房市大落大起為什么

　　2009年的房市，一掃2008年哀鴻遍野的景象，快速上升且不可抑制。有媒體統(tǒng)計(jì)，北京上半年約200個(gè)樓盤價(jià)格普漲，約占全市樓盤的80%；其中超過(guò)40個(gè)樓盤的漲幅超過(guò)30%，這讓那些危機(jī)之初持悲觀態(tài)度的專家學(xué)者們大跌眼鏡——他們?cè)A(yù)計(jì)全國(guó)平均住宅價(jià)格將下跌20%左右，部分城市甚至將下跌50%，且整個(gè)房市的調(diào)整期將會(huì)持續(xù)兩年左右。中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)能擺脫一直以來(lái)房?jī)r(jià)愈壓愈高，制度和政策環(huán)境起起落落的局面嗎？

　　都是流動(dòng)性惹的禍

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)這么快恢復(fù)，主要的驅(qū)動(dòng)力量來(lái)自銀行利息優(yōu)惠和市場(chǎng)流動(dòng)性大增。

　　金融危機(jī)導(dǎo)致美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫破裂，美國(guó)的房?jī)r(jià)跌了20%多。在這樣的情況下，大家一聽美國(guó)的金融危機(jī)、次貸危機(jī)就是房地產(chǎn)的泡沫造成的，于是也會(huì)覺(jué)得中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫的破滅也差不多了。然而，沒(méi)想到這么大的危機(jī)，房?jī)r(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)大幅度的下降，基本上是沒(méi)有下跌，只是大家都在觀望，銷量減少了。所以，到經(jīng)濟(jì)開始復(fù)蘇，房?jī)r(jià)開始攀升的時(shí)候，很多人會(huì)有一種巨大的失落感：這么大的金融危機(jī)房?jī)r(jià)都沒(méi)有跌，什么時(shí)候房?jī)r(jià)才跌？所以房?jī)r(jià)又開始漲了。

　　(《危機(jī)下房?jī)r(jià)不跌反漲正常嗎？》，周春生，2009年8月25日《廣州日?qǐng)?bào)》)

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)這么快恢復(fù)，主要的驅(qū)動(dòng)力量是來(lái)自銀行利息優(yōu)惠和市場(chǎng)流動(dòng)性大增。中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策目前非常寬松。極度寬松的宏觀經(jīng)濟(jì)政策使市場(chǎng)產(chǎn)生了對(duì)通脹的預(yù)期，以及對(duì)房地產(chǎn)投資的需求。房地產(chǎn)有一個(gè)特性——如果作為資產(chǎn)來(lái)看，用所謂現(xiàn)金流貼現(xiàn)來(lái)計(jì)算，在投資者的貼現(xiàn)率和通脹預(yù)期很接近的時(shí)候，會(huì)出現(xiàn)一個(gè)所謂的價(jià)格拐點(diǎn)。

　　在中國(guó)，由于利息非常低，貼現(xiàn)率與通貨膨脹率可能很接近。此時(shí)，房地產(chǎn)出現(xiàn)很高的價(jià)格，在經(jīng)濟(jì)學(xué)理論層面，可以是合理的。

　　(《房地產(chǎn)的泡沫和價(jià)格沒(méi)有必然關(guān)系》，梅建平，2009年7月11日《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》)

　　現(xiàn)在看來(lái)，中國(guó)1月份至6月份貸款增速過(guò)快，過(guò)早地使大家產(chǎn)生了比較強(qiáng)烈的通脹預(yù)期。當(dāng)然，目前中國(guó)面臨著前所未有的世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)，在經(jīng)濟(jì)很低迷的時(shí)候，創(chuàng)造一部分流動(dòng)性，讓大家多消費(fèi)是好事。但是像2009年前6個(gè)月這么高的貸款增速，這么大的貸款規(guī)模，可能用藥太猛。在這種情形下，今后的6個(gè)月，中國(guó)央行是不是能夠采取更穩(wěn)健一點(diǎn)的貨幣政策，使得貨幣供給與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度相匹配(2009年前6個(gè)月的貨幣供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)所需要的貨幣量)，這很關(guān)鍵。

　　對(duì)通脹預(yù)期比較強(qiáng)烈，那么大家可能會(huì)一窩蜂地把資金投資到房地產(chǎn)上，尤其是在中國(guó)的資本市場(chǎng)，投資產(chǎn)品較為單一。

　　(《房地產(chǎn)的泡沫和價(jià)格沒(méi)有必然關(guān)系》，梅建平，2009年7月11日《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》)

　　“地王”出現(xiàn)，會(huì)產(chǎn)生這樣一個(gè)連鎖反應(yīng)——所在地塊周邊在開發(fā)的、或者正在賣的、或者沒(méi)有賣的樓價(jià)開始上揚(yáng)；那么政府所獲得的土地增值稅和企業(yè)所得稅等都會(huì)上升，地方政府的收入會(huì)大大增加；對(duì)地塊周邊的二手房?jī)r(jià)格會(huì)有帶動(dòng)；對(duì)周邊商業(yè)地塊的價(jià)格會(huì)有向上的帶動(dòng)作用，間接影響到商業(yè)地塊的地價(jià)，那么商業(yè)樓盤的估價(jià)也會(huì)上去，房屋所有者又可以以房產(chǎn)進(jìn)行抵押貸款，因此銀行的貸款數(shù)量也會(huì)增加。

　　最近全國(guó)一些大城市，在銀監(jiān)會(huì)的鼓勵(lì)下，對(duì)一些存量資產(chǎn)進(jìn)行重新評(píng)估，然后重新貸款，這一下又放出了好幾千億元新的貸款出來(lái)。這實(shí)際上會(huì)產(chǎn)生一個(gè)所謂有乘數(shù)效應(yīng)的資金循環(huán)。

　　(《房地產(chǎn)的泡沫和價(jià)格沒(méi)有必然關(guān)系》，梅建平，2009年7月11日《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》)

　　泡沫沒(méi)有想象的大

　　房地產(chǎn)的泡沫和價(jià)格沒(méi)有必然關(guān)系，而是與貨幣政策寬松程度、通脹預(yù)期程度以及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度等許多因素有關(guān)系。

　　目前房地產(chǎn)市場(chǎng)是有一點(diǎn)兒泡沫，但是這個(gè)泡沫并不是像大家想象得那么嚴(yán)重。而且這個(gè)泡沫是可變的，如果2010—2011年，美國(guó)乃至全世界的經(jīng)濟(jì)仍然很不景氣，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在7%左右，甚至是在7%以下運(yùn)行的話，我認(rèn)為當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)就不應(yīng)該認(rèn)為有泡沫，因?yàn)樵谀欠N情況下，國(guó)家還會(huì)創(chuàng)造很寬松的宏觀環(huán)境，利息率還會(huì)很低，通脹預(yù)期還會(huì)較強(qiáng)。實(shí)際上，房地產(chǎn)的泡沫和價(jià)格沒(méi)有必然關(guān)系，而是與貨幣政策寬松程度、通脹預(yù)期程度以及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度等許多因素有關(guān)系。

　　請(qǐng)注意，美國(guó)的房地產(chǎn)此次泡沫的破滅，一個(gè)很重要的原因，是2006年、2007年美聯(lián)儲(chǔ)對(duì)利率的提高。那時(shí)如果美國(guó)利息能夠維持很低水平的話，我認(rèn)為美國(guó)的房地產(chǎn)不會(huì)大跌，也不致引發(fā)次貸危機(jī)。次貸危機(jī)爆發(fā)的很重要的原因是因?yàn)槔噬仙?，還貸成本提高，市場(chǎng)對(duì)房子的需求下降，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌，遭致銀行惜貸，導(dǎo)致貸款成本進(jìn)一步提高。這樣就很容易造成一個(gè)惡性循環(huán)。

　　(《房地產(chǎn)的泡沫和價(jià)格沒(méi)有必然關(guān)系》，梅建平，2009年7月11日《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》)

　　當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于上升通道，是市場(chǎng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的正常反應(yīng)，因此不存在泡沫之說(shuō)。我國(guó)部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲，包括房地產(chǎn)市場(chǎng)供給、開發(fā)商資金狀況以及貨幣政策。

　　受國(guó)際金融危機(jī)影響，我國(guó)采取了適度寬松的貨幣政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也產(chǎn)生一定影響：一是利息較低，這意味著房地產(chǎn)持有成本大幅下降。二是貨幣供給增長(zhǎng)速度較快，使人們產(chǎn)生通脹預(yù)期。而房地產(chǎn)作為抵御通脹最好的資產(chǎn)之一，將引發(fā)大量投資需求。三是房地產(chǎn)貸款較以前容易，開發(fā)商資金面寬裕。再加上一季度銷售向好，存貨出清同時(shí)有上漲預(yù)期，因此開發(fā)商目前普遍采取漲價(jià)策略，從而造成市場(chǎng)價(jià)格上漲。

　　對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)是否出現(xiàn)泡沫還要看美國(guó)經(jīng)濟(jì)是否出現(xiàn)第二次觸底。如果中國(guó)經(jīng)濟(jì)隨美國(guó)經(jīng)濟(jì)第二次觸底而表現(xiàn)出衰退跡象，那時(shí)再看當(dāng)前的房?jī)r(jià)可能會(huì)認(rèn)為存在泡沫。

　　(《房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于上升通道》，梅建平，2009年6月10日《中國(guó)證券報(bào)》)

　　兩元結(jié)構(gòu)住房體系

　　希望國(guó)家出臺(tái)政策降低中低收入者的首付比例、提高貸款額度，刺激行業(yè)發(fā)展，加強(qiáng)房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱作用。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)不能割裂分析，股市走勢(shì)和資金面都與房地產(chǎn)密切相關(guān)。由于目前資金面較充裕，市場(chǎng)處于上升通道，因此就未來(lái)趨勢(shì)看，房?jī)r(jià)可能會(huì)越來(lái)越高。首要原因是土地的稀缺性，其次是基于通脹預(yù)期。在國(guó)際金融危機(jī)后，中美都需要三到五年的時(shí)間進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整。預(yù)計(jì)2010年出現(xiàn)類似2008年上半年的大幅宏觀調(diào)控的可能性不大，因此房?jī)r(jià)短時(shí)間內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)大幅下跌。在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的過(guò)程中，面對(duì)勞動(dòng)力過(guò)剩等問(wèn)題，我國(guó)不得不采取寬松的政策。如果有經(jīng)濟(jì)能力，通過(guò)購(gòu)房抵御通脹將是合理的選擇。

　　(《房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于上升通道》，梅建平，2009年6月10日《中國(guó)證券報(bào)》)

　　我國(guó)將會(huì)繼續(xù)執(zhí)行對(duì)房地產(chǎn)的有利政策，未來(lái)行業(yè)開工率將進(jìn)一步好轉(zhuǎn)。鑒于當(dāng)前中低收入者的住房需求仍未釋放，主要原因是購(gòu)房首期付款要求較高，因此希望國(guó)家出臺(tái)政策降低中低收入者的首付比例、提高貸款額度，刺激行業(yè)發(fā)展，加強(qiáng)房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱作用。

　　(《房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于上升通道》，梅建平，2009年6月10日《中國(guó)證券報(bào)》)

　　政府對(duì)中低收入階層到底想怎樣解決住房問(wèn)題呢？是同時(shí)滿足有投資和住房需求，還是僅僅滿足自住的需求？在目前，我認(rèn)為政府應(yīng)該一方面專注提供廉租房，盡快解決民眾單純的住房需求；另一方面創(chuàng)造條件讓市場(chǎng)更多地供應(yīng)商品房，使更多的購(gòu)房者可規(guī)避通脹的風(fēng)險(xiǎn)，參與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

　　我認(rèn)為，中國(guó)應(yīng)該建立很簡(jiǎn)單的兩元結(jié)構(gòu)的住房體系：完全商品房和廉租房。因?yàn)榱夥恳惶子貌恢?50平方米，或許75平方米就夠了；對(duì)于剛剛工作的年輕人，三四十平方米的居住面積就可以了；剛結(jié)婚的小夫妻，租住面積有五六十平方米也夠住了。這樣，完全可以用商品房和廉租房配套，一套商品房可以養(yǎng)幾套廉租房。

　　如果想讓中低收入的老百姓買商品房，政府可以對(duì)他們采取一些鼓勵(lì)措施。比如在貸款利息上的優(yōu)惠，或者首付額度的優(yōu)惠，或者給補(bǔ)貼。但是，在商品房?jī)r(jià)格與供給上，完全遵循市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制。

　　(《房地產(chǎn)的泡沫和價(jià)格沒(méi)有必然關(guān)系》，梅建平，2009年7月11日《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》)

　　政府可以做的有以下幾點(diǎn)：一是要?jiǎng)?chuàng)造比較穩(wěn)定的政策環(huán)境；二是給房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)減輕稅費(fèi)；三是按照市場(chǎng)的規(guī)律對(duì)土地掛牌競(jìng)價(jià)出售，按照市場(chǎng)規(guī)律，價(jià)高者得，所有土地出讓金可以采取全市“一盤棋”，專款專用來(lái)進(jìn)行廉租房的建設(shè)。

　　(《房地產(chǎn)的泡沫和價(jià)格沒(méi)有必然關(guān)系》，梅建平，2009年7月11日《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》)

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