(yīng)源頭上進(jìn)行控制，更科學(xué)地去研究判斷未來(lái)對(duì)辦公市場(chǎng)的新增需求量，這樣可以有調(diào)節(jié)性地增加新供應(yīng)。