福州房地產(chǎn)企業(yè)投資陷市場(chǎng)變動(dòng)期　應(yīng)攻守兼?zhèn)?/h1>

2008-05-19 22:22:18      gudanzhe911

　　原定于5月12日舉行的2008年第四次土地拍賣，因開(kāi)發(fā)商報(bào)名人數(shù)不達(dá)標(biāo)，而改成掛牌。
　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，從年初至今，福州共推出七幅地塊，其中已有五幅遭到流標(biāo)和流拍的命運(yùn)。
　　有消息傳出，福州市有關(guān)方面正在通過(guò)多渠道鼓勵(lì)更多開(kāi)發(fā)商進(jìn)入土地市場(chǎng)。
　　福州開(kāi)發(fā)商在得到本地土地市場(chǎng)重新垂青之時(shí)，外來(lái)土地市場(chǎng)亦殷勤地送來(lái)橄欖枝———今年相繼有合肥、湖北等省市把土地推介會(huì)搬到了福州，這對(duì)于以往需花費(fèi)大量人力物力出外尋地的福州開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，也是鮮見(jiàn)的高規(guī)格待遇。
　　但是，無(wú)論是外來(lái)的土地，還是本地的土地，如今在開(kāi)發(fā)商眼里，都不再像往年一樣成為香餑餑。經(jīng)過(guò)前些年大規(guī)模的囤地運(yùn)動(dòng)，地產(chǎn)企業(yè)所承受的資金壓力愈來(lái)愈沉重。非凡是在當(dāng)前銀根緊縮的情況下，在融資成本和難度大為提高的背景下，作為典型的資本密集型行業(yè)，保持穩(wěn)健的現(xiàn)金流立身保命顯然比具有大量的土地儲(chǔ)備更重要。
　　但業(yè)內(nèi)人士指出，市場(chǎng)的變動(dòng)永遠(yuǎn)會(huì)淘汰一些參與者，又為另一些人提供了巨大的機(jī)會(huì)，在這樣的時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)懂得攻守兼?zhèn)洹?

　　1.土地大餐紛紛端上
　　一直到去年，土地對(duì)福州開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)都是把“雙刃劍”。堅(jiān)守福州，土地供給量年年走低，拍賣價(jià)格月月翻高；走出去，人生地不熟，各種風(fēng)險(xiǎn)一時(shí)難以估算。
　　但從今年開(kāi)始，以往難覓的土地大餐卻紛紛捧到了開(kāi)發(fā)商面前。在福州，從年初至今，排定了四場(chǎng)土地拍賣會(huì)，推出七幅地塊。同時(shí)，據(jù)坊間傳聞，有關(guān)方面正在通過(guò)多渠道鼓勵(lì)更多開(kāi)發(fā)商進(jìn)入土地市場(chǎng)。
　　福州開(kāi)發(fā)商不僅是福州土地市場(chǎng)力爭(zhēng)的大主顧，更獲得外地土地市場(chǎng)的青睞。據(jù)了解，包括合肥等一些地價(jià)和房?jī)r(jià)相對(duì)低廉、有相當(dāng)大的投資空間的三線城市今年在福州召開(kāi)了土地推介會(huì)，這些城市推向福州的地塊量大，僅以合肥市為例就帶來(lái)了當(dāng)?shù)?9宗共1729.39畝的土地招商項(xiàng)目；地塊優(yōu)質(zhì)，像合肥這次推介的地塊分布在三個(gè)不同的區(qū)域，這些區(qū)域要么地處繁華中心，要么位居新區(qū)要害，四面交通便捷，生活配套齊全。更重要的是，有政策扶持，合肥市土地局人士就表示，目前在合肥的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，福州開(kāi)發(fā)商眾多，合肥愿意為福州開(kāi)發(fā)商提供更多、更好的發(fā)展機(jī)會(huì)。
　　但是，往年的“搶地”現(xiàn)象卻沒(méi)有出現(xiàn)。

　　2.“現(xiàn)金門外”望地興嘆
　　本地土地預(yù)期拍價(jià)不高，外來(lái)土地質(zhì)優(yōu)價(jià)廉，但真正“動(dòng)手”的福州開(kāi)發(fā)商卻不多。
　　“假如今年有錢，我一定會(huì)買地的”。一位開(kāi)發(fā)商無(wú)奈地對(duì)記者說(shuō)，今年，對(duì)于眾多福州開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，發(fā)展的主調(diào)還是求穩(wěn)，首先要解決的是資金問(wèn)題。
　　一位在閩侯開(kāi)發(fā)大盤項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商表示，雖然目前上市土地較多，有些地塊很有誘惑力，但是暫時(shí)還沒(méi)有拍地的打算。他告訴記者，目前還是選擇按兵不動(dòng)，先把手頭的項(xiàng)目做好，當(dāng)然，不排除今后還是會(huì)買地的。
　　是什么原因讓“以地為本”的開(kāi)發(fā)商變成土地市場(chǎng)的觀望者了呢？
　　“目前，開(kāi)發(fā)商的資金壓力比較大，尤其對(duì)于一些大開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，許多項(xiàng)目都在滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，資金更為緊張。”開(kāi)發(fā)商鄭先生告訴記者，對(duì)未來(lái)的不確定預(yù)期、資金的匱乏使開(kāi)發(fā)商對(duì)買地態(tài)度謹(jǐn)慎。
　　據(jù)記者了解，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講，資金來(lái)源主要是房產(chǎn)銷售、銀行信貸以及其他一些渠道(對(duì)于上市公司主要是股票增發(fā)等)。而從去年以來(lái)，國(guó)家調(diào)控新政不斷，土地、信貸、稅收、金融等手段頻出。利率與存款預(yù)備金率上調(diào)不止，第二套住房以家庭為單位，企業(yè)征收土地增值稅，限制開(kāi)發(fā)商囤地等一系列調(diào)控政策的出臺(tái)，讓開(kāi)發(fā)商的資金壓力大增。據(jù)一行業(yè)人士透露，目前銀行貸款額度受限，僅有少量的、大品牌開(kāi)發(fā)商可以拿到優(yōu)質(zhì)的信貸資源，對(duì)于絕大部分開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，從銀行獲取資金的路越走越窄了。與此同時(shí)，由于購(gòu)買市場(chǎng)觀望情緒較重，樓價(jià)難再攀高位，開(kāi)發(fā)商又碰到了資金回籠的困難。所以，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，目前首要的問(wèn)題，不是后續(xù)發(fā)展，而是如何保身活命。
　　“當(dāng)下，我們會(huì)減緩擴(kuò)張步伐，調(diào)整開(kāi)發(fā)周期，將資金集中在一些發(fā)展?jié)摿^好的項(xiàng)目上。同時(shí)，要多渠道地開(kāi)拓融資。”一位開(kāi)發(fā)商這樣告訴記者。
　　如此一來(lái)，“現(xiàn)金為王”成了開(kāi)發(fā)商無(wú)奈的選擇，“以地稱王”的時(shí)代一去不復(fù)返。

　　3.土地“牛市”或會(huì)再現(xiàn)
　　雖然，目前土地市場(chǎng)有所降溫，但亦有相關(guān)人士認(rèn)為，這種現(xiàn)象只是暫時(shí)的、階段性的，土地市場(chǎng)的轉(zhuǎn)機(jī)很快會(huì)出現(xiàn)。
　　土地儲(chǔ)備被稱為房地產(chǎn)行業(yè)的生命線，亦是房地產(chǎn)市場(chǎng)興衰的要害。地多、產(chǎn)品供給量大，則房市興旺；地少、產(chǎn)品供給量少，則房市冷淡。所以，房市的走向決定土地市場(chǎng)的走向。
　　作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，房市的走向必然與當(dāng)下中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)相聯(lián)系。福州一經(jīng)濟(jì)學(xué)者對(duì)記者分析說(shuō)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展來(lái)源于三駕馬車：出口、消費(fèi)及投資。眾所周知，目前，人民幣升值，外銷商品價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)與以往相比壓力增大，出口顯現(xiàn)出些微的疲態(tài)；從去年開(kāi)始，米、油等商品價(jià)格上漲，出現(xiàn)通貨膨脹的征兆，同時(shí)銀行利率提高，引致百姓消費(fèi)減緩，且難在短期內(nèi)得到快速提升。在宏觀經(jīng)濟(jì)緊縮的背景下，基礎(chǔ)投資及工業(yè)投資速度難在短期內(nèi)振作，房地產(chǎn)投資未來(lái)肯定要擔(dān)負(fù)起維系中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的重責(zé)。也就是說(shuō)，未來(lái)房地產(chǎn)投資作為刺激中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的重要性將日趨顯現(xiàn)，因此，其重要構(gòu)成部分房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)的振興也只是時(shí)日問(wèn)題。
　　目前在福州坊間已出現(xiàn)一種預(yù)言：種種跡象表明，房地產(chǎn)業(yè)可能會(huì)迎來(lái)新一波的牛市。對(duì)此，不少業(yè)界人士認(rèn)為，這樣的幾率還是較大的。

　　4.逆轉(zhuǎn)市場(chǎng)創(chuàng)新策略
　　即便有政策有力支持，市場(chǎng)觀望情緒不逆轉(zhuǎn)，房市繁榮也是枉談。因此，有業(yè)內(nèi)人士提出，當(dāng)下，土地市場(chǎng)的主要供給者與使用者應(yīng)該創(chuàng)新原有模式，學(xué)會(huì)攻守兼?zhèn)渲馈?
　　業(yè)內(nèi)人士林先生說(shuō)，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)是購(gòu)房者—開(kāi)發(fā)商—政府三環(huán)相扣的，目前的形勢(shì)是，購(gòu)房者觀望開(kāi)發(fā)商的動(dòng)作，開(kāi)發(fā)商觀望政府的動(dòng)作。要改變這種觀望，不妨從源頭找方法。他說(shuō)，目前中國(guó)土地供給的模式借鑒了香港模式，由政府壟斷土地資源并以拍賣形式為主。雖然政府部門壟斷了土地一級(jí)市場(chǎng)，但這種供給模式是目前公認(rèn)的，較為公開(kāi)、透明、公平的一種土地供給模式，它可以使所有開(kāi)發(fā)商站在同一起點(diǎn)上公平競(jìng)爭(zhēng)。但是，不可否認(rèn)的是，這種模式在運(yùn)作過(guò)程中也出現(xiàn)了一些問(wèn)題：旺市之時(shí)，地價(jià)越拍越高，房?jī)r(jià)隨之越升越高；逆市之時(shí)，流拍現(xiàn)象嚴(yán)重，房?jī)r(jià)強(qiáng)烈波動(dòng)，國(guó)家經(jīng)濟(jì)受損。
　　“房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展更成熟的香港在土地供給上的舉措或許可供參考”，林先生說(shuō)，香港每一年都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行科學(xué)調(diào)查，然后根據(jù)市場(chǎng)狀況，在有利穩(wěn)定樓市的前提下，制定新一年的賣地計(jì)劃，較大面積的土地都會(huì)在計(jì)劃公布之時(shí)放進(jìn)土地儲(chǔ)備表內(nèi)，供開(kāi)發(fā)商在有需要時(shí)“勾地”(申請(qǐng)買地)。如此不僅保證了開(kāi)發(fā)商隨時(shí)要求購(gòu)買合心意的地皮，同時(shí)政府又保留了彈性供給的土地。
　　而身處轉(zhuǎn)折期的開(kāi)發(fā)商又該如何進(jìn)行投資呢？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前開(kāi)發(fā)商假如盲目地采取熊市來(lái)臨時(shí)的太過(guò)保守策略將面臨著損失機(jī)會(huì)的風(fēng)險(xiǎn)，但假如仍然堅(jiān)持牛市時(shí)樂(lè)觀并簡(jiǎn)單粗放的投資模式也會(huì)面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)。在這方面香港一些開(kāi)發(fā)商的經(jīng)驗(yàn)同樣對(duì)福州的開(kāi)發(fā)商有益，比如，李嘉誠(chéng)的一個(gè)主要策略是在地產(chǎn)高點(diǎn)時(shí)轉(zhuǎn)而收購(gòu)和黃、港燈等老牌英資實(shí)業(yè)集團(tuán)，獲得大量非拍賣途徑的廉價(jià)土地資源(但當(dāng)時(shí)有較嚴(yán)格限制)，在熊市來(lái)臨時(shí)以很低成本爭(zhēng)取到了政府開(kāi)發(fā)批準(zhǔn)。香港開(kāi)發(fā)商的另一個(gè)策略是與有地?zé)o錢的公司合作，降低高價(jià)拿地風(fēng)險(xiǎn)。
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性規(guī)律是不可避免的，雖說(shuō)目前樓市正處轉(zhuǎn)折期，但市場(chǎng)的變動(dòng)永遠(yuǎn)會(huì)淘汰一些參與者，又為另一些人提供了巨大的機(jī)會(huì)，開(kāi)發(fā)商只有創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式，才能在新的發(fā)展中攻守兼?zhèn)洹?/p>