TBK商業(yè)中心：一個(gè)創(chuàng)新社會(huì)管理的樣本

　　王紅茹

　　TBK，這個(gè)中西合璧的名字，是英語(yǔ)單詞“交通運(yùn)輸”（Transportation），“商業(yè)”（Business），和中文“顧客”（客流或快樂(lè)）的第一個(gè)字母“K”的組合，意為“交通、商業(yè)、快樂(lè)”相結(jié)合的商業(yè)中心，“交通與商業(yè)的組合，特別快樂(lè)地購(gòu)物”。

　　2010年8月，福建廈門(mén)。鄭天送創(chuàng)辦的TBK商業(yè)中心再次顛覆了人們對(duì)創(chuàng)富的認(rèn)識(shí)。

　　“客運(yùn)+商業(yè)”的商業(yè)模式在全國(guó)長(zhǎng)途客運(yùn)歷史上算得上首家，并且還將引爆商業(yè)地產(chǎn)界。

　　TBK商業(yè)中心作為2010年廈門(mén)市政府重點(diǎn)民生工程項(xiàng)目，是廈門(mén)市政府和廈門(mén)市特運(yùn)集團(tuán)獻(xiàn)給廈門(mén)人民的一份珍貴禮物；TBK商業(yè)中心作為海西經(jīng)濟(jì)區(qū)首個(gè)“客運(yùn)+商業(yè)”新模式的一站式購(gòu)物中心，致力于打造“機(jī)場(chǎng)式商業(yè)空間”以及90％以上的品牌為廠家直營(yíng)店的新模式，將成為廈門(mén)客運(yùn)商業(yè)的新典范。

　　成本高嚇跑了競(jìng)標(biāo)者

　　6月9日上午，天氣炎熱，幾十名頭戴安全帽的建筑工人在工地上揮汗如雨地趕著工期。如果不出意外，TBK商業(yè)中心將于9月6日開(kāi)業(yè)迎賓。

　　從去年8月6日競(jìng)標(biāo)，到今年9月6日開(kāi)業(yè)，僅1年零1個(gè)月。特區(qū)速度在這個(gè)項(xiàng)目中得以淋漓盡致地體現(xiàn)。

　　近年來(lái)，廈門(mén)市的新城規(guī)劃發(fā)展迅速，其中“城市東擴(kuò)”工程尤為突出和重要，而在東擴(kuò)的進(jìn)程里，枋湖片區(qū)無(wú)疑是重中之重。

　　枋湖是廈門(mén)新規(guī)劃的一個(gè)區(qū)域。因枋湖及東部板塊商業(yè)賣(mài)場(chǎng)的缺乏，導(dǎo)致居住在那里的市民購(gòu)物極其不便利。市民出門(mén)購(gòu)物，走路太遠(yuǎn)；打的，費(fèi)用又太高。也因如此，使得地?cái)傇谶@個(gè)區(qū)域大行其道。

　　燈光陰暗的街道小市與熙熙攘攘的地?cái)傞L(zhǎng)龍，記載了歷史中的枋湖商業(yè)。臟、亂、吵，是枋湖區(qū)留給人們的難以抹去的印象。

　　民生工程是廈門(mén)市政府改善市民生活品質(zhì)的重要抓手，保障枋湖周邊20萬(wàn)居民的生活配套，是廈門(mén)市政府重要的民生工程。

　　在此背景下，由廈門(mén)市政府牽頭，廈門(mén)特運(yùn)集團(tuán)投資，廈門(mén)中智和實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司（下稱“中智和”）運(yùn)營(yíng)的枋湖新客運(yùn)商業(yè)中心醞釀成形。

　　廈門(mén)市政府考慮最多的，是如何服務(wù)居民，打好民生牌。畢竟這是一項(xiàng)關(guān)系廈門(mén)市老百姓“菜籃子”的民生工程，如果交給一家唯利是圖、不負(fù)責(zé)任的公司運(yùn)營(yíng)，造福一方百姓就會(huì)成為一句空話。廈門(mén)市政府深知這件事的分量，招投標(biāo)無(wú)疑是這場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)最為公平的選擇。

　　競(jìng)標(biāo)并非沒(méi)有門(mén)檻，每一家想來(lái)競(jìng)標(biāo)的企業(yè)，都要提交一份商業(yè)性可行性報(bào)告。

　　為了做這份報(bào)告，中智和做了大量的市場(chǎng)調(diào)研和各種各樣的市場(chǎng)定位。經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的醞釀之后，去年6月，《關(guān)于廈門(mén)枋湖新客運(yùn)站商業(yè)賣(mài)場(chǎng)的可行性報(bào)告》出爐。

　　在這份競(jìng)標(biāo)方案中，強(qiáng)調(diào)了商業(yè)中心在業(yè)態(tài)組合上要盡量做到豐富和有特色。報(bào)告規(guī)劃了將近2000平米的“閩臺(tái)特產(chǎn)一條街”，把海峽兩岸的特產(chǎn)，如金門(mén)高粱、金門(mén)菜刀、鼓浪嶼餡餅等都整合進(jìn)來(lái)，使得來(lái)往廈門(mén)的旅客都可以買(mǎi)到真正的海峽兩岸的特產(chǎn)；在產(chǎn)品選擇上，跟廠家合作為主，當(dāng)?shù)亟?jīng)銷(xiāo)商為輔，保障商品的低價(jià)位和貨真價(jià)實(shí)。

　　報(bào)告遞交之后，因?yàn)椴恢栏?jìng)爭(zhēng)對(duì)手在哪些方面比他們更有優(yōu)勢(shì)，中智和也沒(méi)底，一直都在忐忑中等待消息。

　　2010年8月6日，在廈門(mén)國(guó)資委產(chǎn)權(quán)交易中心，枋湖客運(yùn)商業(yè)中心的開(kāi)標(biāo)儀式舉行。但偌大的交易大廳，很多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手都沒(méi)來(lái)，這多少讓中智和公司的競(jìng)標(biāo)團(tuán)隊(duì)感到意外。

　　事實(shí)上，很多企業(yè)之所以沒(méi)來(lái)競(jìng)標(biāo)，主要緣于政府對(duì)企業(yè)提出的要求較高，而企業(yè)要面對(duì)的還是舊房改造的毛坯房。這就意味著，如果接手，所有的二次裝修（比如中央空調(diào)、自動(dòng)扶梯、電力干線等）的費(fèi)用都需要企業(yè)承擔(dān)。

　　底價(jià)加上裝修，算下來(lái)前期資金投入巨大，商家在短期內(nèi)經(jīng)營(yíng)這個(gè)項(xiàng)目沒(méi)有多大利潤(rùn)空間。

　　中智和競(jìng)標(biāo)的底線是，只要不虧損，要把它做成功，要做出一個(gè)樣板工程；只要能給社會(huì)帶來(lái)價(jià)值，能造福一方百姓，為社會(huì)盡一份責(zé)任，無(wú)論怎樣，中智和都愿意去嘗試。

　　中智和的計(jì)劃

　　中智和為什么看中枋湖區(qū)？

　　目前，廈門(mén)市區(qū)的主要商圈分布并不均勻。從SM城市廣場(chǎng)到火車(chē)站，每隔數(shù)百米就有一家百貨商場(chǎng)，知名的巴黎春天、天虹、華聯(lián)等百貨公司分布其中。而在廈門(mén)島內(nèi)東北部，商圈仍是個(gè)空白。

　　2010年，廈門(mén)市政府將枋湖客運(yùn)中心列為重點(diǎn)工程，并大力支持客運(yùn)樞紐中心建設(shè)和枋湖商圈的打造。如何讓整個(gè)枋湖社區(qū)，與廈門(mén)城市同步升級(jí)，用交通構(gòu)筑購(gòu)物享樂(lè)生活？在市政府與特運(yùn)集團(tuán)的共同努力下，枋湖客運(yùn)商業(yè)中心的創(chuàng)意破繭而出。

　　開(kāi)發(fā)商著力開(kāi)發(fā)的新樓盤(pán)也在助力枋湖商圈的形成。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，枋湖周邊分布著幸福密碼、中央美地、禹洲城上城等高端樓盤(pán)，周邊新建住房約萬(wàn)余套，將新增約4萬(wàn)個(gè)住戶。

　　隨著周邊樓盤(pán)的交付使用，枋湖客運(yùn)中心商業(yè)區(qū)散發(fā)出巨大的商業(yè)誘惑，讓敏銳的商業(yè)地產(chǎn)商嗅到了新的商業(yè)氣息，眾多商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商蠢蠢欲動(dòng)。

　　枋湖客運(yùn)商業(yè)中心位于廈門(mén)金湖路與成功大道交匯處，總建筑面積42540平方米，規(guī)劃商業(yè)面積31660平方米。建成后的商業(yè)中心將擔(dān)負(fù)現(xiàn)在的湖濱、松柏兩個(gè)車(chē)站的總體功能，承載日均4萬(wàn)人次的客流。未來(lái)的枋湖客運(yùn)商業(yè)中心，將填補(bǔ)枋湖片區(qū)大型商業(yè)的空白，解決周?chē)飪?nèi)的20萬(wàn)居民的購(gòu)物難問(wèn)題。

　　中智和立志將商業(yè)地產(chǎn)作為未來(lái)的主要發(fā)展方向，這些年一直在廈門(mén)尋覓一個(gè)適合的地方開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。機(jī)緣和巧合就這樣發(fā)生了。

　　為社會(huì)盡責(zé)的想法跟中智和公司的發(fā)展理念甚為吻合：以中為尊——大中至正，不偏不倚；以智為用——任人唯賢，以智取勝；以和為贏——天地人和，同創(chuàng)共贏。其寓意是只有“知識(shí)廣博周備，行事方正不茍，做人以和為貴”，才能擔(dān)大任、行大道、成大器、致大和。

　　而讓中智和瞄準(zhǔn)這個(gè)項(xiàng)目，主要是看到了枋湖區(qū)的未來(lái)。

　　將商業(yè)寓于民生

　　廈門(mén)枋湖客運(yùn)商業(yè)中心不僅是廈門(mén)的一個(gè)便民工程，更是廈門(mén)市政府和廈門(mén)特運(yùn)集團(tuán)呈獻(xiàn)給廈門(mén)市人民的一份珍貴禮物。如何命名，中智和絞盡腦汁。

　　為了讓該中心有一個(gè)朗朗上口的名字，也讓這個(gè)名字深入民心，中智和不惜懸賞2萬(wàn)元為商業(yè)中心取案名和廣告語(yǔ)。

　　在上萬(wàn)份征名中，“TBK”最終脫穎而出。廣告語(yǔ)也敲定為：萬(wàn)商聚枋湖，一站通天下。

　　廈門(mén)市原旅游局副局長(zhǎng)、文化局局長(zhǎng)彭一萬(wàn)對(duì)此案名深表滿意，“TBK商業(yè)中心這一案名針對(duì)本案客運(yùn)、商業(yè)理念，很好地映襯了新客運(yùn)商業(yè)組合體的地域優(yōu)勢(shì)，也意寓了‘客運(yùn)帶動(dòng)商業(yè)，商業(yè)服務(wù)客運(yùn)’的經(jīng)營(yíng)模式，讓廣大群眾能便捷、開(kāi)心、快樂(lè)地享受購(gòu)物，更完美地體現(xiàn)了交通構(gòu)筑享樂(lè)購(gòu)物生活的商業(yè)理念。”

　　中共廈門(mén)市委原副秘書(shū)長(zhǎng)程炳東對(duì)此案名也甚為認(rèn)同，“從創(chuàng)造性角度看，TBK商業(yè)中心中西合璧與國(guó)際接軌；從與開(kāi)發(fā)商的關(guān)系來(lái)看，TBK商業(yè)中心更直觀地體現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商的責(zé)任與使命；再加上廣告語(yǔ)‘萬(wàn)商聚枋湖，一站通天下’，文化底蘊(yùn)十足，體現(xiàn)著商業(yè)文脈的創(chuàng)新與典范，更鮮明地烙上了時(shí)代的印跡?！?/p>

　　從這個(gè)中西合壁的名字不難看出廈門(mén)特運(yùn)集團(tuán)有限公司和中智和對(duì)于TBK商業(yè)中心的定位與愿景：打造海峽西岸中心城市“一流的客運(yùn)商業(yè)中心”，打造高質(zhì)量、高水準(zhǔn)的商業(yè)模式，提升海西窗口新形象，打造國(guó)際級(jí)別的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。

　　在案名征集的同時(shí)，TBK商業(yè)中心的招商也在緊鑼密鼓地進(jìn)行中。

　　中智和于2010年9月成立招商部，隨后進(jìn)行三個(gè)月的市場(chǎng)調(diào)查。今年1月，招商正式開(kāi)始。而招商時(shí)時(shí)處處體現(xiàn)出民生之意。

　　具體選擇哪家超市入駐商業(yè)中心，這讓中智和的領(lǐng)導(dǎo)層們頗費(fèi)了一番腦子。最早來(lái)跟他們洽談的有號(hào)稱世界500強(qiáng)的知名品牌，也有在福建省內(nèi)頗有名氣的永輝超市。在兩者之間如何抉擇，他們猶豫了很久。

　　如果把超市定位高端，世界500強(qiáng)的品牌再合適不過(guò)了，同時(shí)也對(duì)整體TBK項(xiàng)目的定位有所提升。但這卻跟以家庭消費(fèi)為主的枋湖區(qū)居民的購(gòu)物需求有所沖突。而從福州發(fā)家的永輝，是百姓的品牌，最為關(guān)心老百姓的菜籃子問(wèn)題，其強(qiáng)勢(shì)在生鮮、油鹽醬醋，比較平價(jià)。這一點(diǎn)跟廈門(mén)市政府著力打造民生工程的宗旨不謀而合。

　　最終如何選擇，老百姓最有發(fā)言權(quán)。

　　調(diào)查問(wèn)卷無(wú)疑是最好的方式。中智和將五家超市放在同一張表格中，讓居民打鉤進(jìn)行選擇。在回收的上千份調(diào)查問(wèn)卷中，永輝的票數(shù)遙遙領(lǐng)先。永輝最終成為中智和的上佳之選。

　　“平價(jià)”不僅僅體現(xiàn)在超市，在商品選擇方面，中智和堅(jiān)持以“和廠家合作為主，當(dāng)?shù)亟?jīng)銷(xiāo)商為輔”的定位方向和策略。目前，70%以上的招商都是和廠家直接簽約，直接引進(jìn)商家在這里設(shè)旗艦店、形象店和專(zhuān)賣(mài)店。廠家直營(yíng)的好處是：貨真價(jià)實(shí)、平價(jià)、形象好，而且上的都是新款和新品。TBK商業(yè)中心現(xiàn)在匯聚了百大海西時(shí)尚品牌，九牧王、七匹狼、安踏、喬丹等店的品牌均由廠家營(yíng)銷(xiāo)中心直營(yíng)管理，在商品上架保證最新、最時(shí)尚款式的同時(shí)，也為消費(fèi)者帶來(lái)更舒適的服務(wù)及更有力的權(quán)益保障。

　　中智和作為項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)商，科學(xué)規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)讓招商進(jìn)展勢(shì)頭十分順利。

　　TBK商業(yè)中心自開(kāi)始招商以來(lái)，招商一直異?；鸨BK商業(yè)中心吸納了眾多主力店、次主力店等知名品牌商家加盟入駐,主力店招商已完成，進(jìn)入單店招商階段。在成功引入永輝超市之后，麥當(dāng)勞和肯德基這些世界級(jí)品牌將掀起該片區(qū)新一輪的美食風(fēng)暴，屈臣氏也將引領(lǐng)年輕時(shí)尚潮流。

　　TBK商業(yè)中心之所以成為商家搶占的目標(biāo)，中智和的看法，主要是TBK商業(yè)中心獨(dú)特的項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)備受眾多商家青睞：依托枋湖客運(yùn)站，獨(dú)攬客流、交通、區(qū)位等優(yōu)勢(shì)；采取“客運(yùn)+商業(yè)”的經(jīng)營(yíng)模式，獨(dú)創(chuàng)“機(jī)場(chǎng)式商業(yè)空間”經(jīng)營(yíng)環(huán)境；涵蓋了生鮮超市、服裝百貨、運(yùn)動(dòng)品牌、中西餐飲、手機(jī)數(shù)碼、閩臺(tái)特產(chǎn)、旅游商品等豐富業(yè)態(tài)，集購(gòu)物、餐飲、休閑、出行于一體，能激活湖里新商圈，完善湖里配套功能。

　　可以預(yù)見(jiàn)，TBK商業(yè)中心與眾不同的經(jīng)營(yíng)模式，能給入駐的生產(chǎn)廠家提供一個(gè)展示、直銷(xiāo)、批發(fā)、零售的平臺(tái)，給市民提供一個(gè)物美價(jià)廉的場(chǎng)所，也必將解決廈門(mén)東部區(qū)20萬(wàn)居民的購(gòu)物難問(wèn)題。

　　創(chuàng)新社會(huì)管理的樣本

　　“機(jī)場(chǎng)式商業(yè)空間”改變并顛覆了人們對(duì)城市長(zhǎng)途汽車(chē)站往昔的印象。

　　一個(gè)城市的長(zhǎng)途汽車(chē)站，代表著一個(gè)城市的形象和臉面。然而，在很多人的記憶中，長(zhǎng)途汽車(chē)站跟“臟、亂、差”是聯(lián)系在一起的。而TBK商業(yè)中心無(wú)疑會(huì)讓廈門(mén)長(zhǎng)途客運(yùn)展示給外來(lái)人一個(gè)全新的形象。

　　在購(gòu)物環(huán)境上，中智和的目標(biāo)是打造機(jī)場(chǎng)式商業(yè)空間環(huán)境，從通道、購(gòu)物區(qū)、衛(wèi)生等各個(gè)方面給顧客提供一個(gè)舒適、溫馨的購(gòu)物環(huán)境?！皺C(jī)場(chǎng)式商業(yè)空間”不僅能讓長(zhǎng)途汽車(chē)站的面貌煥然一新，在整潔度和公共秩序上也會(huì)大為改觀。

　　國(guó)家行政學(xué)院研究員胡仙芝對(duì)TBK商業(yè)中心經(jīng)營(yíng)模式給予了高度評(píng)價(jià)：“‘客運(yùn)+商業(yè)’的經(jīng)營(yíng)模式，不僅能夠改善廈門(mén)的交通現(xiàn)狀，提升公交服務(wù)水平和城市整體品位，還能夠?qū)﹁屎瑓^(qū)居民居住環(huán)境的改善、城市的發(fā)展，以及枋湖片區(qū)乃至廈門(mén)島東部商貿(mào)業(yè)的發(fā)展，起到很好的帶動(dòng)作用，可以說(shuō)是創(chuàng)新社會(huì)管理的一個(gè)樣板項(xiàng)目。”

　　目前在廈門(mén)，類(lèi)似商業(yè)經(jīng)營(yíng)的綜合體并不在少數(shù)，但同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈。而中智和“客運(yùn)+商業(yè)”的經(jīng)營(yíng)模式，在廈門(mén)絕無(wú)僅有。顯然，“差異化競(jìng)爭(zhēng)”是中智和取勝的法寶。

　　鄭天送在商業(yè)地產(chǎn)界摸爬滾打了幾十年，如今，他把自己全部的希望注入到了TBK商業(yè)中心上：“TBK商業(yè)中心是廈門(mén)市政府重視民生的一大體現(xiàn)，可謂‘民心所向、眾望所歸’；不僅是廈門(mén)‘客運(yùn)與商業(yè)完美組合’的城市名片，也是民生服務(wù)的亮麗風(fēng)景線，同時(shí)也必將開(kāi)創(chuàng)廈門(mén)客運(yùn)和商業(yè)互動(dòng)發(fā)展的新里程碑，對(duì)廈門(mén)環(huán)境的改善、城市的發(fā)展和民生的服務(wù)起到很好的引領(lǐng)和帶動(dòng)作用?！?/p>