半數(shù)做市票股價(jià)已翻倍 新三板物業(yè)公司何以逆風(fēng)飛揚(yáng)？

這是新三板上一個(gè)“神奇”的行業(yè)：不僅絕大多數(shù)企業(yè)的業(yè)績(jī)保持高速增長(zhǎng)，更有其中半數(shù)做市股，在今年做市指數(shù)迭創(chuàng)新低的市場(chǎng)環(huán)境下，股價(jià)漲幅超過(guò)一倍。

這個(gè)行業(yè)就是大家熟悉又陌生的物業(yè)行業(yè)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，隨著房地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代，以及人們對(duì)物業(yè)服務(wù)要求日益提高，物業(yè)服務(wù)行業(yè)業(yè)績(jī)高速增長(zhǎng)還會(huì)繼續(xù)。

多家公司股價(jià)翻倍

先看一組數(shù)據(jù)：美的物業(yè)，2017年5月轉(zhuǎn)做市至今，股價(jià)漲幅152%；開(kāi)元物業(yè)，2017年年初至今，股價(jià)漲幅126%；盛全物業(yè)，2017年年初至今，股價(jià)漲幅108%……

除了規(guī)模相對(duì)較小，中報(bào)剛剛扭虧為盈的東光股份，新三板物業(yè)做市股股價(jià)全線(xiàn)逆勢(shì)上漲，美的物業(yè)、開(kāi)元物業(yè)、盛全物業(yè)三只個(gè)股，股價(jià)實(shí)現(xiàn)翻倍。

“現(xiàn)在整體市場(chǎng)環(huán)境較差，新三板又是機(jī)構(gòu)投資者為主，投資較為理性。”安信證券新三板首席分析師諸海濱對(duì)證券時(shí)報(bào)·新三板論壇記者表示，“因此新三板物業(yè)股上漲，最典型的特征，其實(shí)就是盈利推動(dòng)的。”

據(jù)東財(cái)choice數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前和物業(yè)管理相關(guān)的新三板公司有59家。

從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看，這59家物業(yè)公司營(yíng)業(yè)收入正增長(zhǎng)的有54家，占比92%；凈利潤(rùn)正增長(zhǎng)的有48家，占比81%。

做市漲幅最高的美的物業(yè)，控股股東是美的置業(yè)，實(shí)際控制人即為美的集團(tuán)的何享健。

繼2016年凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)218%的增長(zhǎng)之后，2017年中報(bào)美的物業(yè)凈利潤(rùn)又增長(zhǎng)248%，達(dá)2247萬(wàn)元，接近2016年全年的水平。

2017年5月26日轉(zhuǎn)做市之后，美的物業(yè)股價(jià)以15.02元為起點(diǎn)，最高曾漲到45.43元的高位。

核心業(yè)務(wù)增長(zhǎng)迅猛

傳統(tǒng)物業(yè)公司收入來(lái)源比較簡(jiǎn)單，絕大部分均來(lái)源于物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。

和管理費(fèi)用規(guī)模直接相關(guān)的就是物業(yè)管理面積，因此物業(yè)公司收入增長(zhǎng)的主要原因，就是物業(yè)管理面積的大幅增加。

年報(bào)顯示，2016年美的物業(yè)營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)了9100萬(wàn)元，其中管理面積增加了380萬(wàn)平方米，由此帶來(lái)的管理費(fèi)收入增加就達(dá)到7300萬(wàn)元。

2017年上半年，美的物業(yè)管理面積再增加316萬(wàn)平方米，帶動(dòng)中報(bào)營(yíng)業(yè)收入同比再次大增63%。

另外，今年上半年凈利潤(rùn)增加近4000萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)72%的嘉寶股份，2017年上半年新增自管面積也超過(guò)212萬(wàn)平方米。

“行業(yè)性的管理面積增長(zhǎng)，其實(shí)和2013年前后房地產(chǎn)在建面積的大幅增長(zhǎng)有關(guān)。”諸海濱表示，房子從開(kāi)發(fā)到建好，再到入住支付管理費(fèi)，大約需要五年左右的時(shí)間，當(dāng)年房地產(chǎn)公司的大批在建面積，逐步變?yōu)槲飿I(yè)公司的在管面積，推動(dòng)物業(yè)公司業(yè)績(jī)高速增長(zhǎng)。

因此諸海濱認(rèn)為，按照這個(gè)增長(zhǎng)邏輯，根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況測(cè)算，未來(lái)兩到三年，物業(yè)公司業(yè)績(jī)還會(huì)維持30%以上的增速。

從成本看，物業(yè)公司的主要成本是人工，如美的物業(yè)，2017年上半年，人工成本占到主營(yíng)業(yè)務(wù)成本的63%。當(dāng)規(guī)模效應(yīng)起來(lái)之后，凈利率會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。

“所以，這個(gè)行業(yè)有一個(gè)主要的特點(diǎn)，就是毛利率不高，只有20%左右，但是凈利率非常高，可以超過(guò)10%。”諸海濱說(shuō)，“物業(yè)公司的資產(chǎn)又很少，導(dǎo)致凈資產(chǎn)收益率很高。”

而在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，除了管理面積增加對(duì)業(yè)績(jī)形成利好，物業(yè)費(fèi)的提升也有空間。

“公眾對(duì)（物業(yè)）服務(wù)的需求還是存在的，如果真能提供滿(mǎn)意的服務(wù)，大部分業(yè)主是認(rèn)同價(jià)格方面的調(diào)整的。”11月22日，美的物業(yè)董秘馬超群在一個(gè)電話(huà)會(huì)議上表示，從他們的操作看，一些老的小區(qū)，基本上實(shí)現(xiàn)了20%左右的調(diào)價(jià)。

對(duì)物業(yè)費(fèi)提價(jià)形成利好的，還有整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的環(huán)境。諸海濱分析，最近幾年，北上廣深的房?jī)r(jià)經(jīng)歷了一個(gè)較大幅度的上漲，但是物業(yè)費(fèi)幾乎沒(méi)怎么漲過(guò)，“房?jī)r(jià)的上漲，以及對(duì)現(xiàn)代化物業(yè)服務(wù)的需求，使業(yè)主對(duì)物業(yè)費(fèi)上漲也有了更高的容忍度。”

加量又加價(jià)，前景似乎真的不錯(cuò)。

增值服務(wù)收入可期

在2016年美的物業(yè)增長(zhǎng)的收入中，除了上述提到的在管面積增加帶來(lái)的物業(yè)費(fèi)收入之外，還有另外一個(gè)部分，是增值服務(wù)收入增加了850萬(wàn)元。

嘉寶股份也通過(guò)提供地產(chǎn)前期介入、銷(xiāo)售配合，以及社區(qū)團(tuán)購(gòu)等業(yè)務(wù)，提升了增值服務(wù)收入，進(jìn)而帶動(dòng)整個(gè)公司收入的增長(zhǎng)。

據(jù)證券時(shí)報(bào)·新三板論壇記者了解，物業(yè)公司提供增值服務(wù)，和物業(yè)公司面臨的勞動(dòng)成本壓力和業(yè)績(jī)壓力有關(guān)，推出的增值服務(wù)項(xiàng)目也是“八仙過(guò)海各顯神通”，除了前述嘉寶股份的幾類(lèi)服務(wù)，還有洗車(chē)、廣告、社區(qū)教育，甚至互聯(lián)網(wǎng)金融。

這些與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合的增值服務(wù)，一方面可以幫助物業(yè)公司進(jìn)行社區(qū)軟硬件互聯(lián)網(wǎng)化改造，降低人工成本和提高效率；另一方面，也幫助物業(yè)公司挖掘社區(qū)資源，提高營(yíng)業(yè)收入。

“一方面我們的工作能夠幫助彩生活提升效率，降低運(yùn)營(yíng)成本。”E電梯的創(chuàng)始人肖健表示，“另一方面，彩生活還是我們的小股東，有一定的股權(quán)收益。”

E電梯是港股上市公司彩生活孵化的，一家主要從事電梯全生命周期管理的SaaS服務(wù)平臺(tái)。

據(jù)肖健介紹，電梯維保一直是物業(yè)公司比較頭疼的業(yè)務(wù)之一。一直以來(lái)，物業(yè)公司只能采取人盯人的方式，盯著提供電梯維保服務(wù)的公司，對(duì)電梯進(jìn)行維修、保養(yǎng)，但是維保的質(zhì)量不透明，配件價(jià)格不透明，又沒(méi)有什么辦法解決。

E電梯通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)化的管理，將電梯維保服務(wù)集成在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上，使電梯維保質(zhì)量數(shù)據(jù)化，同時(shí)材料采購(gòu)價(jià)格、服務(wù)價(jià)格全部可視化，物業(yè)公司可以實(shí)現(xiàn)在線(xiàn)對(duì)電梯維保的監(jiān)督、確認(rèn)，并且實(shí)時(shí)查詢(xún)維保檔案。

目前E電梯服務(wù)了全國(guó)近千家物業(yè)公司的7萬(wàn)臺(tái)電梯，連接了1100家電梯維保公司。而隨著電梯更新?lián)Q代高峰的到來(lái)，E電梯掌握的電梯服務(wù)數(shù)據(jù)，被資本市場(chǎng)看好，目前其A輪融資估值2億元。

作為孵化方，彩生活通過(guò)提供早期的物業(yè)資源，以及少量資金，持有E電梯大約11%的股權(quán)，僅此一項(xiàng)就價(jià)值約2000萬(wàn)元。

2015年至今，彩生活孵化了30多家提供維修、停車(chē)、洗車(chē)、電梯運(yùn)營(yíng)等社區(qū)服務(wù)的公司。

除了自身孵化社區(qū)服務(wù)公司，該公司還和互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)合作，推出了金融產(chǎn)品“彩富人生”。即，業(yè)主可以通過(guò)存入一定的現(xiàn)金，來(lái)獲取減免“物業(yè)費(fèi)”、“停車(chē)費(fèi)”等優(yōu)惠，據(jù)稱(chēng)綜合測(cè)算下來(lái)利息比銀行定存利息略高。

在合作的過(guò)程中，“彩生活還能從‘彩富人生’的平臺(tái)交易額中抽取傭金。”負(fù)責(zé)社區(qū)服務(wù)企業(yè)孵化的彩生活生態(tài)圈總監(jiān)張馨月表示。

2017年上半年，“彩富人生”累計(jì)成交金額達(dá)到19.66億元，彩生活僅僅從這一產(chǎn)品上實(shí)現(xiàn)的收入接近2100萬(wàn)元；彩生活的全部增值服務(wù)收入達(dá)到1.1億元，占營(yíng)業(yè)收入近15%。

美的物業(yè)2017年半年報(bào)則顯示，上半年物業(yè)增值服務(wù)收入達(dá)到1600萬(wàn)元，比上年同期的350萬(wàn)元增長(zhǎng)明顯。

“今年以來(lái)，新零售的趨勢(shì)顯示，線(xiàn)上的流量太貴了，而且不能解決所有問(wèn)題，線(xiàn)下的社區(qū)服務(wù)平臺(tái)更受重視了，所以物業(yè)管理公司有很大的優(yōu)勢(shì)，關(guān)鍵是怎樣考慮更長(zhǎng)遠(yuǎn)，更好地開(kāi)花結(jié)果。”諸海濱認(rèn)為，“但是總體來(lái)看，物業(yè)公司社區(qū)服務(wù)這兩年發(fā)展得并不達(dá)預(yù)期，很多是把客戶(hù)賣(mài)給O2O企業(yè)，有些太急功近利了。”

聲明：本文來(lái)自  新三板論壇  作者：閆坤