保利物業(yè)要來了 營(yíng)收25億將成新三板物管界老大

原標(biāo)題：保利物業(yè)要來了營(yíng)收25億將成新三板物管界“老大”

昨日（2月28日），保利物業(yè)發(fā)展股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“保利物業(yè)”）遞交新三板掛牌申請(qǐng)，股票采取協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式。其倘若最終掛牌，將毫無疑問成為新三板42家物業(yè)管理公司的“老大哥”，而新三板也將迎來又一家“名牌”企業(yè)。

今日（3月1日），上市公司保利地產(chǎn)（600048.SH）亦發(fā)布公告，對(duì)其全資子公司保利物業(yè)申請(qǐng)掛牌新三板獲受理的事項(xiàng)進(jìn)行披露。

年?duì)I收25.48億在管面積92%來自保利地產(chǎn)63%集中在6省市

保利物業(yè)成立于1996年6月，僅比母公司保利地產(chǎn)晚了4年。2016年10月25日，保利物業(yè)完成股改，董事長(zhǎng)為保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新。

股轉(zhuǎn)說明書顯示，保利物業(yè)2015年和2016年?duì)I收分別為19.36億元和25.48億元，凈利潤(rùn)分別為8563萬元和1.42億元，在管物業(yè)面積達(dá)8870.96萬平方米，綜合實(shí)力全國(guó)排行第三，僅次于萬科物業(yè)有限公司和綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司。

2016年，保利物業(yè)總資產(chǎn)15.56億元，股東權(quán)益3.13億元，資產(chǎn)負(fù)債率78.15%，每股凈資產(chǎn)3.13元，每股收益1.4元/股。

與大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)項(xiàng)目來源較為集中的情況一樣，保利物業(yè)92%的在管面積來源于由保利地產(chǎn)開發(fā)的物業(yè)，面積達(dá)8160.98萬平方米。

目前，保利物業(yè)已設(shè)有18家子公司、74家分公司，在管項(xiàng)目總數(shù)達(dá)381個(gè)，分布在全國(guó)22個(gè)省、直轄市、自治區(qū)，其中廣東95個(gè)、四川44個(gè)、遼寧32個(gè)、上海25個(gè)、北京25個(gè)、重慶22個(gè)，分列前六位，合計(jì)項(xiàng)目數(shù)243個(gè)，占總項(xiàng)目數(shù)63.78%。

保利物業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：

住宅物業(yè)收入占87%陸續(xù)拓展學(xué)校、旅游物業(yè)等新領(lǐng)域

保利物業(yè)主營(yíng)為住宅物業(yè)、辦公物業(yè)、工業(yè)園區(qū)物業(yè)、商業(yè)物業(yè)和其他物業(yè)（學(xué)校、醫(yī)院、體育場(chǎng)館等）的開發(fā)商、業(yè)主提供基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)和顧問咨詢及協(xié)銷配合服務(wù)。

2015年和2016年，公司的住宅物業(yè)收入占比分別為89.43%和87.44%，其余物業(yè)收入占比較小。

不過，根據(jù)2016年中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告顯示，住宅物業(yè)收入占比偏高實(shí)為行業(yè)共性。

2015年，全國(guó)百?gòu)?qiáng)物管企業(yè)住宅物業(yè)管理收入506.5億元，占物業(yè)服務(wù)費(fèi)總收入的53.6%；辦公、商業(yè)、工業(yè)園區(qū)管理收入占比分別為22.34%、6.80%和4.75%。

對(duì)此，保利物業(yè)表示，已調(diào)整市場(chǎng)拓展方向，重點(diǎn)向非住宅物業(yè)傾斜，已陸續(xù)拓展學(xué)校、工業(yè)園區(qū)、旅游物業(yè)等非住宅物業(yè)。

此外，在提供基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)外，保利物業(yè)將開拓更多社區(qū)增值服務(wù)，如養(yǎng)老、健康等。

事實(shí)上，物業(yè)管理行業(yè)已呈現(xiàn)出多種經(jīng)營(yíng)的趨勢(shì)。2015年，百?gòu)?qiáng)物管企業(yè)多種經(jīng)營(yíng)收入189.9億元，增速為3.94%，占總收入比例為16.73%。

其中，社區(qū)服務(wù)收入70.83億元，占多種經(jīng)營(yíng)比重37.29%；房屋經(jīng)紀(jì)服務(wù)和社區(qū)電商服務(wù)在多種經(jīng)營(yíng)收入中占比分別為6.68%和5.42%。

行業(yè)集中度低并購(gòu)成風(fēng)保利物業(yè)要買買買？

目前，國(guó)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)超過10萬家，其中擁有國(guó)家物業(yè)服務(wù)企業(yè)一級(jí)資質(zhì)的超過1000家。

雖然物管百?gòu)?qiáng)企業(yè)市場(chǎng)占有率逐年提高，但仍處于較低水平。2013年-2015年，物管百?gòu)?qiáng)企業(yè)市場(chǎng)占有率分別為9.8%、10.6%、13.5%。

物業(yè)管理行業(yè)準(zhǔn)入門檻較低，異地?cái)U(kuò)張難度較小，這兩者因素為行業(yè)內(nèi)小型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生存提供了空間。

與此同時(shí)，行業(yè)集中度低的現(xiàn)狀，也為業(yè)內(nèi)并購(gòu)提供了天然的土壤。

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，2015年，百?gòu)?qiáng)物管企業(yè)合計(jì)收購(gòu)200余家物業(yè)服務(wù)商，收購(gòu)管理面積合計(jì)3.85億平米，占百?gòu)?qiáng)物管企業(yè)2015年管理面積增量的22.11%。

目光回到新三板，已掛牌的物業(yè)管理公司并不在少數(shù)。

據(jù)東方財(cái)富Choice數(shù)據(jù)，新三板共有42家物業(yè)管理掛牌企業(yè)。雖然數(shù)量不少，但從業(yè)績(jī)來看，與保利物業(yè)均有一定差距。

其中，業(yè)績(jī)最好的遠(yuǎn)洋億家（837149.OC），2015年?duì)I收10.54億元，凈利潤(rùn)7450萬元；2016年上半年?duì)I收4.93億元，凈利潤(rùn)4829萬元。其控股股東為北京遠(yuǎn)坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，實(shí)際控制人為遠(yuǎn)洋集團(tuán)控股有限公司。

此外，其余如格力物業(yè)（837530.OC）、美的物業(yè)（839955.OC）等知名度較高的物業(yè)管理企業(yè)，均無法與保利物業(yè)相提并論。

倘若保利物業(yè)成功掛牌，其會(huì)否借助資本市場(chǎng)，在行業(yè)內(nèi)買買買，讓我們拭目以待。