險(xiǎn)企股權(quán)投資狂投商業(yè)地產(chǎn) 養(yǎng)老社區(qū)悄然布局

　　當(dāng)保監(jiān)會(huì)正式放開(kāi)允許保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的閘門(mén)，早已積蓄了大量資金的保險(xiǎn)企業(yè)就如同久困之獸，勢(shì)在席卷整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)。

　　2010年末，泰康人壽、生命人壽、陽(yáng)光保險(xiǎn)、安邦財(cái)險(xiǎn)等八家險(xiǎn)企一起扎堆競(jìng)購(gòu)北京CBD核心商務(wù)區(qū)的六宗地塊，還分別報(bào)出最高價(jià)，頗有“大佬”的姿態(tài)，其兇猛甚于開(kāi)發(fā)商。

　　記者采訪(fǎng)的多家咨詢(xún)機(jī)構(gòu)都認(rèn)為，雖然險(xiǎn)資進(jìn)入樓市尚處在前期籌備階段，但2011年開(kāi)始，保險(xiǎn)資金或?qū)⒊蔀榇笞诮灰椎闹饕I(mǎi)家房地產(chǎn)“老大”或改旗易主。

　　商業(yè)地產(chǎn)爭(zhēng)奪戰(zhàn)

　　2010年9月，保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法》（下稱(chēng)《辦法》）正式打通了保險(xiǎn)資金進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)投資和股權(quán)投資的兩大渠道。

　　短短4個(gè)月后，據(jù)平安集團(tuán)旗下平安信托總裁辦秘書(shū)石玉磊透露，截至12月初，各大保險(xiǎn)公司到中國(guó)保監(jiān)會(huì)報(bào)批的重大不動(dòng)產(chǎn)投資項(xiàng)目已經(jīng)超過(guò)110單，而在這110單項(xiàng)目的背后是近5000億元的可投險(xiǎn)資。

　　國(guó)金證券保險(xiǎn)業(yè)分析師王剛認(rèn)為，保險(xiǎn)業(yè)已經(jīng)展開(kāi)了一場(chǎng)爭(zhēng)奪不動(dòng)產(chǎn)資源的大戰(zhàn)，保險(xiǎn)巨頭將成為房地產(chǎn)行業(yè)的“大戶(hù)”。據(jù)他估算，未來(lái)約有7000億元的保險(xiǎn)資金可以用于投資商業(yè)地產(chǎn)。

　　“這個(gè)數(shù)字顯然比較保守。”泰康資產(chǎn)高管人員認(rèn)為，2010年下半年的動(dòng)作僅能視為試水，2011年開(kāi)市之后才是真正的大宗投資。“泰康的計(jì)劃規(guī)模包括已披露項(xiàng)目已經(jīng)達(dá)到了157億元，但這也只是開(kāi)始。”

　　險(xiǎn)企為何如此青睞商業(yè)地產(chǎn)？

　　一位業(yè)內(nèi)人士指出，隨著保險(xiǎn)資金規(guī)模的不斷增加，保險(xiǎn)資金配置的壓力也在不斷增大。“受樓市連續(xù)調(diào)控影響，商品性住宅市場(chǎng)遭不小打擊，但商業(yè)地產(chǎn)卻成了資金的避風(fēng)港，據(jù)估算，商業(yè)地產(chǎn)的收益率為5％～8％，且比較穩(wěn)定。”他認(rèn)為，隨著保險(xiǎn)資金的大量注入，商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)升溫勢(shì)不可擋，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格必定一路上漲。

　　養(yǎng)老社區(qū)悄然布局

　　開(kāi)閘之后，商業(yè)地產(chǎn)的跑馬圈地頗受關(guān)注，而另一邊，籌劃建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)的諸多險(xiǎn)企也已悄然動(dòng)手。

　　據(jù)悉，合眾人壽投資80億元的“合眾人壽健康社區(qū)”一期建設(shè)已經(jīng)正式動(dòng)工，首期動(dòng)工面積約800畝，未來(lái)還將逐步擴(kuò)大規(guī)劃，顯然，合眾人壽對(duì)該項(xiàng)目寄予了厚望。“這將是新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，也是確保險(xiǎn)金投資受益的砝碼。”合眾人壽公關(guān)人員評(píng)價(jià)說(shuō)。

　　中國(guó)人壽則規(guī)劃了養(yǎng)老社區(qū)“一南一北”的格局。中國(guó)人壽董事長(zhǎng)楊超曾高調(diào)宣布，在河北廊坊斥資100億元購(gòu)地超萬(wàn)畝拓展養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目，在海南，將建設(shè)遙相呼應(yīng)的“養(yǎng)老度假村”。
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　　中國(guó)人壽相關(guān)人士透露說(shuō)：“作為特大型金融企業(yè)，我們受到各地的熱情接待，會(huì)談主要議題就是引入保險(xiǎn)資金投資地方養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)，如要開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)投資，僅從地價(jià)上就能得到不少優(yōu)惠。”

　　此外，泰康人壽也成立了弘泰老齡產(chǎn)業(yè)投資管理有限責(zé)任公司，負(fù)責(zé)養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)，現(xiàn)已投資40億元購(gòu)置了小湯山溫泉鄉(xiāng)的2000畝土地。

　　與此同時(shí)，泰康人壽又計(jì)劃買(mǎi)下上海崇明島上的數(shù)千畝地，用于建設(shè)高級(jí)養(yǎng)老社區(qū)。“相關(guān)項(xiàng)目拿地順利，開(kāi)發(fā)理念也獲得當(dāng)?shù)卣J(rèn)可，說(shuō)明有良好前景。”泰康資產(chǎn)高管人員認(rèn)為。

　　對(duì)于險(xiǎn)企突然熱衷于養(yǎng)老地產(chǎn)的潮流，王剛認(rèn)為，“這是醉翁之意不在酒”。“養(yǎng)老社區(qū)的用地性質(zhì)是經(jīng)營(yíng)性的還是非經(jīng)營(yíng)性的？是協(xié)議轉(zhuǎn)讓還是招拍掛？險(xiǎn)企是否有變相介入住宅開(kāi)發(fā)之嫌？如果險(xiǎn)企想打“擦邊球”，那么保監(jiān)會(huì)肯定會(huì)出面治理，這樣的話(huà)，養(yǎng)老社區(qū)就成了一步險(xiǎn)棋。”

　　“自用”與“融資”蹊徑

　　“進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)需要投入大筆資金，要求較高，開(kāi)發(fā)養(yǎng)老社區(qū)需要配套建設(shè)，風(fēng)險(xiǎn)也不小，“自用”則是“曲線(xiàn)救國(guó)”了。”王剛認(rèn)為，中國(guó)平安以自用為名在北京、上海、成都等地連連以低價(jià)拿下數(shù)地不失為明智之舉。

　　當(dāng)然，“自建辦公樓”的不只是平安信托。中國(guó)人壽浙江分公司也以“抄底價(jià)”競(jìng)得浙江杭州的商業(yè)金融中心地塊。平安財(cái)險(xiǎn)與瑞安建業(yè)達(dá)成協(xié)議，以7.18億元收購(gòu)了成都中匯廣場(chǎng)二期項(xiàng)目。人保集團(tuán)與北京西城區(qū)有關(guān)單位簽下了40億元的意向書(shū)買(mǎi)下首都時(shí)代廣場(chǎng)。

　　“盡管這些地產(chǎn)標(biāo)明了“自用”，但是也可以以項(xiàng)目的方式變相投資。”王剛指出，中國(guó)平安就以自用的名義購(gòu)買(mǎi)了大量地產(chǎn)項(xiàng)目和土地，平安置業(yè)主要作為項(xiàng)目的具體實(shí)施方，而平安信托則以融資平臺(tái)的身份進(jìn)行募資。

　　這樣的話(huà)，中國(guó)平安就可以以增資擴(kuò)股的方式擴(kuò)大平安信托股本，鼓勵(lì)第三方合作，或者通過(guò)對(duì)平安置業(yè)提供擔(dān)保貸款，為其房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)提供充足的資金。“平安信托的稅后利潤(rùn)相當(dāng)于其管理資產(chǎn)總額的0.5％～1％，而房地產(chǎn)類(lèi)的信托產(chǎn)品則能帶來(lái)高達(dá)2％的費(fèi)率，這為公司帶來(lái)了可觀(guān)的利潤(rùn)。”王剛說(shuō)。

　　“曲線(xiàn)”除了在自家繞，也可以跨行業(yè)繞，只要能到達(dá)目的地，就都是成功線(xiàn)路。

　　近日，中國(guó)太平發(fā)布公告稱(chēng)將斥資2.16億元購(gòu)入深圳福田燃機(jī)電力公司30％股權(quán)。據(jù)了解，該公司原用作設(shè)置燃?xì)獍l(fā)電機(jī)的地塊，將計(jì)劃發(fā)展作高端產(chǎn)業(yè)用途。中國(guó)太平稱(chēng)，長(zhǎng)遠(yuǎn)而言，將可享受該地塊的資本增值潛力及租金收入潛力。

　　“這一招實(shí)在是妙！”王剛感嘆，“2005年，這個(gè)公司就停止熱電業(yè)務(wù)了，地塊才是它的重要資產(chǎn)，中國(guó)太平一箭雙雕，橫跨了不動(dòng)產(chǎn)和企業(yè)股權(quán)投資兩個(gè)領(lǐng)域，這充分體現(xiàn)了中國(guó)險(xiǎn)企的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、商業(yè)智慧和對(duì)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的熱情。”

　　除此之外，一些險(xiǎn)企還打算借力于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，實(shí)現(xiàn)“全程合作”。“他們邀請(qǐng)開(kāi)發(fā)商積極拿地建樓，然后為保險(xiǎn)公司量身打造可收購(gòu)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。這是一個(gè)磨刀不誤砍柴工的事。”泰康資產(chǎn)一位高管透露說(shuō)，中國(guó)平安、中國(guó)人保、太平洋保險(xiǎn)等公司都在近期接洽商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，甚至致力于設(shè)立專(zhuān)業(yè)化的投資平臺(tái)公司和打造地產(chǎn)開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)。

　　“‘購(gòu)地?zé)?rsquo;肯定是大勢(shì)所趨，就看誰(shuí)動(dòng)手快了。”王剛認(rèn)為，“險(xiǎn)企在房地產(chǎn)行業(yè)的投資將在明年達(dá)到全盛期，這對(duì)于兩個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)都是極大的變動(dòng)。”