天價墓地暴利調查：土地開發(fā)制度的畸形和壟斷

　　面對高調上漲的墓地價格，老百姓只能連聲哀嘆“死不起”，有人不禁扼腕感嘆：做了房奴還要做墓奴!不得不無奈地自我調侃，“今后，墓地是否可以分期付款?”

　　一塊4平方米的墓地，最高售價竟達2.2萬/平方米，其價格已遠遠高于廈門當?shù)氐姆績r。比這更離譜的價格是位于廈門的安樂園——它以870萬元的天價傲然位列全國墓地排名之首。

　　廈門并不是孤例，縱觀全國各地墓地的價格都一路看漲。據(jù)網(wǎng)絡上盛傳的“十大天價墓”排行榜顯示，這些墓地的價格均在百萬元以上，因土地資源緊俏，它們的身價只漲不跌，每天的價格都在變化，且不愁找不到買家。以廈門為例，近年墓地的價格以20%的速度飆升，漲勢強勁，其價格漲幅遠超房價。

　　臨近清明節(jié)，面對高調上漲的墓地價格，老百姓只能連聲哀嘆“死不起”，還有人不禁扼腕感嘆：做了房奴還要做墓奴!不得不無奈地自我調侃，“今后，墓地是否可以分期付款呢?”人生旅程短暫，連死后也煩惱不斷。

　　近日，《中國經(jīng)貿(mào)聚焦》記者趕赴廈門實地暗訪發(fā)現(xiàn)，無論公益性墓地，還是經(jīng)營性墓地，幾乎都在玩擦邊球，上有政策、下有對策，開發(fā)商從中牟取土地價格的暴利空間。單從表面上來看，天價墓地的現(xiàn)象顯示一個不爭的事實：死人正在與活人搶地。其實，這折射出更深層次的、也是中國特有的社會現(xiàn)象：土地開發(fā)制度的畸形和壟斷，這是造成“地下房地產(chǎn)業(yè)”迅速成為暴利行業(yè)的主因。

　　高價墓地成搶手貨

　　2月初的廈門，竟也遭遇連日低溫的侵襲，路人大多裹著大衣和厚圍巾，不敢輕易卸下厚重的冬衣。然而，在街角一隅，居民家中的小院墻頭不經(jīng)意地露出了幾朵粉色的桃花瓣，它們在微風中輕輕搖曳著，在熙攘的街頭上，悄然吐露一絲春的暖人氣息。而此時，距離廈門市區(qū)近30公里的一家著名的墓地，卻顯得格外安靜，不是一般的那種靜。

　　當?shù)厝烁嬖V記者，該墓地位于廈門市郊，由于它鄰近火葬場，附近未設公交車經(jīng)過，居民們比較忌諱去這個地方，平日都繞道而行。為此，記者找到一輛紅色的海峽出租車公司的車子，經(jīng)勸說，司機同意前往，因他不是當?shù)厝耍坏貌灰宦反蚵犨^去。

　　經(jīng)過一番顛簸，大約20分鐘，記者遠遠地看見了標有該墓地的指示牌，按照這個標志方向，出租車緩緩地爬上一個小山坡，車子右轉彎停下，眼前就是該墓地的正大門，只見整個陵園依山而建，墓碑鱗次櫛比，綠化修剪得整齊美觀，顯得井井有條，如果不是幾聲狗叫聲，記者還誤以為入了一個大公園呢!環(huán)顧四周，墓園綠化成蔭，主干道旁的綠葉內(nèi)鑲嵌著金黃色的“炮仗花”，這是南方特有的花卉，它們一串串地掛在綠墻上，好似一顆火星般炸成了一片，活躍墓地的氣氛，增添靜謐之美。

　　按照標志指引，記者來到半山腰上的公墓管理處，這里地面上的水漬未盡干，顯然剛剛清理打掃過。隔著辦公室的玻璃窗，記者看見兩位工作人員正在聊天，其中的一位是已在這里工作了20多年的王有才。站在記者面前的他身材不高、皮膚黝黑，寡言少語。對記者的意外到來，王有才顯得很警惕。于是，記者以購買者的身份與他攀談家常，他便低頭點了一支煙，逐漸放松了戒備，話也漸漸多了一些。

　　“臨近清明節(jié)了，有不少人都會來挑選墓地，現(xiàn)在自選區(qū)的墓地都‘客滿了’，只剩非自選區(qū)了。”老王吐了一口煙圈慢慢地說，現(xiàn)在面積為2.5平方米的墓穴價格近5萬元，相當于每平方米的價格高達近2萬元，其中包括5年的管理費、安葬費等，這個價格已經(jīng)非常實惠了，也沒剩幾個空位，很是緊俏。

　　王有才告訴《中國經(jīng)貿(mào)聚焦》記者，天馬山墓地是公家經(jīng)營性質的，近年以來因土地資源緊俏，其價格也上漲得很快，幾乎接近飽和了。當記者詢問是否有公益性墓地區(qū)域時，老王兩手一攤地說，“價格都差不多，何況公益性區(qū)域早就爆滿了，根本擠不進去。想買也買不到了。”

　　不僅如此，記者在現(xiàn)場看見，位于山坡頂端的自選區(qū)也已經(jīng)“碑滿為患”，平均每個墓地的占地面積在8平方米左右，與山坡腳下的4平方米的墓地相比顯得“寬敞”許多，其價格也水漲船高。“這里最貴的墓地近100萬元，風水都很好，依山傍水。”老王指著四周的綠化環(huán)境，這一切都是屬于無形資產(chǎn)，是很難用錢衡量得清楚的。

　　有意思的是，記者在采訪時發(fā)現(xiàn)了一個現(xiàn)象，即墓地的價格越高，買家反而越多。“中國的傳統(tǒng)觀念就是落葉歸根，祖墳建得好，才有利于子孫后代的發(fā)展。”確實，老王的話代表了大多數(shù)購買者的心態(tài)。自從改革開放以來，生活水平提高了，不少人的錢袋子鼓起來了，不差錢。只要風水環(huán)境好，買主自愿花費大筆的金錢，用來購買想象中的另一個世界的好生活。尤其是近年，不少人都是直接沖著高價墓地而來，買主甚至還會帶著多位風水先生現(xiàn)場勘察，自愿以高昂的價格買下這塊心儀的“地下房產(chǎn)”，自己想怎么建都可以。
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　　死人與活人爭地原因何在

　　據(jù)記者了解，天價墓地還有一個共同的特點：距離市區(qū)較近，環(huán)境和周邊配套較好?？v觀中國各地的情況來看，這是天價墓地形成的重要原因之一。比如，中國最貴的墓地就是廈門的安樂園，其地理位置距離廈門市區(qū)很近，僅需不到一小時的車程。

　　現(xiàn)場，安樂園的一位不愿意透露姓名的銷售人員介紹說，大多數(shù)墓地都分為自選區(qū)和非自選區(qū)，前者的起價肯定高于后者。這里普通墓地根據(jù)面積從1.8平方米至10.4平方米不等，售價為2.12萬元至11.504萬元。高價墓都是自選墓地，至少需購買10平方米以上面積，每平方米價格2.6萬元。但當記者提出要去現(xiàn)場拍照時，卻遭到對方的拒絕。“我們要尊重死者和家屬的隱私，所以不接待參觀和拍照。”

　　無獨有偶，該行業(yè)的一位內(nèi)部人士陳升卻向記者透露出這個天價墓的一些秘密，安樂園距離廈門市區(qū)很近，配套設施也很完善，最貴的高達870萬元!“這是我們業(yè)內(nèi)的典范呢!這塊墓地的購買者是一位來自晉江的老板，在當?shù)匦∮忻麣?，他是為了給父母修建墓地盡孝道，他出手十分慷慨，還帶了很多風水先生專程陪同勘察這個墓地周邊的風水，儼然有備而來。天價墓地的買賣成交之后，頓時被廣為傳播，吸引了眾多參觀者”。

　　陳升坦言，作為該行業(yè)學習的楷模，他曾經(jīng)去實地參觀和拍攝過，從實地來看，這個墓地的占地面積超過100平方米，其墓碑等使用的材質都極好。“這就好像家里的裝修一樣，每處材料都是最高檔的，能不貴嗎?!”

　　墓地之所以出現(xiàn)如此昂貴的價格，也與其經(jīng)營者的拿地成本不無關系。“安樂園的經(jīng)營性質是私人性質，是幾個老板合資經(jīng)營的，據(jù)說包括拿地、拿證等各種成本在內(nèi)，花費幾個億了。而且，大部分還是通過銀行貸款解決資金周轉難題的。”陳升表情神秘地對記者說，可不要小看了安樂園，并不是普通人都能拿到墓地的開發(fā)經(jīng)營權，這可是一塊“肥肉”。“只要拿到本兒(土地開發(fā)證)，像安樂園這樣的，不出幾年早就收回成本了，大把大把的鈔票主動往他兜里飛進來了。”

　　而相比之下，一些新“進入者”就需要非常雄厚的現(xiàn)金鏈。“從拿地開始至今也有近十年了，我們都是用現(xiàn)金的，從未向銀行借貸過。”現(xiàn)場，廈門當?shù)匾患也辉敢馔嘎缎彰哪沟亻_發(fā)商說，他原本是從事房地產(chǎn)行業(yè)的，前些年賺了不少錢，近年才開始轉行從事“地下房地產(chǎn)業(yè)”，因該行業(yè)比較隱蔽，又不易惹人眼目，容易打“擦邊球”，利潤空間也頗大。

　　采訪中，墓地的銷售人員無一例外地向記者介紹了 “擦邊球”的技巧：規(guī)定只對墓基和墓碑所占面積進行了界定，但周邊綠化景觀和附屬設施面積并沒算在內(nèi)。只要客戶肯出錢，一座墓地配套10平方米甚至上百平方米的附屬設施和景觀都可以，這樣就能根據(jù)客戶需求打造出幾百萬元的豪華墓。

　　公益性墓地成擺設

　　據(jù)介紹，目前絕大多數(shù)陵園內(nèi)都專設公益性墓地，但實際上這似乎已經(jīng)成為不少陵園招攬買家的噱頭。無論從價格還是面積上來說，它與非公益性墓地相比，其實沒有任何實質區(qū)別。比如，位于廈門與漳州之間的一處新開發(fā)的墓園就具有代表性。

　　暗訪時，記者以買家的身份見到了該墓園的業(yè)務員周全國。在閑聊之中記者得知，周全國是地道的廈門人，擁有福建人天生的精明，洞悉購買者的心理，很會做生意。為了促成這樁買賣，當他發(fā)覺記者有意去現(xiàn)場看墓地時，便立即安排好車輛，陪同前往該陵園參觀。

　　該墓園距離廈門約有40公里，從廈門市區(qū)出發(fā)需近一個小時的車程，經(jīng)一路顛簸，順利抵達該陵園。現(xiàn)場，記者所乘坐的小面包車徑直開進了一座小山丘上，車子便在半山腰上停下來，他帶著記者下車、緩步爬上了山頭，俯視整個墓地的全景。

　　只見現(xiàn)場正在大興土木，巨大的石碑疊放在土堆上、工人們忙碌著搬磚砌墻，正在修建一個大型停車場。周全國介紹說，“我們計劃，在今年年底之前將建好一幢辦公大樓和這個大型停車場，周邊的配套設施也將逐步完善，當然這還需要一定的時間。”其陵園規(guī)模之大，記者不禁為之驚嘆，展現(xiàn)在眼前的是占地多達500多畝的大型陵園，山頭彼此相連，連綿不絕。

　　站在山頂，記者抬頭望去，只見該山林地勢較高、視野開闊，山坡的前面還擁有一個天然的湖水和一個大水庫，湖水的上面還漂著大朵的荷葉，格外襯托出這里的寧靜。放眼遠望，在不遠處的山谷里，散養(yǎng)了大量白羽鴨，環(huán)境優(yōu)美。這在無形之中增加了該陵園升值的潛力。

　　周全國介紹，記者腳下所處的山頭屬于墓園的自選區(qū)域，此處墓地的面積較大、大多超過10平方米，有的墓地旁還設有大理石制作的茶桌和凳子，這些小擺設顯示出對逝者的緬懷之情，而修建價格自然也居高不下。

　　“位于山腳下的大多是公益性墓地，售價也是按照市場價定位的，我們從3月份起就要漲價20%了，這都是經(jīng)過物價部門批準的。”對此，周全國如是說。記者看到他手上拿著一份民政局下發(fā)的文件，上面寫著：經(jīng)研究同意在該陵園內(nèi)的骨灰堂范圍內(nèi)增設公益性公墓區(qū)。骨灰墓穴單人不得超過1平方米，雙人穴不得超過1.5平方米。公益性公墓建成經(jīng)我局驗收合格并報有關部門定價后方可開業(yè)。該文件的落款時間是2005年4月1日。

　　雖已經(jīng)過去6年了，該陵園內(nèi)的公益墓地也基本建成，但價格普遍不菲。“標準型的是4平方米、8平方米和12平方米，每多一個平米，就要加2000元。”周全國解釋說，其實公益性墓地與其他墓地一樣，以面積論價，起價也都是上千元，動輒近萬。

　　公益性墓地售價如此之高，顯然違規(guī)，監(jiān)管明顯存在空白。對于記者提出的疑惑，周全國不禁莞爾一笑地說，“墓地經(jīng)營者都是通過當?shù)氐拿裾块T，兩者之間來往頻繁、關系甚密，怎么會賊喊捉賊呢?再退一步說，即便有人要到墓地來檢查，我們也會事先會得到消息，早就安排招待一條龍全都搞定，對方最終會落得‘竹籃打水一場空’，什么也撈不到。”

　　縱觀墓地買賣亂象叢生，問題的根源還是在于畸形的政策。記者了解到，根據(jù)《公墓管理暫行辦法》中關于“經(jīng)營性公墓”的政策規(guī)定，凸顯中國殯葬政策的弊端：即墓地的公益化不足。也就是說，允許公墓采取市場化經(jīng)營的模式，這就導致私人企業(yè)用公有土地投資開發(fā)墓地的經(jīng)營，從中賺取驚人的壟斷利潤。與國外相比，中國的公墓租用價格高得離譜。比如丹麥的阿瑟斯頓國家公墓，20年租期的價格相當于人民幣不到4000元，當?shù)孛總€家庭幾乎都能輕松承受，即使有人支付不起墓地租金，政府也會妥善解決。每塊墓地的管理費約合人民幣2570元/年，并且屬可選項目，墓主也可以不交，由自己負責維護整修墓地和綠化保養(yǎng)、修剪等。

　　而在中國的許多大城市，公墓每平方米動輒數(shù)萬已不罕見，且價格只漲不跌，導致“搶墓”風氣日盛。至于公墓的管理費用，也是強制收取，沒有給民眾任何的選擇權，在其高昂的售價之中就強行攤派了管理費用了，無二選。
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　　“地下開發(fā)商”囤地抬價

　　隨著土地資源的升值，“地下房地產(chǎn)”備受商家的青睞，他們竟然囤積墓地資源，爭搶這塊利潤豐厚的“處女地”。其實，與中國的樓市一樣，在墓地開發(fā)審批過程中，暗箱操作的現(xiàn)象無處不在，經(jīng)過層層加價，導致墓地產(chǎn)業(yè)迅速成為暴利行業(yè)。

　　“在自選區(qū)內(nèi)，墓地的建造費用雖然較貴，但相對實力買主來說，這都是小錢了。因為自選區(qū)的買主較富有，一般他們都帶著自己聘請的風水先生現(xiàn)場來看地，有的請風水先生的費用都超過墓地的價格了。”得知記者有意購買，上述陵園的“小老板”錢月在現(xiàn)場當起了向導，在閑聊中錢月告訴記者，他爸才是這個陵園的大老板，他今年才31歲，此前從未接觸過這個行業(yè)，近年才加入父親的這個墓地開發(fā)公司，此前他們家是在廈門從事房地產(chǎn)開發(fā)，也掙了一些錢。“之所以轉行做墓地開發(fā)，是因為做墓地可要比房地產(chǎn)要穩(wěn)很多，這就好像購買黃金一樣，是長期升值的。”

　　錢月透露，其實要從事這個行業(yè)并不容易，好在他的父親在廈門當?shù)赜泻芏嚓P系，近年才轉向做起了“地下房地產(chǎn)業(yè)”，這需要利用很多社會關系網(wǎng)，普通人根本無法介入的，即便如此他們開發(fā)這個陵園也耗時耗力，前后加起來也有十年之久了。

　　隨著土地價格勢必將持續(xù)走高，今后的墓地價格將會越來越貴，還有一些商人就把這當成了一種投資。錢月舉例說，最近，有個別房產(chǎn)開發(fā)商主動找上門來咨詢相關囤地事宜，對大批購入這些墓地表示出濃厚的興趣，有意要做“二房東”。這令錢月頗感意外，但仔細想想，這些囤地商實在太聰明了。

　　為什么這樣說呢?錢月分析，為了趕在相關限制政策出來之前，有一些房產(chǎn)開發(fā)商急于分散資金，看好“地下房地產(chǎn)業(yè)”，甚至不惜一擲千金。他介紹，目前在廈門，按照民政部門的明文規(guī)定，要求墓地的購買者必須持有死亡證明，每一張死亡證明只能購買一塊墓地。這一規(guī)定將在廈門及其市郊區(qū)域的各陵園實施。無疑，這對于有意囤地的“地下開發(fā)商”來說，并非好消息。

　　“但上有政策、下有對策，這些都只是口頭說說而已，還沒有真正開始實施。即便實施了，我們也可以把墓地的購買時間更改一下，改在政策實施的日期之前，這樣就不會影響買賣雙方的利益。”現(xiàn)場，站在錢月旁邊的周全國立即解釋，屆時買賣雙方交易成功之后，買方將獲得一份合同證明，行業(yè)通稱為“安葬證”，一般是不會開發(fā)票的，只開收據(jù)，這為以后更改時間提供方便。而囤地商一旦大量購入該土地之后，就可以再次轉賣給其他人，做起了“二房東”，從中牟取巨額利潤，這也是導致“地下房地產(chǎn)業(yè)”暴利的重要原因。

　　如此操作，對于一些墓地的內(nèi)部工作人員來說，就更加方便了。幾經(jīng)周折，記者經(jīng)朋友介紹，電話聯(lián)系上在沈陽某陵園工作的一位內(nèi)部人士，采訪到大量的一手內(nèi)部信息。

　　“原來，在政府管理比較松散時，在沈陽的一個靠近風景區(qū)的墓園出現(xiàn)過此類現(xiàn)象，由于當時價位低廉，一些墓地的業(yè)務人員就多留了心眼，私下為自家人購買了三四塊墓地留用。由于他們是自賣自銷，對于購買者必須要出具一些證明，比如死亡證明、火化證明等都形同虛設了，這加大了內(nèi)部囤地的便利性，操作極其簡單，在當?shù)鼐刮等怀娠L。”該位人士透露，墓地的市場價飆升之后，他們就開始轉賣，賺取差價，然后再以內(nèi)部價大批購入墓地⋯⋯但隨著近年監(jiān)管風頭趨緊，他們不再明目張膽地囤地了，就轉為購買“活人墓”。

　　何謂“活人墓”?就是二次轉賣。“有一些人為父母購買的閑置墓地轉賣給其他人員，這樣就能在短期內(nèi)賺取巨額的利潤。”他給記者算了一筆賬，這部分囤地的人當時是為長輩所購買，隨著近年土地價格的大幅提高、墓地的價格成倍上揚，他們手中的墓地價格也翻番，一塊幾千元的墓地、上漲到幾萬，甚至幾十萬不足為奇，所以這部分人就以低買高賣的形式拋售，從中牟取暴利。

　　墓地是暴利行業(yè)

　　在沈陽市郊，有不少墓地正在擴建之中，農(nóng)民閑置土地、收購價低廉，這就成為這些“地下開發(fā)商”的目標。

　　據(jù)該位內(nèi)部人士透露，墓園的批復手續(xù)是由國家民政局批復，但因批復面積有限，同時墓地又急需擴建，從而加大盈利空間。開發(fā)商把目光瞄準了墓地周邊的村莊和山地。新開發(fā)的墓地一般都位于城市近郊、其附近又有大量村莊和山地，開發(fā)商索性直接從農(nóng)民手中收購大量的閑散土地，擴建為墓園。顯然，此行為是違法的，但面對一次性大額的補償款，農(nóng)民們難免不會動心，誰會反抗呢?

　　“雖然大部分墓地的土地所有權是國家的，但由于存在一些不法行為，經(jīng)過多次變更之后，有的墓地所有權竟然就變成了私有制了。”該位內(nèi)部人士給記者算了一筆賬，墓園用地一般是偏遠山地，地價不高，一般每畝土地征地費用不過數(shù)萬元，加上平整、綠化投入每畝5萬元，道路、花崗巖裝修等投入最多5萬元，折算下來，每畝土地成本不過20萬元。同時，墓地開發(fā)經(jīng)營又可享受營業(yè)稅收的減免、除去單個墓穴石料的錢(按20%算)和土地成本，開發(fā)商的利潤近400%。墓地開發(fā)就是一個暴利行業(yè)。

　　另外，墓碑的建設也是開發(fā)商牟取暴利的重要來源之一。據(jù)透露，一般墓地經(jīng)營方擁有自己的建設隊伍和供料資源，都有專人運送的，自然而然就形成供貨一條龍服務，壟斷了價格市場。由于墓碑的建設均都采用統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設、統(tǒng)一樣式的方針，但所用的材料完全不同、價格自然也不同，這樣就加大了墓地價格的差距。

　　(文中采訪對象署名均為化名)