遠(yuǎn)洋億家申請新三板掛牌 提升市場占有率將成關(guān)鍵

當(dāng)住宅市場天花板已現(xiàn)之時，物業(yè)管理成為風(fēng)口上的“豬”。

12月29日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)發(fā)布公告稱，旗下間接全資附屬公司遠(yuǎn)洋億家物業(yè)已向全國中小企業(yè)股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)（新三板）遞交掛牌申請。據(jù)了解，如申請進(jìn)展順利，預(yù)計將在2016年第一季度完成正式掛牌。這將成為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下專項業(yè)務(wù)單元首次獨立拆分掛牌。

多途徑擴(kuò)張規(guī)模

理想很豐滿，現(xiàn)實很骨感。長期以來，傳統(tǒng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)并不被開發(fā)企業(yè)看好。

開發(fā)企業(yè)要分拆物業(yè)管理業(yè)務(wù)并登陸資本市場，如何才能得到市場的青睞？易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，開發(fā)企業(yè)要分拆物業(yè)管理上市，首先要過四關(guān)：第一關(guān)是規(guī)模。物業(yè)管理的核心價值，看好的是業(yè)主未來各種需求的價值。從這個角度來看，業(yè)主數(shù)量不達(dá)到一定規(guī)模，價值也會被忽略不計，上千萬平方米也是不夠的；第二關(guān)是特色。如果分拆的物業(yè)管理公司找不到自身的優(yōu)勢定位，沒有核心競爭力，那不分拆也罷；第三關(guān)是行業(yè)影響力；第四關(guān)是盈利。最難過的還是盈利關(guān)。

規(guī)模和價值成正比，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理了登陸港交所和掛牌新三板的部分物業(yè)公司規(guī)模。

截至2015年12月31日，彩生活在全國拓展和管理的物業(yè)面積總量已經(jīng)超過3.2億平方米。截至2015年5月31日，中海物業(yè)管理的業(yè)務(wù)覆蓋50個城市，合計管理建筑面積約6760萬平方米。截至2014年末，中奧到家的總合約管理建筑面積為3140萬平方米。

聚焦新三板，1月20日，藍(lán)光發(fā)展旗下四川嘉寶資產(chǎn)管理集團(tuán)股份有限公司舉行新三板掛牌儀式。截至12月31日，嘉寶股份簽署的“生活家企業(yè)聯(lián)盟”已簽約17家，簽約規(guī)模達(dá)到9400萬平方米。

據(jù)了解，截至公開轉(zhuǎn)讓說明書出具之日，遠(yuǎn)洋億家物業(yè)在管理和服務(wù)的項目合計88個，管理面積達(dá)2555.48萬平方米。

對于下一步如何擴(kuò)展規(guī)模，遠(yuǎn)洋方面表示，未來遠(yuǎn)洋億家將以開放的態(tài)度，多途徑持續(xù)擴(kuò)展物業(yè)規(guī)模：一方面借助資本市場，以收購與并購為主要手段，以物業(yè)項目委托管理為紐帶，積極獲取市場資源；另一方面遠(yuǎn)洋億家憑借母公司——遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的新增項目，擁有大量的社區(qū)資源。通過以上兩種模式，遠(yuǎn)洋億家物業(yè)管理規(guī)模的年度復(fù)合增長率預(yù)計將達(dá)到20%~30%。

對遠(yuǎn)洋億家來說，公司規(guī)模的擴(kuò)張計劃，實現(xiàn)難度并不小。目前，物業(yè)管理的兩大龍頭企業(yè)——萬科和綠城，都在招兵買馬，外拓新的管理小區(qū)，以擴(kuò)張市場占有率。第一家上市的彩生活則在不斷收購新的公司。

隨著彩生活上市帶來的高估值，各家品牌房企都傾向做大自己的物業(yè)管理公司，為將來這些公司的拆分上市做好儲備。

在這一背景下，行業(yè)內(nèi)品牌知名度、口碑相對遜色的遠(yuǎn)洋億家，要迅速擴(kuò)張自己的市場規(guī)模，談何容易？

運(yùn)營特色不鮮明

即便是登陸資本市場，如果物業(yè)服務(wù)陷入同質(zhì)化，其競爭力就不大，所以各物業(yè)公司也爭相推出特色服務(wù)。

嘉寶股份的核心商業(yè)模式是堅守物業(yè)服務(wù)本質(zhì)，通過“新技術(shù)、新方法”改造升級基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，同時打造包括“物業(yè)服務(wù)O2O平臺”、“社區(qū)生活服務(wù)O2O平臺”和“生活家數(shù)據(jù)云”三位一體的“生活家服務(wù)體系”。中奧到家的經(jīng)營模式中，有一項特色服務(wù)——管家服務(wù)。從2007年起，中奧向特選物業(yè)提供管家服務(wù)，截至2014年底，該公司有731名管家。

對于遠(yuǎn)洋億家的特色，遠(yuǎn)洋方面認(rèn)為，遠(yuǎn)洋億家正在逐步從傳統(tǒng)模式轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣⒕C合性的服務(wù)平臺。一是借助互聯(lián)網(wǎng)+的技術(shù)理念，遠(yuǎn)洋億家的物業(yè)服務(wù)與O2O社區(qū)生活服務(wù)平臺、健康醫(yī)療服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)、餐飲服務(wù)、倉儲服務(wù)等充分聯(lián)動，為業(yè)主提供多位一體的社區(qū)服務(wù)生態(tài)圈。二是借助億管家物業(yè)管理系統(tǒng)，記錄物業(yè)體系中的設(shè)備信息和業(yè)主訴求，并根據(jù)這些信息做出針對性的響應(yīng)。三是通過EBA設(shè)備遠(yuǎn)程監(jiān)控系統(tǒng)，對小區(qū)的各公共區(qū)域、設(shè)備房及設(shè)備房內(nèi)的各個設(shè)備進(jìn)行遠(yuǎn)程遙測，從而實現(xiàn)減少運(yùn)行人員或無人值守，提高小區(qū)設(shè)備運(yùn)行的可靠性及安全性。

遠(yuǎn)洋億家的服務(wù)業(yè)態(tài)涵蓋寫字樓、商業(yè)、住宅、公寓、別墅、總部基地、產(chǎn)業(yè)園等，可以根據(jù)客戶不同需求提供個性化、多樣化的服務(wù)品類。

不過，上述物業(yè)O2O社區(qū)平臺、健康醫(yī)療服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)等，目前各地的物業(yè)管理公司都有涉及，遠(yuǎn)洋億家的特色并不鮮明。

增值服務(wù)很重要

從物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀來講，單純依靠物業(yè)管理很難實現(xiàn)盈利，如何做好增值服務(wù)變得尤為重要。

以中奧到家為例，其收入來源中，物業(yè)管理服務(wù)類占比81.1％，協(xié)銷業(yè)務(wù)線占比18.9%。協(xié)銷是指，中奧到家派遣駐場員工到開發(fā)商的銷售中心，提供協(xié)助銷售的服務(wù)。過去3年，中奧到家分別為82、80和85個房產(chǎn)項目提供了此項服務(wù)。物業(yè)管理業(yè)務(wù)線的毛利率分別為16%、22.6%和30.7%，協(xié)銷線的毛利率高達(dá)33%、46.6%和45%。

遠(yuǎn)洋億家的盈利模式如何？遠(yuǎn)洋方面的回復(fù)稱，遠(yuǎn)洋億家所管理的物業(yè)中，中高端項目的比例超過50%，集中在一二線城市，公司收入及利潤逐年增加。遠(yuǎn)洋億家擁有三十多項增值服務(wù)，其收入比重保持較快增長。遠(yuǎn)洋億家持續(xù)探索新的盈利模式。例如遠(yuǎn)洋億家已經(jīng)投資設(shè)立的億洋樓宇工程公司，提供設(shè)備設(shè)施維護(hù)、保養(yǎng)、設(shè)備安裝、樓宇智能化、園林養(yǎng)護(hù)等服務(wù)，該項業(yè)務(wù)不僅能降低物業(yè)管理的成本，同時工程公司也積極拓展市場資源，開展商業(yè)合作，這將為遠(yuǎn)洋億家創(chuàng)造巨大利潤空間。

遠(yuǎn)洋方面認(rèn)為，遠(yuǎn)洋億家已實現(xiàn)職能平臺和業(yè)務(wù)平臺的分離，最大程度降低了人力成本，這就意味著占據(jù)物業(yè)運(yùn)營成本最大份額的人力成本將大幅降低，為公司經(jīng)營創(chuàng)造可觀的盈利空間。通過億管家和EBA等智能化系統(tǒng)，縮短了服務(wù)周期和半徑，也能夠降低物業(yè)管理的投入和成本，提升盈利能力。