還原地產(chǎn)私募基金面孔 房地產(chǎn)行業(yè)“孵化者”
2011-07-19 21:55:40 挖貝網(wǎng)
亂集資、搞傳銷，曾經(jīng)混亂無序的民間金融市場讓新地產(chǎn)私募基金的推廣蒙上了一層陰影，對投資資本風(fēng)險極為敏感的本地投資客也對這一事實上正在走向規(guī)范化的有效融資渠道抱以高度質(zhì)疑的態(tài)度，顯得異常神秘。究竟地產(chǎn)私募基金在融資調(diào)控越發(fā)嚴厲的行業(yè)市場扮演怎樣的角色？我們且以審慎和虛心求教者的心態(tài)來看待。
“孵化者”的角色
一些長期從事商業(yè)地產(chǎn)投資的老牌基金，其背后追隨的大批商業(yè)資源以及資產(chǎn)管理團隊，也是成都許多略顯“稚嫩”的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商渴求的。
“商業(yè)地產(chǎn)需要尋求一種企業(yè)、地產(chǎn)資本、以及專業(yè)管理團隊三方平衡的股權(quán)結(jié)構(gòu)，這是最合理、有效，也最具有國際化運作基礎(chǔ)的公司形態(tài)。一旦形成這種模式，將來與我們合作的企業(yè)，得到的將不只是專業(yè)開發(fā)上的幫助，而且還打開了一條融資渠道，從而獲得更多的發(fā)展機會。”一位意欲引入專業(yè)地產(chǎn)基金的成都開發(fā)商代表告訴記者。
MGPA代表方也表示，希望透過與專業(yè)資產(chǎn)管理團隊環(huán)達通共同管理成都凱丹廣場，進一步提升物業(yè)價值。通過實施多項增值策略，以提升物業(yè)回報，包括重組現(xiàn)有的資本架構(gòu)及改善零售商戶組合。
“由高力國際提供物業(yè)服務(wù)的上海新茂大廈是上海唯一在5年內(nèi)連續(xù)交易三次的高品質(zhì)物業(yè)，并且每次交易均實現(xiàn)了最終銷售價格高于初始估值10%。參與交易的各路地產(chǎn)基金獲利不菲。”高力國際成都公司總經(jīng)理蔡孟頤告訴記者，“由于成都商業(yè)項目回報空間較大，市場需求增長較快，因此我們預(yù)期未來涉及外資的大宗交易案例將不斷出現(xiàn)，形式將主要為寫字樓或購物中心的整體收購，以及在建項目收購。令物業(yè)不斷增值并轉(zhuǎn)讓，將成為地產(chǎn)基金最主要的獲利模式。”
“我們會通過手上掌握的各種資源，進一步打造和包裝項目，使項目租售比盡快接近預(yù)期值，然后轉(zhuǎn)手獲取物業(yè)增值利潤。”基金人余勇進告訴記者。
“通過商業(yè)項目的設(shè)計、建設(shè)、招商、運營及管理獲得穩(wěn)定租金和物業(yè)升值收益，這是一種類似于資產(chǎn)管理模式，以職業(yè)化的管理團隊為核心競爭力。從長期來看，回報周期較長但回報率穩(wěn)定的綜合商業(yè)項目將逐漸成為核心基金投資的目標(biāo)。”商業(yè)地產(chǎn)人楊寧表示。
機會主義者角色
資本的周轉(zhuǎn)效率，正在成為大多數(shù)地產(chǎn)基金運作的重要原則。“投資商業(yè)物業(yè)，快進快出，我們熱衷中短期物業(yè)投資，不做太多市場預(yù)判，我們的基金就是典型的市場機會主義者。”基金人余勇進如是說，“我們這只基金年收益率可以達到50%。這樣的收益率是遠遠高于信托基金。”
據(jù)了解，在歐美等發(fā)達國家，房地產(chǎn)開發(fā)的主流模式并不是以銀行貸款為主，而是由風(fēng)險投資基金進行先期投入。其后，各種財產(chǎn)類信托基金根據(jù)自己客戶的風(fēng)險承受能力，建立不同的基金產(chǎn)品，對其中能產(chǎn)生穩(wěn)定收益的不動產(chǎn)進行投資。銀行一般不會為風(fēng)險度較高的房地產(chǎn)開發(fā)投資貸款的。開發(fā)商更多地是扮演投資商的角色，至于房子怎么建，則是開發(fā)商的事。所以，商業(yè)地產(chǎn)基金從某種意義上說是投資銀行業(yè)務(wù)，而非傳統(tǒng)商業(yè)銀行的信貸業(yè)務(wù)。
除此之外，基金人余勇進還掌握數(shù)億元的股權(quán)投資基金，“尋求參與土地一級整理和開發(fā)等優(yōu)質(zhì)項目都是可以考慮。”顯然，地產(chǎn)基金追求利潤的本質(zhì)令其業(yè)務(wù)范圍更加廣闊。
[page]
基金“擇偶標(biāo)準”高
筑巢引鳳并不是件容易的事，同樣，并不是任何一個商業(yè)項目都能從地產(chǎn)私募基金手中獲取投資。
“風(fēng)險的可控性和投資回報率，是地產(chǎn)基金選擇投資對象的最重要參考。”基金人余勇進告訴記者，“謹慎起見，我們一般不參與冷門區(qū)域物業(yè)的投資。雖然南延線商業(yè)物業(yè)近期放量迅猛，但我們?nèi)詴浅乐數(shù)剡M行考察。”
事實上，據(jù)記者了解，地產(chǎn)基金的“擇偶標(biāo)準”，令不少乘興而來的本地開發(fā)商頗為失望。與不少開發(fā)商原來想象的概念不一樣。首先，很多地產(chǎn)基金大宗收購不動產(chǎn)的理想目標(biāo)是那些能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的成熟商業(yè)地產(chǎn)項目；其次，基金經(jīng)理人對物業(yè)價值的判斷，不是按照國內(nèi)目前通行的房地產(chǎn)開發(fā)成本加開發(fā)商合理利潤來定價，而是按照不動產(chǎn)項目的租金收益來確定價格。成都不少開發(fā)商對此頗有微詞：要是項目已經(jīng)成為成熟物業(yè)，能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的租金收益，自然是公司的一塊優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，憑什么還要賣給你呢？
四川商業(yè)連鎖協(xié)會會長冉立春認為，商業(yè)地產(chǎn)的“近渴”是不能指望地產(chǎn)基金的“遠水”的。地產(chǎn)基金更像是“錦上添花”而不是“雪中送炭”。
大陸國際寫字樓項目憑借極具競爭力的地段優(yōu)勢和交通配套，吸引了不少海外地產(chǎn)基金的注意。“很多基金公司要求選擇最好的樓層，并且報價也非常的低?？紤]到項目優(yōu)勢比較明顯和未來收益率，我們還是放棄了與基金公司的合作。”項目負責(zé)人告訴記者。
基金人余勇進告訴記者，“我們收購物業(yè)除了要看是否能有穩(wěn)定的租金收益外，對租戶的品質(zhì)也十分在意。如果是一座大型商廈，租戶如果是沃爾瑪或家樂福這樣的大型跨國商業(yè)集團最好不過。因為這些客戶的租金標(biāo)準和租期相對穩(wěn)定，并且商譽良好，投資收益和風(fēng)險都是可控的。當(dāng)然，成都這樣的商業(yè)物業(yè)數(shù)量并不多。”
“孵化者”的角色
一些長期從事商業(yè)地產(chǎn)投資的老牌基金，其背后追隨的大批商業(yè)資源以及資產(chǎn)管理團隊，也是成都許多略顯“稚嫩”的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商渴求的。
“商業(yè)地產(chǎn)需要尋求一種企業(yè)、地產(chǎn)資本、以及專業(yè)管理團隊三方平衡的股權(quán)結(jié)構(gòu)，這是最合理、有效，也最具有國際化運作基礎(chǔ)的公司形態(tài)。一旦形成這種模式，將來與我們合作的企業(yè)，得到的將不只是專業(yè)開發(fā)上的幫助，而且還打開了一條融資渠道，從而獲得更多的發(fā)展機會。”一位意欲引入專業(yè)地產(chǎn)基金的成都開發(fā)商代表告訴記者。
MGPA代表方也表示，希望透過與專業(yè)資產(chǎn)管理團隊環(huán)達通共同管理成都凱丹廣場，進一步提升物業(yè)價值。通過實施多項增值策略，以提升物業(yè)回報，包括重組現(xiàn)有的資本架構(gòu)及改善零售商戶組合。
“由高力國際提供物業(yè)服務(wù)的上海新茂大廈是上海唯一在5年內(nèi)連續(xù)交易三次的高品質(zhì)物業(yè)，并且每次交易均實現(xiàn)了最終銷售價格高于初始估值10%。參與交易的各路地產(chǎn)基金獲利不菲。”高力國際成都公司總經(jīng)理蔡孟頤告訴記者，“由于成都商業(yè)項目回報空間較大，市場需求增長較快，因此我們預(yù)期未來涉及外資的大宗交易案例將不斷出現(xiàn)，形式將主要為寫字樓或購物中心的整體收購，以及在建項目收購。令物業(yè)不斷增值并轉(zhuǎn)讓，將成為地產(chǎn)基金最主要的獲利模式。”
“我們會通過手上掌握的各種資源，進一步打造和包裝項目，使項目租售比盡快接近預(yù)期值，然后轉(zhuǎn)手獲取物業(yè)增值利潤。”基金人余勇進告訴記者。
“通過商業(yè)項目的設(shè)計、建設(shè)、招商、運營及管理獲得穩(wěn)定租金和物業(yè)升值收益，這是一種類似于資產(chǎn)管理模式，以職業(yè)化的管理團隊為核心競爭力。從長期來看，回報周期較長但回報率穩(wěn)定的綜合商業(yè)項目將逐漸成為核心基金投資的目標(biāo)。”商業(yè)地產(chǎn)人楊寧表示。
機會主義者角色
資本的周轉(zhuǎn)效率，正在成為大多數(shù)地產(chǎn)基金運作的重要原則。“投資商業(yè)物業(yè)，快進快出，我們熱衷中短期物業(yè)投資，不做太多市場預(yù)判，我們的基金就是典型的市場機會主義者。”基金人余勇進如是說，“我們這只基金年收益率可以達到50%。這樣的收益率是遠遠高于信托基金。”
據(jù)了解，在歐美等發(fā)達國家，房地產(chǎn)開發(fā)的主流模式并不是以銀行貸款為主，而是由風(fēng)險投資基金進行先期投入。其后，各種財產(chǎn)類信托基金根據(jù)自己客戶的風(fēng)險承受能力，建立不同的基金產(chǎn)品，對其中能產(chǎn)生穩(wěn)定收益的不動產(chǎn)進行投資。銀行一般不會為風(fēng)險度較高的房地產(chǎn)開發(fā)投資貸款的。開發(fā)商更多地是扮演投資商的角色，至于房子怎么建，則是開發(fā)商的事。所以，商業(yè)地產(chǎn)基金從某種意義上說是投資銀行業(yè)務(wù)，而非傳統(tǒng)商業(yè)銀行的信貸業(yè)務(wù)。
除此之外，基金人余勇進還掌握數(shù)億元的股權(quán)投資基金，“尋求參與土地一級整理和開發(fā)等優(yōu)質(zhì)項目都是可以考慮。”顯然，地產(chǎn)基金追求利潤的本質(zhì)令其業(yè)務(wù)范圍更加廣闊。
[page]
基金“擇偶標(biāo)準”高
筑巢引鳳并不是件容易的事，同樣，并不是任何一個商業(yè)項目都能從地產(chǎn)私募基金手中獲取投資。
“風(fēng)險的可控性和投資回報率，是地產(chǎn)基金選擇投資對象的最重要參考。”基金人余勇進告訴記者，“謹慎起見，我們一般不參與冷門區(qū)域物業(yè)的投資。雖然南延線商業(yè)物業(yè)近期放量迅猛，但我們?nèi)詴浅乐數(shù)剡M行考察。”
事實上，據(jù)記者了解，地產(chǎn)基金的“擇偶標(biāo)準”，令不少乘興而來的本地開發(fā)商頗為失望。與不少開發(fā)商原來想象的概念不一樣。首先，很多地產(chǎn)基金大宗收購不動產(chǎn)的理想目標(biāo)是那些能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的成熟商業(yè)地產(chǎn)項目；其次，基金經(jīng)理人對物業(yè)價值的判斷，不是按照國內(nèi)目前通行的房地產(chǎn)開發(fā)成本加開發(fā)商合理利潤來定價，而是按照不動產(chǎn)項目的租金收益來確定價格。成都不少開發(fā)商對此頗有微詞：要是項目已經(jīng)成為成熟物業(yè)，能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的租金收益，自然是公司的一塊優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，憑什么還要賣給你呢？
四川商業(yè)連鎖協(xié)會會長冉立春認為，商業(yè)地產(chǎn)的“近渴”是不能指望地產(chǎn)基金的“遠水”的。地產(chǎn)基金更像是“錦上添花”而不是“雪中送炭”。
大陸國際寫字樓項目憑借極具競爭力的地段優(yōu)勢和交通配套，吸引了不少海外地產(chǎn)基金的注意。“很多基金公司要求選擇最好的樓層，并且報價也非常的低?？紤]到項目優(yōu)勢比較明顯和未來收益率，我們還是放棄了與基金公司的合作。”項目負責(zé)人告訴記者。
基金人余勇進告訴記者，“我們收購物業(yè)除了要看是否能有穩(wěn)定的租金收益外，對租戶的品質(zhì)也十分在意。如果是一座大型商廈，租戶如果是沃爾瑪或家樂福這樣的大型跨國商業(yè)集團最好不過。因為這些客戶的租金標(biāo)準和租期相對穩(wěn)定，并且商譽良好，投資收益和風(fēng)險都是可控的。當(dāng)然，成都這樣的商業(yè)物業(yè)數(shù)量并不多。”
關(guān)注挖貝
相關(guān)閱讀