資金鏈隱憂尚存 地王拿地須悠著點(diǎn)

　　本報(bào)記者 武文靜報(bào)道

　　6月30日，中化方興以40.6億元拍得北京廣渠路15號(hào)地，刷新了北京的新“地王”紀(jì)錄。而在近兩個(gè)月以來，北京、上海等地“地王”頻現(xiàn)，全國共飆出10個(gè)地王，這似乎與2007年的樓市有些許相似。那么，開發(fā)商瘋狂拿地之后，是否尚存資金鏈吃緊隱憂，今年頻出的“地王”會(huì)不會(huì)重蹈覆轍呢？

　　“2007年的‘地王’時(shí)代與現(xiàn)在的情況有相似之處，但也不是完全相同的?！?月2日，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者電話采訪時(shí)說。

　　楊紅旭表示，首先，2007年之前樓市形勢(shì)較好，一些開發(fā)商擴(kuò)張比較厲害，當(dāng)時(shí)地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率比現(xiàn)在高。而經(jīng)過2008年市場(chǎng)比較低迷之后，很多開發(fā)商有意增加了現(xiàn)金流，主動(dòng)降低了負(fù)債率，手里的資金比較充裕；其次，現(xiàn)在“地王”的絕對(duì)量和輻射面與2007年相比都是有一定距離的。

　　2007年，“地王”爭(zhēng)霸四處上演，全年誕生20多個(gè)知名“地王”，地價(jià)快速上漲并直逼區(qū)域房價(jià)。當(dāng)年，不論是7月份總價(jià)92億的長沙“地王”，還是9月份18729元/平方米的廣州單價(jià)“地王”，都無不讓人咋舌。而世事難料，在進(jìn)入10月之后，國家加大宏觀調(diào)控政策的力度，房地產(chǎn)市場(chǎng)驟然降溫。同年12月，萬科集團(tuán)董事長王石宣布，2008年決不拿“地王”。

　　進(jìn)入2008年，隨著市場(chǎng)的低迷以及金融危機(jī)的影響，昔日的“地王”風(fēng)光不再，不少陷入了資金鏈吃緊的困局。一些開發(fā)商為此交付了昂貴的學(xué)費(fèi)，福州“地王”以開發(fā)商損失幾千萬元而退掉，上海“地王”以政府違約未能按時(shí)交地為由退掉，東莞“地王”被賣掉……而王石也曾撰文，首次公開承認(rèn)，前兩年拿了多個(gè)地王“搞得當(dāng)前的資金鏈比較緊張”。此外，據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年全國土地的成交數(shù)量僅相當(dāng)于2007年的1/3。

　　在沉寂了一年時(shí)間后，2009年3月市場(chǎng)出現(xiàn)了回暖跡象，抑制了一段時(shí)間的剛性需求得到了集中釋放，房地產(chǎn)行業(yè)似乎開始一個(gè)新的輪回，“地王”終于再度出現(xiàn)。“開發(fā)商瘋狂拿地也有其合理的原因。一是商品房賣得這么火，開發(fā)商資金得到回籠，手里有錢了；二是政府推出的土地有限，以北京為例來看，推出的土地都在大興、通州等郊區(qū)，而在市區(qū)里推地較少；三是資本金比例從35%下調(diào)到20%，這意味著投資能力大大增強(qiáng)，對(duì)資金的壓力減小了。”一位不愿具名的房地產(chǎn)行業(yè)分析師在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)如是說。

　　那么，在目前地產(chǎn)市場(chǎng)回暖但前路仍未明朗的情況下，這些“地王”的瘋狂行為是否會(huì)再次使自己陷入“賭徒”式險(xiǎn)境呢？

　　“風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)然是會(huì)有的，而究竟以后會(huì)不會(huì)出現(xiàn)資金鏈緊張，主要和市場(chǎng)走勢(shì)有關(guān)系?！睏罴t旭說。他表示，一方面，如果接下來市場(chǎng)再步入第二輪調(diào)整，拿“地王”的企業(yè)資金鏈肯定會(huì)有點(diǎn)緊張的；另一方面，是與貨幣政策和財(cái)政政策有關(guān)系的。從這個(gè)層面來看，即便是接下來房市進(jìn)行調(diào)整，銷售回籠資金有所減速，但只要還是寬松的貨幣政策大體上不變，開發(fā)商資金緊張程度應(yīng)該是比2008年時(shí)緩解很多。

　　“土地的獲取應(yīng)該在一個(gè)適當(dāng)?shù)膬r(jià)格，如果以一個(gè)很高的價(jià)格獲取，那么獲利的空間也會(huì)壓縮，從投資的角度來講，吸引力可能就會(huì)降低?！鄙鲜龇康禺a(chǎn)行業(yè)分析師坦言。此外，楊紅旭也表示，至少要考慮一下周邊房子的售價(jià)，面粉超過面包的價(jià)錢肯定是不合理的。

　　楊紅旭建議開發(fā)商應(yīng)該保持理性。雖然短期來看市場(chǎng)比較紅火，但中期來看的話還是要經(jīng)歷再次調(diào)整，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)相對(duì)不是很足，風(fēng)險(xiǎn)的控制意識(shí)不是特別強(qiáng)，運(yùn)營的水平不是特別高的企業(yè)來說，即使資金再充裕，拿地也仍須謹(jǐn)慎。

　　對(duì)此，中國社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)則表示，“地王”和現(xiàn)金流之間沒必然關(guān)系，關(guān)鍵是成為“地王”的開發(fā)商把錢交了就行，其他風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該由企業(yè)自行承擔(dān)。