北部灣機遇攪熱廣西樓市

　　廣西玉林市時代房地產(chǎn)有限公司董事長徐明認為，對于他這類“求穩(wěn)”型的開發(fā)商而言，三四線城市給他帶來的安全感是他最為看重的。

　　本刊記者 金少策

　　2009年7月份，廣西南寧市2009年第十四期國有建設用地土地使用權(quán)公開拍賣，當天推出2宗土地，吸引了33家來自浙江、福建、廣州、四川以及廣西本地的開發(fā)商到場爭奪。不到1小時的較量，2宗地塊順利成交，總價超過6個億。

　　高價拍地并非偶然，土地市場是房產(chǎn)市場的風向標和晴雨表。去年以來，相對受宏觀調(diào)整影響深遠的一二線城市來說，以南寧、北海、玉林等城市為代表的廣西三四線城市的土地市場卻并未出現(xiàn)顯著降溫現(xiàn)象。

　　“廣西有北部灣經(jīng)濟區(qū)和對接東盟概念，區(qū)位優(yōu)越，戰(zhàn)略地位突出，正在成為新一輪房地產(chǎn)投資熱點地區(qū)?！睆V西浙江商會秘書長馮金華告訴《浙商》記者，在廣西創(chuàng)業(yè)的21萬浙江人，已經(jīng)有33家房地產(chǎn)公司在廣西各城市從事地產(chǎn)開發(fā)，占浙商在廣西投資40%左右。

　　前所未有的開發(fā)環(huán)境

　　“廣西房地產(chǎn)市場相對健康，在前期沒有出現(xiàn)一線城市那樣住宅價格暴漲、土地拍賣價格天價的情況。因此，有利于實現(xiàn)持續(xù)性發(fā)展?！睆V西中居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長范化森剛剛在南寧郊區(qū)圈下50畝土地，擬投資2億元進行開發(fā)。在廣西防城港市東興區(qū)，40歲的浙江趙鐵男是當?shù)卣憬p紡城的投資者，他前后投資了近億元，又在輕紡城邊上興建了商業(yè)街、商業(yè)城大酒店和文化站。在東興，由香港和義烏商人共同投資的東盟商品交易中心目前也開始了招商工作。

　　“廣西是一個巨大的市場?！蹦蠈幓始曳康禺a(chǎn)有限公司董事長王世林2002年到南寧從事房地產(chǎn)開發(fā)一炮打響，其后又轉(zhuǎn)戰(zhàn)廣西其他城市，打拼多年，王世林對廣西良好的房地產(chǎn)環(huán)境印象深刻。

　　在南寧，政府部門為緩解開發(fā)商壓力，出臺了促進房地產(chǎn)發(fā)展的若干措施，這不僅有惠及購房者利益的購房優(yōu)惠，還有諸如對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅進行調(diào)整，可緩交拍賣地價款，簡化項目報建中各種辦事程序，緩征項目報建費用等利好政策，幫助開發(fā)企業(yè)緩解資金緊張的問題，增強信心。

　　“僅‘允許受讓人在12個月內(nèi)付清出讓款，對地價款總額在3億元人民幣(含)以上或規(guī)模較大(150畝以上)的地塊，其出讓價款支付期限最高可到18個月’一條，就給了開發(fā)企業(yè)，特別是目前有項目在售的開發(fā)企業(yè)足夠回籠、籌集資金的時間，大大減少了拿地難度。”當?shù)貥I(yè)內(nèi)人士趙宗仁分析，采取延緩土地出讓金繳納期限等措施，是政府激活土地市場的一大要策。

　　利潤不太高， 風險不太大

　　玉林市時代房地產(chǎn)有限公司董事長徐明直言，對資金規(guī)模較小的民營企業(yè)而言，廣西的一些中小城市更適合他們。

　　徐明是到廣西下“基層”城市的房地產(chǎn)商代表之一。早在2006年，他就在玉林開發(fā)了“時代影視”商住一體樓盤；2009年上半年，他再次發(fā)力，“時代華庭”商住小區(qū)項目蓄勢待發(fā)。

　　在此之前，徐明等人曾在浙江嘉興從事房地產(chǎn)開發(fā)，兩相比較，雖然在廣西投資其利潤空間下降10%，但徐明自覺現(xiàn)在的“投資風險小了很多”。

　　“這里的市場比較穩(wěn)定，剛性需求比較大，所以去年別的城市房價紛紛大跌時，我們的房子也沒有降價，而且還呈現(xiàn)微漲的趨勢，今年的上漲勢頭更不用說了。”徐明認為，對于他這類“求穩(wěn)”型開發(fā)商而言，三四線城市給他帶來的安全感是他最為看重的。

　　而廣西萬昌房地產(chǎn)公司董事長楊松壽表示，剛剛完成行政區(qū)域大劃分的南寧市，給房地產(chǎn)開發(fā)商提供了眾多機會，“這是南寧房地產(chǎn)一個新時代的開始?！?/p>

　　對于開發(fā)商來說，行政區(qū)劃調(diào)整帶來的“利好”，還來自那些“就地農(nóng)改非”的農(nóng)民，以及“城中村”改造中那些“沒有房子只有錢”的人。這個數(shù)量龐大的群體將使房地產(chǎn)的消費量大增。

　　面對行政區(qū)劃調(diào)整這盤大局，南寧各路開發(fā)商正在積極準備，躍躍欲試。楊松壽的萬昌公司已經(jīng)在南寧各區(qū)投資開發(fā)了好幾個樓盤，投資總額達到了20億元。

　　“對開發(fā)商來說，每個城區(qū)都有可供挖掘的‘金礦’，就看誰出手快，誰更獨具慧眼?！睆V西國源投資控股有限公司董事長鄭祥福如是分析。

　　競爭壓力顯現(xiàn)

　　雖然廣西的三四線城市充滿了投資機會，但其中的風險也不得不引起開發(fā)商的注意。

　　“由于房地產(chǎn)市場還不完善，正處于發(fā)展初期，政策調(diào)整的風險很大?！痹诒焙Ｊ袕氖路康禺a(chǎn)開發(fā)的一位溫州房產(chǎn)投資商透露，之前，浙江一家知名房產(chǎn)開發(fā)商曾在廣西某三線城市規(guī)劃一大型樓盤，但后來因為當?shù)卣叩淖兓?，這一項目被迫叫停，這家企業(yè)在此項目上損失數(shù)千萬元。

　　徐明對政策風險也深有感受，他告訴《浙商》記者，他在開發(fā)玉林“時代影視”項目時，也曾經(jīng)遇到過城市規(guī)劃的一些調(diào)整，后來不得不更改項目規(guī)劃以求適應?！坝绊懖淮?，但是項目也因此拖延了一段時間。”

　　在廣西投資房地產(chǎn)的浙商還有一個習慣，六七成以上的施工都找浙江的建筑企業(yè)完成。

　　“我們是自己帶了一部分施工團隊，再結(jié)合當?shù)氐氖┕ちα??！毙烀鞅硎?，相對一線城市來說，三四線城市的施工成本要高出5%—10%，其原因在于，廣西本地的施工單位尚未實現(xiàn)工業(yè)化。“他們的施工質(zhì)量難以保證。”

　　徐明表示，由于房地產(chǎn)開發(fā)體系尚未健全，在廣西開發(fā)樓盤要對施工單位、建材商的誠信度加以防范?！叭魏魏献鞫家袝婧贤o予保障，以免到時被動?！?/p>

　　融資渠道較弱也是在廣西開發(fā)房產(chǎn)的短板，由于市場化程度較低，當?shù)匾恍┿y行對地產(chǎn)商的貸款要求往往支持力度不夠，這讓對銀行資金依賴過重的開發(fā)商很被動。

　　而隨著大型房地產(chǎn)商的陸續(xù)涌入，一些中小型地產(chǎn)商對越來越激烈的競爭壓力感到力不從心。

　　“土地價格已經(jīng)逐漸上升，人工工資不斷攀升，房地產(chǎn)開發(fā)成本增加。”一位在賀州從事地產(chǎn)開發(fā)的義烏商人在采訪中向《浙商》記者抱怨。他在當?shù)亟?jīng)營地產(chǎn)已經(jīng)十余年，但他開發(fā)的商場銷售情況并不理想。

　　“主要還是當?shù)貥鞘械馁徺I力不夠?！边@位開發(fā)商表示，雖然廣西等地很有投資潛力，但是也需要對當?shù)厥袌鲇嗅槍π哉{(diào)查研究，要做差異化競爭，以免“被套”。