三四線城市投資房地產(chǎn)五大風(fēng)險(xiǎn)

　　本刊記者 龔艷

　　《浙商》記者在走訪了河北、遼寧、廣西、安徽等省份的一些中小城市以及在當(dāng)?shù)赝顿Y的房產(chǎn)企業(yè)后發(fā)現(xiàn)，盡管三四線城市的房產(chǎn)市場(chǎng)具有很大的發(fā)展空間，但企業(yè)在投資過程中，仍然需要提防來自各方的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是政策上的風(fēng)險(xiǎn)和法律上的風(fēng)險(xiǎn)。

　　當(dāng)?shù)卣氖棚L(fēng)險(xiǎn)——

　　在三四線城市的城市化過程中，每屆政府的更替對(duì)房產(chǎn)政策的連續(xù)性會(huì)造成一定的影響，一些官員的失信更是讓一些外來房產(chǎn)投資商損失巨大。對(duì)于投資商而言，在與政府部門前期談判時(shí)作好談判紀(jì)要，并要求政府部門即使換屆，也要保持政策的一致性；而最保險(xiǎn)和聰明的方法就是一個(gè)項(xiàng)目在當(dāng)屆領(lǐng)導(dǎo)任期內(nèi)完成。

　　舊城改造的拆遷風(fēng)險(xiǎn)——

　　河北濱江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司參與石家莊休門城中村改造已經(jīng)有5個(gè)年頭，但是拆遷問題仍然是公司最頭痛的問題。舊城改造、城中村改造項(xiàng)目中，拆遷以及安置、補(bǔ)償拆遷戶不可避免。有的開發(fā)商對(duì)征地與拆遷工作沒有足夠的重視，以致于遇到困難后措手不及被陷入遙遙無期的說服動(dòng)員工作中，貽誤了預(yù)定工期。

　　專家提醒，開發(fā)商的征地與拆遷工作離不開當(dāng)?shù)卣徒值?、村等基層組織的幫助，以當(dāng)?shù)卣疄閺?qiáng)有力的后盾，加上當(dāng)?shù)卮寤蚪值勒f服動(dòng)員的配合，采用合法的手段及靈活的策略一定能把征地與拆遷工作做好。尤其是要運(yùn)用法律手段把拆遷中可能帶來的法律糾紛及早消除。

　　聯(lián)合開發(fā)中的合作風(fēng)險(xiǎn)——

　　在省外進(jìn)行房產(chǎn)投資時(shí)，由于資金實(shí)力不強(qiáng)或在當(dāng)?shù)厝谫Y渠道不暢時(shí)，往往采用與其他企業(yè)共同出資或一方出地一方出錢等方式。而在這樣的合作關(guān)系中往往埋藏著潛在的矛盾。要想避免矛盾的發(fā)生，就應(yīng)該“親兄弟明算賬”，在合作之前，簽訂細(xì)致的合同，并嚴(yán)格履行。

　　融資不暢的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)——

　　中小民營房企的主戰(zhàn)場(chǎng)是在三四線城市，甚至縣城，在這些城市中，銀行體系主要以國有四大銀行為主，其他的商業(yè)銀行幾乎不多。當(dāng)?shù)劂y行對(duì)外來房產(chǎn)企業(yè)的支持力度相對(duì)較弱。建議在這些城市投資的開發(fā)商進(jìn)駐之前，先了解當(dāng)?shù)亟鹑诃h(huán)境，對(duì)于金融環(huán)境不好、金融體系不健全的地區(qū)，盡量使用自有資金進(jìn)行投資建設(shè)。

　　對(duì)市場(chǎng)需求分析錯(cuò)誤的風(fēng)險(xiǎn)——

　　三四線城市做房地產(chǎn)的一個(gè)難題還是地方經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，甚至沒有成型的支柱產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)鏈，人們的消費(fèi)觀念相對(duì)落后。因此，投資者在投資之前要做好充分的市場(chǎng)調(diào)查，包括當(dāng)?shù)氐拿袼琢?xí)慣和風(fēng)土人情等；房產(chǎn)的營銷和廣告一定要結(jié)合當(dāng)?shù)氐默F(xiàn)狀。如果在一個(gè)從來沒有見過和住過配套齊全和物業(yè)管理封閉小區(qū)的小城市，大城市買期房和炒概念的手法一定會(huì)碰得頭破血流。讓購買者身臨其境才是最高的營銷境界和操盤思路；在三四線城市，產(chǎn)品的口碑相傳影響力強(qiáng)大。