你知道怎么買房嗎？

　　文｜方鎏

　　插畫｜李婷婷

　　房價真的進入下跌通道了嗎？它的走向會是怎樣？你有不良的買房情結嗎？

　　“曾經有一套四環(huán)內的房子擺在我的面前，但是我沒有珍惜，等到了房價上漲的時候才后悔莫及，塵世間最痛苦的事莫過于此。如果可以給我一個機會再來一次的話，我會立刻買下不止那一套房的很多套房……”在中國，關于房子以及地產商的冷笑話，你可以找到無數，比如最近“發(fā)行”的潘幣，比如任志強(微博)的退休生活，等等。

　　中國人被房子綁架，這是一個尷尬的現實。某報關于“幸福和房子的關系”的調查顯示，八成中國受調查者認為“幸福和房子有關系”，其中69.9％認為“房子是幸福家庭所必須”。

　　中國人需要房子，除了不能睡到大街上去這一放之四海而皆準的理由外，還有許多老外不理解的理由：上戶口和遷移戶口需要房子，戀愛搞定女人要房子，子女的教育和以后的養(yǎng)老需要房子……

　　近日，中國政府頻頻出臺房市調控政策，中國房地產市場的寒冬已經到來等論調見諸報端。中國樓市究竟到了什么地步？這是個仁者見仁令人糾結的問題。

　　11月初，獨立經濟學家謝國忠表示，目前中國房地產泡沫已破，房價下跌對中國經濟將會是大好事；而不久前中國央行顧問李稻葵(微博)又稱未來兩至三年，中國房價的下跌幅度不會超過15%；11月，萬科將其位于浦東的一處住宅項目的價格下調了15%左右……

　　中國樓市是否到了路盡頭，我們現在還無法看清，借用紫霞的一句話：“我猜中了前頭，可是我猜不著這結局……”

　　不管房價如何走向，自用住房和改善性住房的剛性需求無法改變，對很多人而言，買房只是早晚的事情。如果有座房子擺在我們的面前，我們該如何選擇？我們有不良的買房情結嗎？在紛紜的買房情結下，有很多暗穴未必是我們都能體察到的。

　　01 暗穴之一：買漲不買跌

　　買了房的人無不盼望大漲，沒買的無不盼望大跌，似乎房價漲跌和股票漲跌一樣。當房價直上云霄之際，很多人亟不可待的涌進“樓市”，請注意“樓市”這個詞匯，這寓意著和股市一樣，房地產成為了中國人的投資市場。2008年底，國內房地產跌聲一片，部分有自主需求的人完全可以適當考慮出手買房，但是很多人認為房價還會繼續(xù)跌，堅持再等。2009年初，房價上行繼而上漲20%，很多人又急了，害怕自己不買就沒有了，拿著錢往里砸，多花了幾十萬。這是一種奇特的心理，買漲不買跌。這種買漲不買跌的心理也被開發(fā)商利用得淋漓盡致。在樓盤銷售現場，越是需要排隊購買的樓盤，反倒問津的人越多，殊不知很多排隊的都是開發(fā)商的托；銷售代表說是只剩這幾套了，二期三期肯定又要漲價了，于是很多人為搶得了這最后一套房而暗自僥幸。其實，這棟樓只開售了一個單元。

　　在房市，也許永遠沒有頂和底，也沒有哪個人會知道未來跌多少漲多少。漲就是跌的開始，而跌就是漲的先兆。因此，跟風買漲是危險的行為，尤其是當你將購置房產作為一項投資的時候。

　　02 暗穴之二：攢足夠的錢買房

　　這絕對是一個錯誤理念。我們已經不必再說美國老太太和中國老太太那個關于房子的老掉牙的故事了。攢錢是中國老百姓的優(yōu)良傳統，攢錢也是理財的第一步，但是我們不是為了攢錢而攢錢。沒錢不等于你不可以買房，否則等你攢到足夠的錢時你又追不到房價的高度了。很多人每日精打細算，要攢到足夠的錢才買房，有的甚至說付了全款心里就踏實了。其實，購房貸款在一定程度上是有竅門的。盤算一下銀行貸款的利息，以及你常用的投資工具的收益率。比如，你有100萬，只拿20萬做了首付，用80萬進行其他投資，這一年收益和支付利息是否有差值？只有算計過，你才能知道首付多少最合適，月供又是多長最適宜。并不總是付款越多借債越少越好，要知道，普通老百姓能夠“套”到國家貸款的唯一機會也許就是房貸了。如果是第一次購房，利息也會有很多優(yōu)惠，不用貸款就不太明智了。當然，手中留有足夠可供投資的現金，而且你又會使用一些比銀行貸款利息高的投資工具，這是前提。

　　因此，盡量用最少的錢去買房，即使你手頭有足夠的現金。要知道，這年頭借銀行的錢比花自己的錢還痛快的主兒大有人在，你完全沒必要替銀行著急。

　　03 暗穴之三：炒房炒成房東

　　看到這個暗穴，你不要笑，租房租成房東并不鮮見，現如今炒房炒成房東也是常事。很多人看到房子瘋漲以后，覺得自己上班辛辛苦苦，還不如炒一套房一轉手賺得多，于是也忍不住加入了炒房的隊伍。殊不知炒房是一個很專業(yè)的活，一不小心就被套。因為房子變現手續(xù)復雜、稅費繁多、周期長，碰上調整，或者你的眼光不準，你就很難脫手，最后只能被動的“炒房炒成房東”。炒房不僅制約了現金流，耗費了時間，影響了工作，幾套房子就很可能使你心力交瘁得不償失。

　　買房就是買房，千萬不要有短炒的心理。實在要把買房子看做投資，也要有一種長期投資的心態(tài)。如果自己要參與房產投資，可以選擇參加房產理財俱樂部，讓專業(yè)人士幫你賺錢，回報也比較穩(wěn)定。如果自己要做，就一定要多方調查了解和研究，做足功課，對自己的資金要有一個至少2年以上的安排規(guī)劃，也就是說在2年之內不會擔心斷供問題，還得時時關注政策風向，畢竟房市調控是政府眼前的要務之一。

　　04 暗穴之四：一次到位

　　這是一個讓很多人犯理念錯誤的觀念。有的人甚至為了所謂的一次性到位花費了很大成本，到后來賣房時才發(fā)現自己是浪費的。比如單身時買房本可以考慮位置好的小戶型，結果為了大面積買在了五環(huán)外；有人考慮買房孩子上學是否方便，其時他才剛剛結婚；有人左避高壓線右逃化糞池，結果小區(qū)邊被市政規(guī)劃出個垃圾焚燒場……現代社會發(fā)展迅猛，各種新東西層出不窮，也許你今天的想法確實是這樣，但過幾年，你的家庭、工作需要、職業(yè)改變、經濟收入等等也許會發(fā)生變化，到那時你的計劃和想法又會不一樣。

　　如果你的經濟條件發(fā)生了好轉，你就有改善居住條件的需要；如果你的經濟條件發(fā)生了逆轉，而你的房子升值了，為什么不可以賣掉房產換取現金來發(fā)展個人事業(yè)？一次到位只是你目前階段“歸宿式”的想法，發(fā)生變化的可能要比什么都沒變的可能大得多，因此不要早早就背著房子這個沉重的殼吧，看得輕松點，想想到目前為止，我們誰一直居住在同一所房屋中？關于買房我們也只能做5～8年的打算，至于5年后，那就看發(fā)生了什么變化吧。

　　05 暗穴之五：只買便宜不買貴的

　　俗話說：人不識貨錢識貨。只圖價格便宜，是很難買到好東西的，雖然誰都知道便宜無好貨，卻總希望自己是那個撿缺的人。有一朋友在房價高漲之際，更加熱切地想擁有一套自己的住房，終于在燕郊購得一套他心儀戶型的房屋?？墒?，世間就怕這個“可是”，燕郊離他上班地點太遠，他還是租住在走路就能到的單位附近，那么出租吧，可是上班族嫌燕郊的房子太遠，退休的干嘛住到燕郊呢？于是，至今空置，買房資金被套牢。

　　請記得，貴一定有貴的價值，對于房子，長遠的看來，便宜的會越來越便宜，貴的永遠更貴。這就需要用未來的眼光來看現在。不要買已經透支未來很多年的房子，當然有些低價的房子，如果你清楚它所處地段的規(guī)劃，也是一種投資。買房自住如果不作為投資項目，也會希望至少能夠保值。所以買房子，一定要買好的。無論是未來增值還是轉手都容易。如果手頭真的沒資金，不好的房子買了也是負債資產。如何把風險最小化，把價值最大化，這是每一個買房者需要思考學習的。

　　06 暗穴之六：迷信廣告語

　　很多人獲取購買房屋信息的渠道來源于樓盤的各種廣告。殊不知房地產廣告是開發(fā)商雇傭寫手炮制的“美好愿望”，這個愿望能不能實現，最主要的是取決于開發(fā)商的實力和良心。比如閱讀售樓書時，首先要注意是否具備商品房的預售許可證，為了確認預售許可證的真實性，只需在互聯網上查詢、核對即可。其次，可以根據自己的要求審核售樓書的外觀圖、小區(qū)整體布局圖、價格、地段、房型、規(guī)劃配套、優(yōu)惠條件以及投資者等信息。需要注意一些比較模糊的說明，比如10分鐘的車程、5分鐘的車程來說明它的地段是多么合適、優(yōu)越，那這5分鐘車程和10分鐘車程的伸縮性就非常大了，你是開的小轎車還是公共汽車，是什么時速的，等等。

　　在國外買房，有專業(yè)的經紀人指導，如需貸款，銀行還要評估房屋情況，如果買房成本太高或者沒有升值潛力，銀行可能會拒絕貸款；在國內買房，只能辛苦你到現場去實地調查、走訪、分析，找可靠的專業(yè)人士請教，或者可以找老業(yè)主了解真實現狀。

　　07 暗穴之七：盲目入市

　　經歷過2007年房市瘋狂大起大落的人應該不會忘記，如果政府不出手，房價完全可以炒到一個新高。而2009年，當國家的鼓勵政策一出臺，就應該意識到房價要開始漲是必然的。政府對房價的調控是非常關鍵的，因此關注房市政策也是買房者的一項日常工作。比如電視或者報紙的頭版新聞中往往會有表現，當政策鼓勵而且政策很松的時候，往往是房價相對低的時候；政策控制并開始收嚴的時候，也正是房價忘乎所以的時候。因為這些國家政策會最直接的影響市場表現。

　　至于專家學者，最好不要迷信。有人說，每一個所謂的專家，其所有的言論背后一定有其根源。北大教授不就依照經濟論打賭打輸了嗎？而一些房地產商贊助的研討會論壇，由房地產商支付報酬的專家學者嘉賓，他們的屁股能坐在買房者這邊嗎？千萬別迷信所謂的沒有任何實戰(zhàn)經驗整天紙上談兵的專家學者，正所謂站著說話不腰疼。在某種程度上，如果一個可靠的經驗豐富的一線房產中介人員對你說的話，可以認真考慮。

　　08 暗穴之八：使用年限

　　如果看到這里，你對某套房子還是很心儀，那么恭喜你，你就要進入實戰(zhàn)階段了，需要提醒你注意的項目之多可能比你能想象到的還多，在此只能請你首先注意房屋的使用年限。不就是70嘛，不錯，是70年，但是你的房屋還有70年可使用嗎？中國目前的《物權法》規(guī)定土地使用權年限是70年，很多購房者以為這70年就是從自己簽合同的那一天開始算，甚至很多人以為這70年是從自己拿到房產證那天開始計算，其實這個70年是從開發(fā)商從政府手中簽下土地使用合同的時候開始算起。因此，樂觀的設想，開發(fā)商一拿到土地后沒有任何空置，立即盤到資金開工建設，估計待得蓋成高樓賣到你手里也有兩三年時間，所以，房屋使用年限在65年至68年居多。特別要留意的是，你看中的房屋是蓋在哪塊土地上，這不是玩笑。一個同事看中了某大型國企在四環(huán)邊開發(fā)的一套小復式，非常之喜歡，以迅雷(微博)不及掩耳之勢簽訂了買房合同，然后是辦理公積金貸款，可怕的“可是”再次出現，公積金貸款被拒絕。這時他才明白這幢樓房用地是商業(yè)用地，使用年限為40年，公積金是不給商業(yè)用地房屋貸款的，悲催的他從逍遙的單身生活一時淪陷為四處借款的窘迫境地。

　　所以，購房前請認真了解一下房屋所在土地的使用年限，請記得：工業(yè)用地一般是20年，商業(yè)用地是40年，綜合用地（商業(yè)、住宅、辦公）是50年，住宅用地是70年。

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