新司法解釋難解決現(xiàn)有住改商

　　□晚報(bào)記者 楊冬 報(bào)道

　　因“住改商”、“居改非”而引發(fā)的糾紛，將在今后獲得明確的法律依據(jù)。最高人民法院近日公布的司法解釋中明確，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房必須征得本棟建筑物內(nèi)其他 “有利害關(guān)系”業(yè)主的意見，即外界普遍解讀的“一票否決”制。記者昨天在采訪中了解到，這一司法解釋對(duì)解決本市目前既有、既存的“居改非”問題尚存一定難度。

　　業(yè)主反映小區(qū)存在“居改非”

　　“新的司法解釋從法律的角度無疑為今后解決 ‘住改商’、‘居改非’等問題而引發(fā)的糾紛提供了依據(jù)，但從現(xiàn)實(shí)的角度而言，對(duì)解決既有的、既存的上述問題、現(xiàn)狀，其指導(dǎo)意義并不是最大。”上海物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)有關(guān)專家指出，就上海而言，“住改商”、“居改非”的現(xiàn)象還是十分普遍的，當(dāng)中既有歷史遺留，也存在著現(xiàn)實(shí)認(rèn)定、執(zhí)法中主體不明等原因。

　　2008年的一份評(píng)估問卷調(diào)查顯示，有近50%的受訪業(yè)主反映，在自己的小區(qū)存在“居改非”；業(yè)委會(huì)、人大代表、管理部門對(duì)“居改非”持否定態(tài)度的均超過70%，業(yè)主持否定態(tài)度的近70%。

　　“新建小區(qū)少，售后公房多；真正掛牌經(jīng)營(yíng)的少，無證、無照經(jīng)營(yíng)的多；就地拆建、破墻開店的少，暗自辦公、違法改造的多；真正夠得上商住兩用的少，實(shí)為居住用途違法、非法濫用的多?！庇嘘P(guān)專家在總結(jié)近年來“居改非”的新情況、新問題時(shí)談到。不少普通業(yè)主則表達(dá)了對(duì) “住改商”、“居改非”現(xiàn)象的擔(dān)憂——

　　一業(yè)主指出，在住宅樓內(nèi)開辦餐廳、歌舞廳、公司等，會(huì)導(dǎo)致小區(qū)居住環(huán)境下降，如帶來油煙、噪音等污染，造成小區(qū)車位緊張、電梯擁堵等；另一業(yè)主指出，一些網(wǎng)店的實(shí)體店鋪，通常都是由住宅“一室兩用”，樓道內(nèi)經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)生人面孔，在治安上帶來了極大的隱患。還有業(yè)主表示，住宅物業(yè)與商用物業(yè)在電費(fèi)、水費(fèi)、電話費(fèi)的收取上應(yīng)執(zhí)行不同的標(biāo)準(zhǔn)，把公司開在住宅樓內(nèi)，“算是便宜他們了”。

　　根本上解決“住改商”難度大

　　因此，當(dāng)新的司法解釋出臺(tái)，人們紛紛猜測(cè)，原先小區(qū)、大樓內(nèi)非法開設(shè)的公司、店鋪是否得該撤的撤，該關(guān)的關(guān)呢？業(yè)內(nèi)人士指出，既有、既存的“住改商”、“居改非”現(xiàn)象，乃是一歷史遺留問題。造成其屢禁不止的原因之一是，從實(shí)踐的角度來說，規(guī)劃部門難以對(duì)一個(gè)居住單元、一間房屋需變更使用性質(zhì)的情況予以查明、許可。在現(xiàn)實(shí)操作中，很難將那些已經(jīng)“合理”存在多年的公司、店鋪“掃”出門。

　　上海物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)有關(guān)專家則表示，為阻止“住改商”、“居改非”的蔓延，目前所采取的辦法通常是在源頭上把關(guān)，在工商行政審批這一道環(huán)節(jié)，不予頒發(fā)相關(guān)經(jīng)營(yíng)許可。事實(shí)上，絕大多數(shù)的“住改商”、“居改非”均為無證、無照運(yùn)轉(zhuǎn)，是一種非法經(jīng)營(yíng)。只要同幢物業(yè)內(nèi)有業(yè)主舉報(bào)、投訴，工商管理部門完全有理由對(duì)之予以整肅、取締。

　　然而，記者在采訪調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在對(duì)“住改商”、“居改非”的具體實(shí)踐、應(yīng)對(duì)中，缺少的恰恰是能夠主動(dòng)跨前一步、真正承擔(dān)起執(zhí)法任務(wù)的管理部門，致使住宅物業(yè)管理中的亂象得以滋生、蔓延?！凹热灰呀?jīng)認(rèn)定了是非法，但具體由誰來執(zhí)行，是法院、工商，還是城管，或是房地執(zhí)法部門，這些在相關(guān)的解釋中都沒有得到明確?！币粚＜艺劦奖硎?。