溫州民資階梯式集結(jié)拿地

　　隱藏在主要股東背后的民間資金并不在臺前出現(xiàn)，其利益保證來自于各自與上一階梯的私下協(xié)議。在每股大資金的后面，會有N股小資金呈階梯式集結(jié)。

　　文 │ 本刊記者 金少策

　　2010年12月25日，央行再度開啟貨幣政策工具箱，宣布次日起上調(diào)一年期存貸款基準利率25個基點，這是2010年內(nèi)央行第二次加息。與此同時，銀行資金告急的背后也正發(fā)生著許多變化，高息攬儲現(xiàn)象隱現(xiàn)，民間借貸暗流洶涌……近期，上海，浙江的杭州、寧波、溫州等城市連續(xù)再冒地王。在銀行信貸全面趨緊的2010年年末，民間集資成了小型房企的主要渠道。

　　“我們要尋求一種資金的聯(lián)合，不能單單依靠銀行?！睖刂菀幻康禺a(chǎn)開發(fā)商負責人透露，抱團拿地也是資金抱團炒房模式的一種延伸，也是溫州民間資本四處投資的最顯著特色。他表示，在這些環(huán)節(jié)中，隱藏在主要股東背后的民間資金并不在臺前出現(xiàn)，其利益保證來自于各自與上一階梯的私下協(xié)議。在每股大資金的后面，會有N股小資金呈階梯式集結(jié)。

　　置信地產(chǎn)樣本

　　在這一波地王頻出的“攬地潮”中，溫州又躍上“浪尖”。2010年11月29日，置信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以37.02億元的價格，一舉創(chuàng)下了溫州近幾年來的土地成交總價紀錄。

　　2009年一年中，置信地產(chǎn)斥資近30元拿地。2009年至今，置信地產(chǎn)競得溫州樂清市4宗地塊和平陽縣1宗地塊，總面積達23萬平方米，地上總建筑面積54萬平方米。

　　“其實這家公司之前并不是很出名，但這兩年發(fā)展非?！みM’。”溫州一房地產(chǎn)人士表示，在2010年銀行貸款全面抽緊，對開發(fā)商貸款基本停貸的情況下，置信地產(chǎn)的資金來源很有可能是數(shù)目眾多的溫州民間資金。面對這一質(zhì)疑，置信地產(chǎn)的相關(guān)人員并不介意。

　　“溫州是民間資本非?；钴S的城市，我們公司有很多股東，項目比較好，個人資金沒地方投，關(guān)系比較好，給你搭點股也很正常?！睂τ谕饨绲馁|(zhì)疑，置信地產(chǎn)相關(guān)人士如此回應(yīng)。

　　《浙商》記者調(diào)查得知，置信地產(chǎn)分布在溫州的樂清、平陽、鹿城等處的開發(fā)項目，并不屬于一個團隊運作。有的是集團自身開發(fā)，也有的和其他房地產(chǎn)開發(fā)商一起聯(lián)合開發(fā)。而且，這次地王的先期運作資金，集合了當?shù)貛资移髽I(yè)主的資金，置信的這種聯(lián)合形式在當?shù)匦》康禺a(chǎn)開發(fā)商中比較常見。

　　據(jù)知情人士透露，置信地產(chǎn)在拍得地王之后，有股東到溫州龍灣區(qū)的一些企業(yè)中“游說”出資入股，開始開價是1000萬元起，后降到500萬元，并答應(yīng)捆綁地王上一套豪宅的指標。

　　階梯式集結(jié)

　　實際上，民間資金階梯式集結(jié)這一形式，已經(jīng)成為溫州中小房地產(chǎn)開發(fā)商的資金主要來源。

　　溫州一位房地產(chǎn)業(yè)人士告訴《浙商》記者，之前，競得溫州龍灣中心區(qū)某地塊的開發(fā)商融資渠道涉及多家鞋業(yè)、閥門等制造企業(yè)的資金；而剛剛組建不久的甌聯(lián)財團，近期則注資溫州某房地產(chǎn)開發(fā)商，并競得市區(qū)一黃金地塊，該財團由8家集團、19家公司聯(lián)合組建。

　　溫州當?shù)叵嚓P(guān)金融監(jiān)管人士透露，溫州市2010年10月份的居民儲蓄余額比同年9月份減少了80多億元。80多億資金跑到哪兒去了呢？而近半年以來，銀行貸款除了個人貸款還有所增長外，其他基本處于停滯狀態(tài)。

　　“個人貸款的這部分資金，也很有可能進入房地產(chǎn)領(lǐng)域?！睖刂葜行∑髽I(yè)發(fā)展促進會會長周德文表示：“一個勞動力成本提高，另外一個創(chuàng)新能力薄弱了，那么做這些老的、傳統(tǒng)行業(yè)沒市場了嘛，原來有些資本積累了，就投到房地產(chǎn)領(lǐng)域?！睒非迨写笱笃囯娖麟娮佑邢薰究偨?jīng)理盧功洋表示，“這也是沒有辦法的事情?！?/p>

　　另一方面，銀行對房地產(chǎn)公司的惜貸也讓民間資金有了新的出口。

　　“從銀行貸不出錢來怎么辦？企業(yè)需要短時間的資金周轉(zhuǎn)，只能通過民間借貸?！睖刂蔟垶车囊晃坏禺a(chǎn)開發(fā)商表示，各大銀行卡得比較緊，抵押貸款都比較困難，他們只能通過一些小的擔保公司來解決資金問題。

　　“現(xiàn)在基本不存錢到銀行，利率那么低，物價卻在全面暴漲，存得越多，縮水越多?！睖刂蓐愊壬牟糠仲Y金就進入了某一個房地產(chǎn)項目。在這之前，他的資金用于炒房，現(xiàn)在則用來拿地。

　　事實上，在房產(chǎn)新政出臺后，在調(diào)控政策下，溫州亦推出“限購令”和“禁購令”，但對商業(yè)用房沒有限制，大量資金轉(zhuǎn)投了商鋪及土地市場。

　　信貸收緊催火民間借貸

　　2010年以來，溫州銀行業(yè)的平均加權(quán)貸款利率一路大漲，同年10月份更是“跳空高開”。

　　《浙商》記者從中國人民銀行溫州中心支行(以下簡稱溫州人行)獲得的一組數(shù)據(jù)顯示，截至2010年10月，溫州全市貸款平均加權(quán)利率為6.99%，而9月份的數(shù)據(jù)是6.74%。

　　“貸款利率提升，說明兩個問題，一是資金供應(yīng)渠道抽緊，二是資金需求量增加?！睖刂菽彻煞葜粕虡I(yè)銀行一位工作人員認為。

　　溫州人行的數(shù)據(jù)同時也顯示，截至2010年10月底，溫州區(qū)域內(nèi)銀行各項人民幣存款余額約為6000億元，比年初增加800.09億元，比2009年同期少增149億元。與此同時，貸款余額為5200多億元，比年初新增882億元，比2009年同期少增了200多億元。

　　與此同時，民間借貸規(guī)模也以驚人速度增長。溫州人行對400戶企業(yè)或個人的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至2010年10月，被監(jiān)測機構(gòu)借貸資金總量同比增加21%。2010年12月份的上半個月，民間借貸年利率已經(jīng)漲到了23%以上了。

　　溫州業(yè)內(nèi)人士稱，現(xiàn)在資金面比2008年還緊，民間借貸利率水平已經(jīng)接近2008年底高峰。

　　周德文舉了個例子，前幾天有家溫州的中小企業(yè)急需100萬元周轉(zhuǎn)，借款12天，月利為8分，這個利率水平已經(jīng)接近2008年底高峰。有些中小企業(yè)的日子甚至比那時還難過?！?/p>