杭州房?jī)r(jià)下跌 2014年房?jī)r(jià)下跌是大概率事件

近日，杭州、蘇州等地陸續(xù)傳來部分樓盤大幅降價(jià)的消息，杭州天鴻香榭里每平米降價(jià)超過3000元，德信北海公園每平米降價(jià)4000元，還有樓盤降價(jià)幅度高達(dá)5000元/平米。一些市場(chǎng)觀察者將這視為“崩盤”，并據(jù)此進(jìn)而看空中國(guó)樓市。

“降價(jià)是非常理性的選擇。”不愿具名的杭州開放商王先生說。他和這次降價(jià)的主角杭州德信地產(chǎn)和天鴻地產(chǎn)頗有交集，據(jù)他透露，德信地產(chǎn)最近拿了一些地，在資金上 有現(xiàn)實(shí)需求，這是降價(jià)的直接原因。“德信和天鴻的項(xiàng)目離的很近，那個(gè)板塊競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，2013年底萬科和濱江地產(chǎn)已經(jīng)低價(jià)入市。”王先生認(rèn)為降價(jià)的本原因在于供求關(guān)系。據(jù)中原監(jiān)測(cè)目前該區(qū)供求比高達(dá)1.8，開發(fā)商不得不展開激烈的價(jià)格戰(zhàn)，預(yù)計(jì)后續(xù)還有樓盤會(huì)降價(jià)跟進(jìn)。

在杭州，降價(jià)的并不止這兩個(gè)樓盤，基本都在相對(duì)遠(yuǎn)的近郊，核心地段的房子價(jià)格依舊堅(jiān)挺。“這次降價(jià)的樓盤量并不大，但是對(duì)人們心理上的沖擊很大。”王先生 說，對(duì)于降價(jià)他早有預(yù)見，這一次開發(fā)商的降價(jià)行為也是早就準(zhǔn)備好的，并不突然。“2014年地產(chǎn)的前景肯定是不好的，現(xiàn)在拿著現(xiàn)金，比拿著房子保險(xiǎn)。”

沒人能想到，富庶、宜居的杭州，這么快就出現(xiàn)了房子供過于求的現(xiàn)象。“2014年杭州商品房房源供應(yīng)將創(chuàng)紀(jì)錄。”易居中國(guó)之行總裁丁祖昱說。根據(jù)他提供的數(shù) 據(jù)， 2013年初杭州庫(kù)存404萬平方米，消化周期僅5.5個(gè)月，年末庫(kù)存則上升至738萬平方米，消化周期大13.5個(gè)月，供求比達(dá)到1:0.6。2013 年杭州土地市場(chǎng)還上演了最后的瘋狂，全年出讓金高達(dá)1323.9億元，可建筑面積2156.7萬平方米，都是2012年的兩倍左右，2014年還可21萬 套房源。

在丁祖昱看來，杭州樓市的問題是整個(gè)浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的延續(xù)，“先從溫州開始（降價(jià)），再到寧波，現(xiàn)在連最后的避風(fēng)港杭州也都淪陷了。”杭州降價(jià)的同時(shí)，同在長(zhǎng)三角的江蘇常州也開始降價(jià)。在他看來，這些地方都存在房地產(chǎn)引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)的可能。

供過于求的情況并不限于長(zhǎng)三角。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2013年末全國(guó)商品房待售面積49295萬平方米。2012及2013年全國(guó)住宅待售面積增幅逼近40%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了住宅的銷售增速。因此，從全國(guó)市場(chǎng)來看，存量壓力在增大。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)了16個(gè)城市的可售量，除4大一線城市當(dāng)前存量低于1年前，其余城市均比2012年末水平高。根據(jù)中原地產(chǎn)的另一個(gè)統(tǒng)計(jì)，2010年 后，二三四線城市每年的土地供應(yīng)都大于住宅銷售量，意味著這些城市可供開發(fā)建設(shè)的土地總量是每年持續(xù)增加的。其中二線城市中的大連、武漢，和三四線城市中 的唐山、哈爾濱、昆明、貴陽(yáng)、長(zhǎng)春等城市，都存在嚴(yán)重的土地可售面積過量問題。

除了土地供應(yīng)外，城市人口的增長(zhǎng)，也是決定住宅需求的關(guān)鍵因素。對(duì)于那些人口增長(zhǎng)已經(jīng)放緩，但前期土地供應(yīng)過多的二三四線城市，未來房?jī)r(jià)下跌的可能性極高。

這一次降價(jià)的是杭州，那么下一次會(huì)是誰？