重慶的公租房投資賬

　　鑒于重慶市土地、政策等優(yōu)勢，社?；?、保險資金、房地產(chǎn)投資信托融資等都已參與到重慶市的公租房建設(shè)之中

　　《中國投資》 劉斯斯

　　重慶市近期放寬了公租房申請人的收入門檻，并將參加工作3年以內(nèi)的公務(wù)員納入保障范圍。經(jīng)過此次調(diào)整后，重慶絕大部分“無房戶”都具備了申請公租房的條件。

　　與這一舉措相伴，重慶公租房再次提速：自2010年始，力爭在3年內(nèi)開工建設(shè)4000萬平方米。而這一目標(biāo)在2009年提出時，完成期限則是10年。在這樣的提速背后，重慶市政府的信心何在？

　　重慶城市住房供給較早提出了“雙軌制”的發(fā)展模式：由政府來保障30%-40%的城市低收入群體“有房可居”，其余則交由市場解決。對此，重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院院長任宏對本刊記者表示，這就好比汽車市場，如果不形成多層次的市場體系，就像要求大家無論貧富都買奔馳一樣。

　　“雙軌制本身并不十分完善，今后還需進(jìn)一步建立與百姓需要相適應(yīng)的購買模式，以促進(jìn)社會和諧安定”，任宏總結(jié)道。

　　重慶市市長黃奇帆不久前在接收中國房地產(chǎn)報采訪時表示，重慶在保障房建設(shè)中，不收施工稅、交易稅等各種稅費，不收出讓金，不收配套費，也不收什么利潤。他認(rèn)為只要以此為出發(fā)點，任何政府都可以完成指標(biāo)。

　　任宏也認(rèn)同這一觀點：“公租房以一種低成本的運作模式，必須建立在一系列的優(yōu)惠條件之下，依靠政府支持才走得通”。

　　開工率：41%

　　目前重慶市已安排各類保障性住房用地2200公頃；建設(shè)資金也已經(jīng)陸續(xù)到位，1-4月已籌集各類保障性住房建設(shè)資金254億元

　　根據(jù)重慶市政府提供的相關(guān)數(shù)據(jù)，目前該市廉租房保障人數(shù)為22.24萬戶，危舊房棚戶區(qū)改造的保障人數(shù)是40.1萬戶，保障住房比例達(dá)到了15%，在全國位居前列。

　　照此發(fā)展，重慶市政府在6月7日召開新聞發(fā)布會表示，在2015年以前，該市將超額完成國家下達(dá)的20%保障住房任務(wù)。

　　稍早前，重慶市國土房管局局長張定宇則介紹了該市自去年起展開的公租房建設(shè)的情況。2010年重慶市公租房開工建設(shè)1300萬平方米，今年已有1000萬平方米陸續(xù)投入使用。同時，2011年將新開工建設(shè)公租房1350萬平方米。

　　不久前，按照國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的要求，重慶市公布了其2011年公租房建設(shè)的開工情況：20.4萬套，占其年度建設(shè)總量的41%。

　　支撐這一進(jìn)度的是另一組數(shù)字。張定宇表示，目前重慶市已安排各類保障性住房用地2200公頃；建設(shè)資金也已經(jīng)陸續(xù)到位，1-4月已籌集各類保障性住房建設(shè)資金254億元。

　　自重慶市提出大容量公租房建設(shè)目標(biāo)起，各種議論聲音不斷。在一組組分析數(shù)字背后，重慶市布局城市化發(fā)展的思路其實一直很清晰。

　　重慶市發(fā)改委副主任徐強(qiáng)在去年9月份舉行的“十二五”城市化形勢分析與政策建議論壇上曾表示，重慶自2007年成為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)試驗區(qū)，一直在探索以農(nóng)民工問題為突破口來解決城鄉(xiāng)統(tǒng)籌問題，爭取讓更多符合條件的農(nóng)民工和新生代轉(zhuǎn)化為城市居民。

　　由此，去年重慶市主要開展兩項工作，一是建設(shè)公共租賃住房，一是進(jìn)行戶籍制度改革。

　　重慶市的戶籍制度改革工作已于2010年8月15日全面啟動，作為第一階段的目標(biāo)，2011年內(nèi)，將要實現(xiàn)338萬農(nóng)村人口轉(zhuǎn)戶進(jìn)城。目前，這一目標(biāo)已完成過半。

　　與此同時，重慶市放寬了公租房申請條件，進(jìn)一步契合此前黃奇帆所提出的：無論是剛畢業(yè)的大學(xué)生，還是農(nóng)民工，只要符合一定條件，都應(yīng)劃入申請人之列。

　　解決中低收入群體的保障性住房建設(shè)問題，解決轉(zhuǎn)戶進(jìn)城的農(nóng)民工和新生代的住房問題，這些均可看做是重慶大力提速保障房建設(shè)的背景。

　　1+3的融資模式

　　4000萬平方米的公租房共需資金約1000億元。其中，300億元由政府出，其余700億元將通過社會融資渠道予以解決

　　在對于公租房建設(shè)的各種爭議聲中，任宏卻認(rèn)為，當(dāng)前是中國建設(shè)保障房的最好時期：土地成本尚未大幅度上升。而重慶的情況則更為特殊，政府本身即擁有大量土地儲備。

　　黃奇帆今年2月15日在重慶市“國土資源和房屋管理工作會”上，談到了該市2002年8月出臺《重慶市國有土地儲備整治管理辦法》的因由。

　　黃奇帆表示，2002年以前，政府手里幾乎沒有土地儲備。如果要用土地，還要向開發(fā)商購買。這直接促成了政府儲備土地政策的出臺。他認(rèn)為，此舉有利于政府在實際上調(diào)控土地供應(yīng)，控制地價。

　　在這一政策的支撐下，任宏對于重慶公租房很有信心：“重慶土地的容積率遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于北京、上海等城市，只要公租房的建設(shè)能夠享受政府給予包括土地、稅收等優(yōu)惠政策，我個人認(rèn)為是完全可以正常周轉(zhuǎn)的”。

　　黃奇帆的賬本算得更細(xì)，他在近期提出了1+3的融資模式。按照每平米2500元的建設(shè)成本計算，4000萬平方米的公租房共需資金約1000億元。其中，300億元由政府出，主要包括3個來源：政府儲備用地、新發(fā)生的土地出讓金和房產(chǎn)稅收入、財政預(yù)算內(nèi)收入。

　　其余700億元將通過社會融資渠道解決。目前，鑒于重慶市本身所具備的土地及政策等優(yōu)勢，包括社?；稹⒈ｋU資金、房地產(chǎn)投資信托融資（REITs）等都已參與到重慶市的公租房建設(shè)之中。

　　對于如何償還這700億元的本息，黃奇帆也有清晰的計劃。

　　第一，公租房的租金約為10元每平方米每月，4000萬平方米一年的租金為48億元。如果700億元貸款按照6%的貸款利息，一年的利息約為42億元，租金收入基本可以覆蓋。

　　第二，4000萬平方米的公租房按10%的比例配建400萬平方米商業(yè)配套，按照商業(yè)地產(chǎn)每平方米1萬元計算，將有約400億元的收入用于歸還本金。

　　第三，按照2010年6月出臺的《重慶公租房管理辦法》，公租房入住5年后，可由租房人申請購買。據(jù)此，如果按售出1000萬平方米計算，將有約300億元收入，這樣就可以實現(xiàn)700億元貸款的本息平衡。

　　同時，政府手中依舊掌握著3000萬平方米的公租房，每年都有租金收入，保持財政的持續(xù)運轉(zhuǎn)。

　　公租房“后管理”

　　公租房就是公租房，應(yīng)該形成一種相對穩(wěn)定的存量

　　公租房租售結(jié)合，被不少人認(rèn)為是解決其融資問題的必要途徑，然而隨之而來的監(jiān)管問題亦存隱患。任宏對本刊記者表示，中國的城市化進(jìn)程還要持續(xù)二三十年，如果公租房不能夠保持在一個穩(wěn)定的狀態(tài)，可能會產(chǎn)生更多問題。

　　“對于每一屆政府來說，保障房的建設(shè)都會是一個持續(xù)存在的問題。所以無論從穩(wěn)定的角度，還是從管理難易程度等方面來講，公租房就是公租房，應(yīng)該形成一種相對穩(wěn)定的存量”，任宏如是說。

　　目前，重慶市公租房雖然可由租房者購買，但不能進(jìn)行上市交易。若購房者想要賣房，只能出售給公租房管理局，由政府回購，其價格以原銷售價格加同期銀行存款利息為準(zhǔn)。

　　公租房建設(shè)后的另一個焦點問題，集中在管理和維護(hù)方面。由于公租房的供給群體規(guī)模大，分布廣，構(gòu)成復(fù)雜，流動性強(qiáng)，相應(yīng)的管理工作也變得更加復(fù)雜。重慶市政協(xié)委員劉江龍在今年重慶“兩會”期間提出，這一工作若僅由政府負(fù)責(zé)，很可能重蹈過去公房管理部門的覆轍。

　　對于這一問題，任宏也表達(dá)了自己的看法：“今后維護(hù)的問題，政府還需要花不少精力。對于那些剛剛?cè)谌氤鞘猩畹娜后w來說，尚需要一個適應(yīng)新制度的過程。不過我相信，最終因為人對于文明的需求，對好生活的追求，會形成一種強(qiáng)大的推力，促使一種新鮮的管理體系和制度的產(chǎn)生。”