中國(guó)房地產(chǎn)20年 私募基金終于有了地產(chǎn)血統(tǒng)

　　相對(duì)于公募基金而言的，指通過(guò)非公開(kāi)募集的方式，向有特定人數(shù)限定的投資者募集資金(基金份額)而設(shè)立的基金。根據(jù)私募基金的投資方向，又可以分為私募證券投資基金與私募股權(quán)投資基金兩種。

　　上周，大連某知名地產(chǎn)企業(yè)異常低調(diào)地簽署了一份合約：在其新一輪的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，將引入新的戰(zhàn)略投資者——來(lái)自美國(guó)的一家私募基金。這一動(dòng)作，開(kāi)創(chuàng)了大連房地產(chǎn)與私募基金完全合作之先河。

　　在這單“靜悄悄”的合作背后，是圈內(nèi)“地產(chǎn)血統(tǒng)”的私募基金風(fēng)起云涌，它猶如一場(chǎng)變革的前奏，改變著中國(guó)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的掘金之路。

　　地產(chǎn)融資“基金年” 房產(chǎn)與私募基金頻頻“聯(lián)姻”

　　2010年，盡管只過(guò)了5個(gè)月，卻已被業(yè)內(nèi)譽(yù)為中國(guó)房地產(chǎn)融資的“基金年”。 4月9日，金地集團(tuán)宣布與瑞銀合作發(fā)起的房地產(chǎn)基金第一期募集完畢，成為中國(guó)內(nèi)地第一只由開(kāi)發(fā)商成功發(fā)起和募集的外資房地產(chǎn)投資基金；更早以前，包括華潤(rùn)、綠城等在內(nèi)的多家地產(chǎn)公司先后涉足或明確表示有意開(kāi)展房地產(chǎn)私募基金業(yè)務(wù)……

　　除了前述的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，一些中小開(kāi)發(fā)企業(yè)，乃至以民間資本為來(lái)源、提供過(guò)橋貸款為主的小型人民幣基金，也不甘于人后，爭(zhēng)相試水。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至今年4月份，國(guó)內(nèi)新近成立的以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為主導(dǎo)的地產(chǎn)基金已逾百家。房地產(chǎn)與私募基金的“聯(lián)姻”幾乎每個(gè)月都在全國(guó)不同的地區(qū)上演。

　　中國(guó)地產(chǎn)20年 躺在銀行身上過(guò)日子

　　“中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的歷史并不長(zhǎng)，只有20多年時(shí)間。 ”戴德梁行有國(guó)際房地產(chǎn)顧問(wèn)“五大行”之稱，在其北亞區(qū)副主席李志榮眼里，“年輕”的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)走到今天，其融資模式也上了三個(gè)臺(tái)階。從以政府為主導(dǎo)，住房采取實(shí)物分配形式，房地產(chǎn)商不必為“找錢”過(guò)于煩惱；到土地價(jià)格上漲、開(kāi)發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大，開(kāi)發(fā)商需依托銀行的貸款，才能滿足生產(chǎn)需要；而上到第三個(gè)臺(tái)階，土地資源日漸稀缺，投資成本也日趨增大，單一的銀行信貸模式已無(wú)法滿足房地產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)。“國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式非常單一：拿地、開(kāi)發(fā)、銷售、再拿地……”李志榮說(shuō)，這種模式也決定開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)發(fā)展需要大量的資金支持。而中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)商募集資金的渠道卻異常狹窄：幾乎躺在銀行身上靠貸款過(guò)日子。

　　至此，中國(guó)房地產(chǎn)商融資的“短板”完全暴露出來(lái)。

　　地產(chǎn)新政時(shí)代 融資渠道亟待拓寬

　　用大連地產(chǎn)圈的知名人士、新浪博主辣姜的話形容，掐住房地產(chǎn)商脖子，唯有一進(jìn)一出：進(jìn)是指融資，出指的是銷售，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)變化，影響了終端銷售，那么相應(yīng)的，開(kāi)發(fā)商回款也會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，接下來(lái)，新項(xiàng)目也將面臨資金壓力。

　　以2009年底國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的一項(xiàng)數(shù)據(jù)為例：我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的資金來(lái)源中，銀行貸款、定金及預(yù)付款(其中很大一部分是個(gè)人通過(guò)銀行抵押貸款來(lái)支付)、個(gè)人按揭貸款約占到了房地產(chǎn)行業(yè)融資總量的60%~70%——也就是說(shuō)，銀行貸款實(shí)際上支撐了開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)的資金鏈。清科研究中心(主要從事創(chuàng)業(yè)投資與私募股權(quán)投資領(lǐng)域的研究)分析認(rèn)為，對(duì)比銀行貸款最多不超過(guò)房地產(chǎn)總投資40%的國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行的依賴度明顯過(guò)高。

　　2008年，由美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)以及今年以來(lái)中國(guó)國(guó)內(nèi)宏觀政策的調(diào)控措施，讓此前一直財(cái)大氣粗“不差錢”的地產(chǎn)商們也逐漸冷靜下來(lái)，開(kāi)始尋求一條新的、更加穩(wěn)健的融資途徑。而私募基金，恰恰在此時(shí)進(jìn)入他們的視線。