小產(chǎn)權(quán)房將何去何從

　　本報(bào)記者 魏珍妮報(bào)道

　　對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房這塊“燙手的山芋”，有關(guān)部門的最新處置“風(fēng)向”是中央不會(huì)制定統(tǒng)一的處理政策，鼓勵(lì)地方根據(jù)實(shí)際情況分類解決。對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房，與房、地相關(guān)的兩部委——原建設(shè)部和國(guó)土資源部早已分別表態(tài)不合法，但截至今日，對(duì)于如何處理已經(jīng)銷售出去的小產(chǎn)權(quán)房，仍無(wú)統(tǒng)一的意見出臺(tái)。

　　既然拆除并非最佳解決方案，那么已建成的小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該如何處置？本報(bào)記者就此對(duì)中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融所金融市場(chǎng)研究室主任的曹紅輝、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員黨國(guó)英、中國(guó)管理科學(xué)學(xué)會(huì)副秘書長(zhǎng)周畢文、大成律師事務(wù)所高級(jí)合伙人鄧永泉分別進(jìn)行了專訪。

　　產(chǎn)生的根源

　　曹紅輝：小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的根源是小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房之間存在巨大的價(jià)差，這主要是土地出讓金造成的巨大的成本差異。只要體現(xiàn)為價(jià)差的經(jīng)濟(jì)利益存在，小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題就不能從根本上得到解決。

　　黨國(guó)英：?jiǎn)栴}的根源與中國(guó)的體制有關(guān)系，是國(guó)家特殊法律所產(chǎn)生的一個(gè)東西。產(chǎn)權(quán)沒有大小之分，只有合法與不合法之分。本質(zhì)上，小產(chǎn)權(quán)房就是違法房。按我們現(xiàn)行法律，集體的土地轉(zhuǎn)為（集體以外）建設(shè)用地，必須通過(guò)國(guó)家征地環(huán)節(jié)。而我們的所有土地要按照“招牌掛”程序，才能進(jìn)行交易。凡是離開這兩個(gè)路徑建造的房子，都是小產(chǎn)權(quán)房。

　　周畢文：和一般意義上的商品房相比，小產(chǎn)權(quán)房沒有土地出讓金概念，也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤(rùn)攫取，所以，小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格比同地區(qū)商品房?jī)r(jià)格低很多，具有一定的吸引力。這是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的根本原因。

　　鄧永泉：中國(guó)土地供應(yīng)量的限制，與人口的數(shù)量、變化相比，產(chǎn)生了一種剛性的市場(chǎng)需求，這種市場(chǎng)需求，很難單純地通過(guò)正常的大產(chǎn)權(quán)房（不僅包括商品房，也包括保障性住房）得到滿足。具有剛性需求的人多數(shù)是普通百姓，支付能力有限，高房?jī)r(jià)導(dǎo)致這部分人不得不尋找其他途徑來(lái)滿足購(gòu)房需求?？陀^上，在城市化進(jìn)程中，部分農(nóng)民工進(jìn)城，使得部分土地可以用來(lái)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房。

　　中國(guó)房屋的價(jià)格除了受剛性需求的影響，也受到制度上的原因。比如，地方政府對(duì)地方利益的追求，有些地方政府的主要財(cái)政來(lái)源就是源自房地產(chǎn)行業(yè)的收入；還有“招牌掛”制度，地價(jià)的提高勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致商品房單價(jià)的上漲。

　　總而言之，就是農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體有利益驅(qū)動(dòng)；另外，監(jiān)管難以落實(shí)到位。

　　能否合法化

　　曹紅輝：顯然，目前存在兩難，若認(rèn)可小產(chǎn)權(quán)房的合法性，就可能鼓勵(lì)更多的小產(chǎn)權(quán)房形成，若不認(rèn)可其合法性，又會(huì)對(duì)實(shí)際上已經(jīng)存在的市場(chǎng)供求關(guān)系和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)造成沖擊，從經(jīng)濟(jì)上是不經(jīng)濟(jì)的。較好的辦法是老房老辦法，新房新辦法，盡快開展土地出讓金制度的改革，才可能從根本上徹底解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題。

　　黨國(guó)英：要解決以后不要出現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房，必須通過(guò)修改法律降低監(jiān)督成本。法律不合適，監(jiān)督成本太高，現(xiàn)有法律框架下，無(wú)法解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題。國(guó)家和地方的規(guī)劃一定要硬、要細(xì)、要嚴(yán)格；規(guī)劃本身應(yīng)該是法律。在符合規(guī)劃的前提下，任何產(chǎn)權(quán)主體，無(wú)論是國(guó)家或集體都可以自由交易建設(shè)用地，不一定要經(jīng)過(guò)"招牌掛"程序。

　　周畢文：不應(yīng)該給予轉(zhuǎn)正。雖然小產(chǎn)權(quán)房有著低廉的價(jià)格，可以帶動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展等優(yōu)勢(shì)。但是，小產(chǎn)權(quán)房的存在在政策上是不予支持的。其存在的背后也意味著農(nóng)村組織在集體土地上占地建設(shè)商品房，使得本應(yīng)該通過(guò)“招拍掛”方式，由政府收取土地出讓金的國(guó)有土地利益轉(zhuǎn)為由農(nóng)村集體所得，這在一定程度上也會(huì)造成國(guó)有資源的流失。

　　鄧永泉：我個(gè)人認(rèn)為這是不應(yīng)該合法化的。如果合法化的話，實(shí)際上就是對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的口子徹底放開了，那么，我們的耕地將如何保護(hù)？房屋的所有權(quán)分為兩個(gè)層面，一個(gè)是土地使用權(quán)，一個(gè)是房屋所有權(quán)。小產(chǎn)權(quán)房之所以非法，是由于不是建立在國(guó)有土地使用權(quán)之上的，要解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，從操作層面上講，客觀上是有可能制定一個(gè)特定政策，將這部分土地由國(guó)家征用，補(bǔ)交土地出讓金，將之轉(zhuǎn)為合法。

　　如何解決

　　曹紅輝：必須對(duì)現(xiàn)有土地出讓金交納制度和方式加以改革，必須徹底扭轉(zhuǎn)各級(jí)財(cái)政嚴(yán)重依賴土地出讓金的狀況。一是分期交納土地出讓金，將成本分?jǐn)偟讲煌瑫r(shí)期；二是加強(qiáng)對(duì)城鎮(zhèn)和農(nóng)村土地進(jìn)行整體規(guī)劃，對(duì)國(guó)土進(jìn)行統(tǒng)一的整治，加強(qiáng)土地供給的跨區(qū)域協(xié)調(diào)，避免形成個(gè)別地區(qū)的土地供給短缺。

　　黨國(guó)英：對(duì)符合規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房，還是應(yīng)該按一定程序?qū)⑵浜戏ɑ?。該交的稅費(fèi)和罰款交了，該補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)設(shè)施投入也可以適當(dāng)補(bǔ)償，然后就發(fā)給住戶產(chǎn)權(quán)證。對(duì)于不符合規(guī)劃的占地規(guī)模比較大的小產(chǎn)權(quán)房，如果其符合規(guī)劃和建筑的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，能與城市的總體規(guī)劃相銜接，我看可以修改規(guī)劃，然后按照前種情形處理。

　　最難辦的是那些完全不符合規(guī)劃要求、在技術(shù)設(shè)計(jì)規(guī)范上也不合格的小產(chǎn)權(quán)房及城中村。這是必須要拆的，現(xiàn)在不拆，以后也得拆。問(wèn)題是怎么拆。我提出的原則是：管住規(guī)劃，自主開發(fā)；政府監(jiān)管，讓利于民。

　　周畢文：今后鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋可以轉(zhuǎn)化為產(chǎn)權(quán)房，從現(xiàn)有的土地制度來(lái)看，購(gòu)房者需要繳納土地出讓金。如此一來(lái)購(gòu)房者購(gòu)買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的費(fèi)用也就與購(gòu)買商品房相差無(wú)幾。政府要強(qiáng)化農(nóng)村土地建設(shè)有序化的工作，若小產(chǎn)權(quán)房這種事情一味膨脹，就會(huì)造成對(duì)耕地的破環(huán)，使得土地價(jià)值流失。

　　鄧永泉：出售者和購(gòu)房者的利益，從司法層面來(lái)講，以現(xiàn)有法律做標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房是非法的，則當(dāng)然不應(yīng)該給予保護(hù)。購(gòu)房者買不起市場(chǎng)上的房子是社會(huì)問(wèn)題，是立法層面需要考慮的問(wèn)題。

　　解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，既要維護(hù)現(xiàn)在的社會(huì)穩(wěn)定，又要杜絕未來(lái)仍然毫無(wú)顧忌建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象的發(fā)生，要在這兩者之間尋找一種平衡。

　　小產(chǎn)權(quán)房比較現(xiàn)實(shí)的解決方法，就是對(duì)于這些已經(jīng)既成事實(shí)的小產(chǎn)權(quán)房，不能消除其違法性，以免造成錯(cuò)誤導(dǎo)向，并且還要始終保持其與大產(chǎn)權(quán)房之間的本質(zhì)區(qū)別，如是否可以轉(zhuǎn)讓，拆遷是否可以得到補(bǔ)償及具體標(biāo)準(zhǔn)，從而限制社會(huì)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的需求。此外，還要對(duì)出售者進(jìn)行嚴(yán)厲制裁。從源頭上，對(duì)買賣雙方都給予限制。