去外資銀行辦按揭 可能省一半多利息

　　采訪·撰文/白鶴

　　向外資銀行申請第二套住房貸款，仍可以享受利率七折優(yōu)惠，一套房可能少付50%以上的利息。

　　中資銀行下半年房貸收緊之后，外資銀行房貸大門洞開，而且利率可以享受七折優(yōu)惠，這吸引了打算二次購房的消費者，李旭（化名）夫婦就搭上了外資銀行房貸這班車。

　　房價上漲之勢絲毫未減，李旭夫婦二人毅然決定出手，為即將到來的“添丁計劃”選擇二次置業(yè)。雖然樓市步入傳統(tǒng)的旺季“金九銀十”，可是再次收緊的二套房貸政策卻讓中資銀行不像往常那么熱情，他們對李旭這樣有“改善性需求”的客戶嚴格執(zhí)行基準利率上浮10％的規(guī)定。

　　正當李旭準備咬牙承受1.1倍的利率之“重”時，外資銀行卻悄悄向他遞上橄欖枝。隨著二套房貸政策的收緊，部分中資銀行貸款漸漸接近滿額，外資銀行卻迎來了難得的機會，紛紛推出各種優(yōu)惠大餐“搶灘”曾被中資銀行壟斷的房貸市場。

　　7折優(yōu)惠利率

　　“目前辦理房貸按揭可以贈送一年的房屋財產(chǎn)保險，同時可以免除所有貸款手續(xù)費、房屋評估費、律師費等服務(wù)費?！被ㄆ煦y行房貸部邱先生告訴李旭，“對于二套房貸，首付要四成，但利率仍可享受到七折優(yōu)惠?！鼻裣壬鷱娬{(diào)贈送保險這樣的“大禮包”，是其區(qū)別于中資銀行的優(yōu)勢，“中資銀行有這樣的業(yè)務(wù)嗎？在他們那辦按揭保險是要您自己交保費的?！?/p>

　　“財產(chǎn)險是一項不錯的促銷措施，外資銀行現(xiàn)在開展營銷，是一個很好的時機?！眲P盛經(jīng)略擔保有限公司總經(jīng)理康勝認為，前8個月國內(nèi)銀行住房貸款額度基本發(fā)放完畢，目前正在對業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)進行調(diào)整，住房貸款市場房貸量有所減緩。而外資銀行為客戶的財產(chǎn)險買單，對于客戶來說是好消息。

　　東亞銀行工作人員也答復李旭，二套房貸的利率仍可以比照基準利率下浮26％～29％，而且辦理房貸按揭業(yè)務(wù)后他還可以變身為東亞銀行的顯卓理財客戶（在東亞銀行存款達到50萬元的客戶才能享受到這種待遇）?！懊磕晟諘湍粡埞_斯生日券，還會贈送意外保險?！狈抠J部的孫小姐很熱情。

　　二套房貸利率能打7折，各項手續(xù)費和服務(wù)費至少也能減免2000元，難怪購房者心動了。據(jù)了解，花旗銀行的個人存款質(zhì)押貸款，最多可貸1000萬元，貸款額度最高可達質(zhì)押存款的九成，利率最多可在基準利率上下浮動10％。更有甚者，滬上各家外資銀行為爭搶客戶推出各種新奇的房貸優(yōu)惠套餐：辦房貸送冰箱，辦房貸送信用卡積分。

　　“假設(shè)買一套100萬元的房子，光評估費這一塊費用就可節(jié)省近千元，如果再送冰箱的話，真劃算?！睏钔饾嵥氵^一筆賬，她是某二手房中介公司的貸款部經(jīng)理，對近來外資銀行搶奪房貸“蛋糕”激烈程度感同身受。由于不少中資銀行已經(jīng)完成全年房貸指標，如今放貸量大幅減少，而外資銀行貸款投放比較均衡，沒有貸款額度的限制，她認為現(xiàn)在搶奪房貸業(yè)務(wù)，正是好時機。

　　還款靈活省利息

　　外資銀行靈活的產(chǎn)品設(shè)計和高含金量的附加服務(wù)已經(jīng)吸引了不少客戶，朋友告訴李旭，現(xiàn)在辦房貸不但借款利率能打折，還款更有優(yōu)惠。

　　渣打銀行在今年年初推出的“活利貸”是一項全新的住房按揭貸款服務(wù)?？蛻艨梢詫㈤e置資金存入還款賬戶，視為抵扣貸款計息本金，從而有效節(jié)省貸款利息，并縮短還款期限。當然，這筆資金只是存在該賬戶中，并沒有實際發(fā)生提前還貸行為，如果客戶有需求仍可以隨存隨取，銀行每日根據(jù)資金變化計息。

　　這種變相的調(diào)整使月供款中有更多比例直接歸還貸款本金，貸款自然越還越快，利息節(jié)省的也就越多。由于“活利貸”是按日計息，哪怕只存一天，利息都會自動轉(zhuǎn)為貸款利息，所以閑置資金存得越多，存的時間越長就越實惠。

　　李旭算了筆賬，自己準備貸款80萬元購買房屋，還款期為30年。如果通過“活利貸”業(yè)務(wù)，將每月3000元的閑置資金作為活期存款放在房貸的還款賬戶中，30年總利息約為40萬元，比普通房貸節(jié)省約52%；還款年限為23年，相比普通房貸縮短近7年。

　　不過渣打銀行工作人員告訴李旭，選擇了“活利貸”，就不能享受房貸利率7折優(yōu)惠。

　　如果李旭平時用來抵扣貸款本金的閑置資金較少，且不具有長期性，則選擇活利貸可能得不償失。此外，按照渣打銀行的規(guī)定，借款人還款金額利息節(jié)省的最高上限為總貸款額的50%。也就是說，當借款人存款金額超過貸款金額的50%以后，在貸款利率計算方面還是按照50%的貸款額度計算，而多出的存款額度將不再享受“提前還款”的優(yōu)惠規(guī)定。

　　外資銀行網(wǎng)點較少也讓李旭為還款問題頭疼。業(yè)內(nèi)人士認為，外資銀行以善于產(chǎn)品創(chuàng)新和提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)見長，促銷措施會吸引到一些客戶。但由于外資銀行營業(yè)網(wǎng)點較少、頭寸不足、對本土市場缺乏了解等特點，其搶奪市場的效果尚難預(yù)料。

　　在與外資銀行接觸過程中，李旭感受到了外資銀行一貫的“挑剔”。 李旭購買的是北京郊區(qū)的一套二手房，因此在接到工作人員的電話時，她們的第一個問題一定是“你所購買的房子房齡超過10年了嗎？”外資銀行對抵押房屋要求之嚴格似乎超出李旭的預(yù)料。他想申請辦理渣打的“活利貸”業(yè)務(wù)，渣打銀行房貸部的工作人員明確告知，“原則上郊區(qū)的房子我們是不辦理的，北京五環(huán)外的房子我們一般不考慮，除非是別墅或者地鐵沿線附近的住宅?！?/p>

　　9月25日，匯豐銀行CEO紀勤（Michael Geoghegan）的辦公室從倫敦遷至香港，此舉正表明了中國市場在匯豐銀行戰(zhàn)略版圖中的份量?！爸袊鴺I(yè)務(wù)是我們的重中之重?！奔o勤在香港表示。此前不久，東亞銀行內(nèi)地業(yè)務(wù)掌舵人關(guān)達昌上任后，曾公開表示看好內(nèi)地的房貸業(yè)務(wù)，對此很有信心。

　　外資行和中資行在房貸業(yè)務(wù)上優(yōu)劣相比

　　答：外資銀行今年上半年放貸有限，增幅不大，大項目進入也比較少，肯定希望尋找一些新的贏利點?；跀U大房貸份額進行一次促銷是必要的，但要把握好度，否者將涉嫌變相降低利率。外資銀行自身的特點，決定其鎖定的多為高端客戶群，普遍存在網(wǎng)點較少的現(xiàn)象，在服務(wù)功能上不如中資銀行，資金頭寸也沒有國內(nèi)銀行寬裕。

　　個人銀行辦理房屋按揭，應(yīng)該考慮什么因素選擇適合自己的銀行？

　　答：選擇去哪家銀行貸款首先要考慮銀行貸款利率的下浮幅度、適用利率的浮動方式。就房貸利率下浮幅度而言，目前各銀行對首套房都按基準利率下浮30%執(zhí)行，但對首套房認定的標準不一。如購買過多套商品房，只要把之前的房貸結(jié)清，有部分銀行也認可其為首套房。貸款時可以比較多家銀行的利率政策，爭取享受基準利率下浮30%的利率下限。

　　要想獲得低利率，還可以考慮利率的浮動方式即調(diào)整頻率。目前大部分銀行約定，如遇人民銀行基準利率調(diào)整，各銀行將在下一年的1月1日對貸款利率進行相應(yīng)調(diào)整。也有少部分銀行允許客戶按借款日浮動，即遇人民銀行基準利率調(diào)整，貸款利率在放款每滿1年后再進行調(diào)整。由于我國目前利率處于底部區(qū)域，未來有加息的預(yù)期。利率調(diào)整的周期越長對房貸者越有利。

　　另外，有一個容易被貸款人忽略的地方是貸款費用。在辦理商業(yè)貸款時，一般會產(chǎn)生貸款合同公證費、保險費、抵押登記費、貸款合同工本費、評估等費用，總金額達幾千元。目前也有不少銀行部分或者全額免去上述費用，因此，貸款人應(yīng)多家比較后再選一個收費較為優(yōu)惠的銀行。

　　去外資銀行辦理按揭貸款，申請人需要提供什么資料？

　　答：各家外資銀行要求提供的資料詳情不同，但總體而言包括三部分：身份證明、收入證明和房產(chǎn)交易文件。

　　身份證明一般包括有效身份證明（如身份證/護照等）、戶口本、結(jié)婚證。

　　不同的外資銀行對收入證明資料要求不同，視客戶是受雇人士還是自雇人士而定。受雇人士通常要提供申請人過去一年的繳稅證明或知名公司的雇傭合同、公司證明信、過去三個月的工資單之一，以及過去三個月的主要銀行賬戶月結(jié)單等其他資料；自雇人士除了提供申請人個人收入證明外，還要提供公司所有權(quán)證明文件，如企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、法人代碼證書和稅務(wù)登記證以及公司過去一年審計過的財務(wù)報表等。

　　房產(chǎn)交易文件包括房屋買賣合同、房屋預(yù)售合同、首付收據(jù)等資料。