地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期改善 佳源國(guó)際或迎估值回歸

在房地產(chǎn)預(yù)期改善的背景下，近幾日，中國(guó)香港內(nèi)房股板塊連續(xù)上漲，自1月24日至31日收盤(pán)，融創(chuàng)中國(guó)漲幅19.23%，碧桂園漲幅15.59%，萬(wàn)科企業(yè)漲幅13.44%，富力地產(chǎn)漲幅12.55%。

地產(chǎn)政策微調(diào)行業(yè)預(yù)期改善明顯

融360大數(shù)據(jù)研究顯示，2018年12月全國(guó)首套平均利率23個(gè)月以來(lái)首次出現(xiàn)下降，北上廣深一線城市的首套利率均出現(xiàn)回落。同時(shí)隨著降準(zhǔn)的實(shí)施，進(jìn)入1月份后房企的發(fā)債融資利率出現(xiàn)下行趨勢(shì)，資金面呈現(xiàn)逐步改善的趨勢(shì)，同時(shí)行業(yè)的景氣度較高，主流房企的銷(xiāo)售回款情況和經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流普遍有所改善。

近期香港美元債窗口打開(kāi)，房企融資端通暢，各大上市房企發(fā)債額度充足，且發(fā)債成本略有回落，房企融資成本可控。國(guó)內(nèi)融資環(huán)境在央行降準(zhǔn)、推出TMLF引導(dǎo)中長(zhǎng)期利率下行的背景下持續(xù)改善，綠城中國(guó)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、建業(yè)地產(chǎn)、中國(guó)恒大相繼發(fā)行美元優(yōu)先票據(jù)，各房企融資成本整體較去年底發(fā)行成本微降；泰禾集團(tuán)與建行福建分行達(dá)成戰(zhàn)略合作，將獲100億融資支持；佳源國(guó)際“兄弟公司”佳源創(chuàng)盛與愛(ài)建信托、大連銀行上海分行分別簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，獲得兩家金融機(jī)構(gòu)授信額度合計(jì)100億元。

綜合近期各省市召開(kāi)的兩會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的表態(tài)來(lái)看，各省市堅(jiān)持“房住不炒”的市場(chǎng)定位，以穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期來(lái)保證房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。但各地政府根據(jù)自己城市的情況在政策上進(jìn)行了一些微調(diào)，包括但不限于降低戶口的入戶條件、取消限售、取消新房搖號(hào)、取消限價(jià)等等。

業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，在“一城一策”分類(lèi)調(diào)控基調(diào)下，各地調(diào)控政策的風(fēng)向已經(jīng)發(fā)生變化，整體偏寬松，二線城市政策松綁預(yù)期最強(qiáng)烈，預(yù)計(jì)強(qiáng)二線城市房?jī)r(jià)堅(jiān)挺，有望保持小幅微增態(tài)勢(shì)。

A股暴雷頻繁地產(chǎn)股配置價(jià)值凸顯

近兩日大量A股上市公司爆出業(yè)績(jī)地雷，截止31日，據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，在披露業(yè)績(jī)預(yù)告的公司中，從虧損上限來(lái)看，就已經(jīng)有303家公司預(yù)虧超1億元，其中161家公司預(yù)虧超5億，94家公司預(yù)虧超10億，33家預(yù)虧超過(guò)20億。在預(yù)虧超5億的161家公司中，受商譽(yù)減值影響的有91家，其中排在前列的行業(yè)有傳媒行業(yè)、計(jì)算機(jī)行業(yè)（8家）、醫(yī)藥生物（7家）、電器設(shè)備（6家），而這些都是在前幾年做并購(gòu)重組比較頻繁的行業(yè)。

定期報(bào)告披露季，這種業(yè)績(jī)變臉，大家多少還是有所準(zhǔn)備的，但是以“地雷陣”的形式出現(xiàn)，卻是大伙始料不及的。受爆雷股影響，績(jī)優(yōu)大盤(pán)股以及優(yōu)質(zhì)成長(zhǎng)股則持續(xù)獲市場(chǎng)資金關(guān)注。外資為代表的北上資金卻持續(xù)加倉(cāng)，成為近期盤(pán)面的主要“活水”之一。業(yè)績(jī)地雷的集中爆發(fā)，一定程度上強(qiáng)化了目前的市場(chǎng)格局，促使資金抱團(tuán)避險(xiǎn)標(biāo)的。

專(zhuān)業(yè)投資人士認(rèn)為，目前地產(chǎn)股低估值業(yè)績(jī)確定，是市場(chǎng)上明顯的洼地。地產(chǎn)政策是穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，房?jī)r(jià)下跌的空間并不大，行業(yè)集中度提升促使大中型房企銷(xiāo)售額保持增長(zhǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，3000億以上的房企銷(xiāo)售平均增速為23%，1500-3000億之間的房企銷(xiāo)售平均增速為45%，500-1500億之間的房企銷(xiāo)售平均增速為64%。諸多跡象顯示，今年二線城市的地產(chǎn)銷(xiāo)售預(yù)計(jì)向好。

當(dāng)前業(yè)績(jī)雷、商譽(yù)雷頻現(xiàn)，低估值、高確定性和低商譽(yù)的的地產(chǎn)股更突顯配置價(jià)值，從公募基金四季度末持倉(cāng)來(lái)看 ，主動(dòng)權(quán)益型基金的權(quán)益類(lèi)資產(chǎn)平均倉(cāng)位相比上季度末均有明顯下滑，但在房地產(chǎn)行業(yè)的增倉(cāng)情況明顯。

質(zhì)押風(fēng)險(xiǎn)已解除市場(chǎng)期待佳源國(guó)際估值回歸

2019年1月30日午時(shí)，停牌5個(gè)交易日后，佳源國(guó)際控股（02768.HK）發(fā)布復(fù)牌公告并就公司實(shí)控人沈玉興先生持有的佳源國(guó)際股票質(zhì)押情況進(jìn)行了詳細(xì)說(shuō)明。目前明源投資持有佳源國(guó)際約13.54億股，占總發(fā)行股份比例為52.86%。其中質(zhì)押給建銀國(guó)際海外約6.08億股借款1億美金；質(zhì)押給中金的803.2萬(wàn)股已無(wú)未還借款，有待解除質(zhì)押；質(zhì)押給新鴻基投資3.07億股借款2000萬(wàn)美元。

從佳源國(guó)際公布的實(shí)控人持有股份質(zhì)押情況來(lái)看，大股東股權(quán)質(zhì)押、開(kāi)展融資情況清晰，融資金額不大，融資額與現(xiàn)市值的比例較低，被要求補(bǔ)倉(cāng)甚至平倉(cāng)的風(fēng)險(xiǎn)極低，剩余4億多股處于無(wú)受限狀態(tài)。

事實(shí)上，經(jīng)過(guò)大幅回調(diào)、質(zhì)押風(fēng)險(xiǎn)解除的佳源國(guó)際基本面已然能夠支撐其現(xiàn)有估值，2018年全年佳源國(guó)際合同銷(xiāo)售金額約201.80億元，同比增長(zhǎng)94.6%，合同銷(xiāo)售面積約178.7萬(wàn)平方米，此前的預(yù)測(cè)中佳源國(guó)際控股預(yù)計(jì)全年合約銷(xiāo)售目標(biāo)約150億元，對(duì)應(yīng)增速44.61%，應(yīng)該說(shuō)是超額完成預(yù)測(cè)目標(biāo)。

同時(shí)，佳源國(guó)際存在大股東資產(chǎn)注入預(yù)期。沈天晴先生在1月21日的投資者交流會(huì)上表示，未來(lái)不排除還會(huì)繼續(xù)通過(guò)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入、二級(jí)市場(chǎng)增持以及行使回購(gòu)公司股票等措施提升持股比例的可能性，以體現(xiàn)對(duì)佳源國(guó)際未來(lái)發(fā)展的堅(jiān)定信心。