鄂爾多斯樣本調查 金融體系滯后黑金轉戰(zhàn)地產

　　荒漠上的一座城市。建筑稀疏，但商業(yè)沸騰；土壤貧瘠，卻礦業(yè)豐富；機構弱小，然貨幣橫流。

　　鄂爾多斯 ，中國資源型城市一個縮影。

　　從以煤礦發(fā)家到投資房地產，從高利貸活躍到成立第一只私募股權基金，鄂爾多斯正將財富積累與城市發(fā)展進行聯(lián)系。

　　那么，巨大的財富從地下被挖出來，到底如何完成循環(huán)，造就一個人均GDP超過2萬美元、百萬資產只能稱為“窮人”的城市？

　　巨額剩余資本潛藏地下，巨大的民間借貸市場如何轉型，下一步鄂爾多斯將走向何方？

　　2008年，“鄂爾多斯模式”曾經被作為與深圳模式、溫州模式一起并列為中國地域經濟發(fā)展的模板。3年之后，本報記者試圖從金融視角出發(fā)，解讀資金循環(huán)的“鄂爾多斯模式”。

　　地下黑金轉戰(zhàn)房地產

　　隨著房價的上漲，越來越多的煤礦主參與到房地產開發(fā)的行列中。

　　地下資源一直都靜靜地躺臥地下。

　　轉變是是在近十年間發(fā)生，從2005年開始變化尤為迅速，“城市一下子就發(fā)展起來了。”煤炭“黑金”催生了鄂爾多斯的財富積累。

　　在這一批以煤炭起家的企業(yè)中絕大部分是民營資本。除了中國神華 、中煤集團兩家國有企業(yè)外，鄂爾多斯曾存在過1000多家民營煤礦，而如今依然有200多家民營煤礦，其中的一些民營煤礦已經上市，規(guī)?？膳c國有煤礦相媲美。

　　但眾多民營企業(yè)規(guī)模雖小，不僅增加了地方稅收，拉動了相關產業(yè)的發(fā)展，更將鄂爾多斯巨額地下黑金財富滯留在了民間。

　　2007年，隨著鄂爾多斯市煤炭整治工作的進行，1000多家小煤礦被關停，同時探礦證、采礦證的辦理難度和費用也越來越高。已經獲得資金的煤礦主們迫切需要另一個投資渠道。

　　然而，能達到資源類行業(yè)高額利潤的行業(yè)并不多，于是“漲聲一片”的房地產成為了煤老板們的首選。

　　房地產投資可以分兩方面，買房和賣房，兩者的幅度都驚人。

　　在采訪中，記者遇到多位企業(yè)人士分別在鄂爾多斯、包頭和北京擁有多處房產，在鄂爾多斯市擁有兩處以上住宅的很普遍，其中一位在北京購買了數(shù)十處住房，投資上億。

　　天津高和股權投資基金有限公司（下稱“高和投資”）的調研顯示，去年鄂爾多斯核心市區(qū)大部分商品房售價已在7000/平方米元以上，其中一些高端住宅項目的售價已突破2萬元/平方米，逼近北京、上海。而在2009年時，全市商品住宅均價不過4479.6元/平方米，更早一些時候房屋均價不過1000多元/平方米。即便這樣，在過去一年間，幾乎每個新入市的樓盤迅即都被搶購一空。

　　“一些煤老板整棟樓地買。”當?shù)厝死L聲繪色。另一位市民則說：“根本買不著房。”

　　但鄂爾多斯的二手房市場和房產中介并不發(fā)達。數(shù)據顯示，2010年鄂爾多斯市二手房成交面積僅有17萬余平方米，市場上沒有一家二手房中介公司，這說明鄂爾多斯人對當?shù)胤康禺a投資幾乎沒有從房市上退出的需求和途徑。

　　鄂爾多斯市人士投資房產還有一個投資梯度的特點，呈現(xiàn)為鄂爾多斯、呼市再到北京等外地市場的逐步升級式投資，而由于對上海、廣州不熟悉，較少有人在這兩地買房。

　　根據高和投資對鄂爾多斯的調研，資產在五千萬至一億或者更少的中小型投資客戶大多選擇在鄂爾多斯或內蒙當?shù)赝顿Y，屬于資產過億的大資產客戶則會選擇在外地投資。

　　轉戰(zhàn)外地買房的許多鄂爾多斯人都會回憶起一個關于潘石屹 的“傳說”：2007年，潘石屹來到鄂爾多斯。據說，潘石屹要拿5000畝地開發(fā)獨立別墅，要求和當?shù)氐?#8220;有錢人”進行溝通，以便了解需求。于是政府組織當?shù)氐?#8220;有錢人”與潘石屹進行“對話”。對話完畢，老潘便組織這批人去了北京，購買了三里屯SOHO。但是鄂市東勝區(qū)的5000畝地卻沒有拿。

　　2011年，北京房地產市場開始限購，鄂爾多斯民間資本明顯轉向商業(yè)地產和寫字樓的投資。但其投資習慣仍較為保守，一般以優(yōu)質地段的現(xiàn)房為首選，因為鄂爾多斯房地產市場幾乎為現(xiàn)房或準現(xiàn)房。

　　隨著房價的上漲，越來越多的煤礦主參與到房地產開發(fā)的行列中。

　　鄂爾多斯各旗鎮(zhèn)總人口160萬，市區(qū)人口（包括東勝區(qū)、鐵西區(qū)、康巴什新區(qū)、伊旗阿鎮(zhèn)）逾65萬。僅2010年，鄂爾多斯房地產開發(fā)實際施工面積2696萬平方米，同比增長45.1%；完成投資365.7億元，同比增長129.13%。全市新開工面積1626萬平方米，同比增長27.23%。

　　也就是說2010年的開工面積可供提鄂爾多斯全部人口平均每位約17平方米的房子，可提供鄂爾多斯市區(qū)人口每位約41.5平方米的房子。

　　與大多數(shù)中國其他地區(qū)不同的是，鄂爾多斯不但創(chuàng)造巨大的財富，而且財富得以分配到大多數(shù)人手中，可謂“藏富于民”。當?shù)厝朔Q，鄂爾多斯資產過億的富豪在6000個以上，而資產上千萬的富人則至少有幾萬個。

　　鄂爾多斯市的財富再分配主要通過兩個途徑：大規(guī)模城市改造帶來的拆遷補償和民間借貸，而后者是鄂爾多斯經濟快速增長的重要潤滑劑。

　　受益于高額的財政收入，鄂爾多斯政府對拆遷補償一向慷慨。

　　根據規(guī)定，在鄂爾多斯東勝區(qū)，農村耕地補償每畝在5000元到2萬元左右，草地、林地每畝為1000元到2萬元左右，市區(qū)房屋拆遷不同地段價格也不同，每平方米從3000元到1萬不等，市區(qū)土地在每畝100萬到300萬不等。核心區(qū)域的補償甚至在8000元/平方米以上，拆遷成為“百萬戶”的并不少見。

　　“十一五”期間，鄂爾多斯城區(qū)共拆遷765.4萬平方米，拆遷戶數(shù)達51772戶。2011年計劃拆遷幅度達到300萬平方米，近乎過去五年的一半。

　　拿到的錢，必須尋找新的出路。

　　據鄂爾多斯官方調研，目前民間借貸資金規(guī)模應在1000億元以上，利率為月息2分-3分（2%-3%）之間，逢月末、年末，因為銀行調賬等原因利率走高，達4分-5分。資金投向在前幾年主要是煤炭領域，現(xiàn)階段主要在房地產、服務業(yè)等領域。

　　當?shù)匾晃环康禺a開發(fā)企業(yè)財務人員告訴記者，許多房地產商是通過民間借貸，而非銀行貸款獲得資金。另一位政府金融部門人員也透露，不少房地產商常年拿著民間借貸資金進行房產開發(fā)。

　　高和投資提供給記者一組數(shù)據：鄂爾多斯銀行系統(tǒng)至今年2月底，房地產開發(fā)貸款余額僅59.7億元。但同期房地產投資規(guī)模已達360.7億元。銀行貸款規(guī)模不足房地產投資規(guī)模的16.55%。

　　“這說明鄂爾多斯房地產開發(fā)的資金主要來自民間借貸，而非傳統(tǒng)的銀行。” 高和投資斷言。

　　鄂爾多斯一位金融界 人士透露，鄂爾多斯銀行業(yè)對房地產開發(fā)貸款一直持比較審慎的放貸原則。


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　　金融體系滯后

　　鄂爾多斯市政府提出，計劃將自治區(qū)內具備條件的農信社全部改制為農村商業(yè)銀行，并引導民間資本入股。

　　但民間借貸一直界限模糊，罪與非罪一線之間。吳英、石小紅案件再次敲響了民間借貸的警鐘。

　　鄂爾多斯何去何從？

　　鄂爾多斯市政府總結說：鄂爾多斯民間借貸比較活躍，在于經濟根源，即金融服務的不足。在企業(yè)成熟度與正規(guī)金融機構對接不上、民間資金又充裕的環(huán)境下，民間借貸很快在鄂爾多斯形成一個龐大的市場。

　　“民間借貸存在就是因為正統(tǒng)的金融服務跟不上，如果銀行能借到貸款誰也不會去借高利貸。” 鄂爾多斯市主管金融的副市長李國儉接受采訪時說。所以要多引進一些銀行，農信社變成銀行，發(fā)展擔保公司、小貸公司。

　　“誰借高利貸？主要是中小企業(yè)主和個體工商戶，從源頭上解決了，就沒有問題了。” 他認為，對于政府來說總的思路有兩方面，一是大力發(fā)展金融產業(yè)，實現(xiàn)金融普惠制，讓小企業(yè)、農牧民都得到金融服務，以壓縮高利貸的規(guī)模和空間；二是通過制度創(chuàng)新，將“地下錢莊”陽光化。

　　鄂爾多斯金融辦工作人員回憶，在2005年的時候鄂爾多斯市只有中農工建四家國有銀行，隨后交行才在鄂爾多斯設立分行。

　　“當時我的一項工作是到各地去找銀行，希望他們來鄂爾多斯設立分行。”這位工作人員回憶。

　　而直至今日，大力引進股份制銀行等金融機構依然是“目標”。市政府人士稱，“十一五”期間，鄂爾多斯市地區(qū)生產總值年均增長24.5%，財政收入年均增長35.86%，金融業(yè)卻沒有同步增長。

　　一方面，銀行機構僅限于過去較為簡單的銀行體系，以四大國有商業(yè)銀行為主，全國性、區(qū)域性的銀行機構未能及時入駐或跟進服務。另一方面，資本市場發(fā)展比較滯后。2000年，鄂爾多斯市有4家上市公司，10年后仍然為4家。

　　情況近年來有所扭轉，興業(yè)銀行 、民生銀行 、渣打銀行、長安銀行、西寧銀行、新加坡華僑銀行等將陸續(xù)入駐。

　　村鎮(zhèn)銀行是普惠金融體系的另一個組成部分。據統(tǒng)計，目前已有16家村鎮(zhèn)銀行進駐鄂爾多斯，基本實現(xiàn)了旗區(qū)全覆蓋。2011年市政府計劃在主要的工業(yè)園區(qū)、產業(yè)重鎮(zhèn)都設立村鎮(zhèn)銀行，以服務中小企業(yè)和農村牧區(qū)。

　　此外，鄂爾多斯市政府提出，計劃將自治區(qū)內具備條件的農信社全部改制為農村商業(yè)銀行，并引導民間資本入股。

　　“陽光化”運動

　　鄂爾多斯式資金循環(huán)中有兩個關鍵因素：充裕的資金以及高回報的項目。如今，循環(huán)依然在繼續(xù)，盡管“民間資本”正在陽光化過程中，但實質并未改變。然而，更大的風險來自于環(huán)境的變化。

　　然而，鄂爾多斯經濟快速發(fā)展，企業(yè)成長很快，很多企業(yè)在財務、管理等方面不符合銀行的貸款門檻，這一現(xiàn)象在短期內難以改變。

　　同時，鄂爾多斯市也具有了一定的“吸金”效應。據了解，周邊地區(qū)的資金流入鄂爾多斯，包括寧夏、山西、陜西以及內蒙古的中西部地區(qū)的呼和浩特、包頭、巴彥淖爾、烏海等地。從某種意義上說，鄂爾多斯市已經成為黃河中上游區(qū)域的民間金融中心。

　　對于鄂爾多斯市的民間借貸，無論是鄂市政府，或者內蒙古自治區(qū)政府，大多采取鼓勵和引導的態(tài)度。

　　“民間借貸是一個正常的經濟現(xiàn)象，政府應當鼓勵并保護民間借貸，像保護股東權益一樣保護民間債權人的利益。”李國儉說，禁止民間借貸只會增加金融交易的風險和成本，減少資金供給，使高利貸利率更高，而且也為地下黑幫勢力的發(fā)展提供了原動力。

　　但探索地下錢莊“陽光化”勢在必行。

　　2006年，位于鄂爾多斯市的融豐小額貸款公司成立，是內蒙古首家小額貸款公司，也是全國首批7家試點之一。如今，鄂爾多斯市小貸公司已設立近80家，目前正在報批中的小貸公司還有60余家，而內蒙古也成了全國小額貸款公司最為密集的地區(qū)。

　　不少煤礦主和房地產老板在主業(yè)之外經營起了小貸業(yè)務。鑫海投資控股（集團）有限公司下設房地產、金融、建筑、養(yǎng)老四個產業(yè)，而金融產業(yè)中包括鑫澤小額貸款公司和鑫澤基金管理公司。其董事長張子明告訴記者，下設小貸公司后，公司的資金運作更加流暢了，資金成本也有所降低。

　　“就像自己內部有了一個銀行。”張子明比喻。他介紹，小貸公司注冊資本1.2億，不少貸款的對象是與鑫海集團有關的建筑或者房地產客戶。“比如說承包工程給某個人，他缺錢了，可以通過小貸公司貸給他，而結項目款時，把這筆貸款扣下來，風險很小。”

　　其余的小貸公司也類似，不少依托實體公司設立，讓公司的剩余流動資金得到充分利用，同時借助公司的項目資源或人脈控制風險。

　　金融辦批準設立小貸公司近80家，平均注冊資本在8000萬元以上，而申報小貸公司者依然十分踴躍。

　　記者尚未獲得關于小貸公司不良率的行業(yè)數(shù)據，但當?shù)貥I(yè)內人士稱，融豐小貸的不良率為0，其他小貸公司不良率也極低。

　　然而，小貸公司面臨著兩大問題：資本金和稅收。

　　注冊小貸公司需要注冊資本8000萬以上，放貸只能用自有資本金，不能吸納存款，而稅負則是按照企業(yè)所得稅繳納，不能享受金融機構的納稅優(yōu)惠。

　　此次采訪中，多位小貸公司人士表示，資金來源是他們最為困惑的問題。

　　“錢一會就放完了，沒有事做。”多位小貸公司人士告訴記者。

　　要解決錢的來源問題，鄂爾多斯市政府想到了銀行，希望銀行為小貸公司提供股權融資特別是國家開發(fā)銀行。此外，鄂爾多斯市正在嘗試小貸公司和擔保公司合作，進行小貸公司的信貸資產證券化。同時鄂市正計劃出資設立一個小貸公司基金，專門為小貸公司提供股權融資，預計初期規(guī)模在5-10個億。

　　對于未來發(fā)展成村鎮(zhèn)銀行，小貸公司們并不是很熱衷，主要是因為“需要引入銀行做大股東，同股不同權。”一位業(yè)內人士告訴記者。

　　鄂爾多斯市正大力推行的另一個民間資本陽光化方向是私募股權基金。

　　2010年7月，鄂爾多斯市首家私募股權基金公司注冊成立，至今已經有5家私募股權基金公司注冊成立。相對于小貸公司，私募股權基金可以吸納資金，同時亦有高額回報，是未來非常有發(fā)展前景的行業(yè)。

　　記者了解到，許多小貸公司正在對此躍躍欲試，但或因缺乏合適的人才，或因審批嚴格，至今尚未注冊成功。而鄂爾多斯市政府近期將出臺鼓勵私募股權基金在鄂爾多斯注冊的法規(guī)，并已于5月6日注冊成立第一支政府引導基金——鄂爾多斯市財富股權投資引導基金，這也是內蒙古自治區(qū)設立的第一只私募股權引導基金。

　　這只基金由市政府全資控股的國資公司出資，一共30億，第一期6個億，以母基金（FOF）的形式投子基金：主要投資方向包括裝備制造、新能源 、金融服務、生物醫(yī)藥等產業(yè)。

　　同時，鄂爾多斯市政府正打算組建“鄂爾多斯股權交易所”，通過對大量非上市中小企業(yè)的股權進行集中等級托管、掛牌交易，使中小企業(yè)股權具備流動性和融資功能，為PE的退出增加一個渠道。

　　除了以上已經推出的措施，記者了解到，鄂爾多斯市政府還有另外一些籌劃。

　　其一是設立“鄂爾多斯市民間資本投資服務中心”。初步設想類似工商、稅務的一條龍服務。讓小貸公司、擔保公司集中在一個地方辦公，每個公司設一個窗口，慢慢形成一個有形的資金服務集聚場所。

　　記者還獲悉另外兩種尚未成熟的構思：一是成立鄂爾多斯民間借貸登記服務中心。政府設立專門的交易市場，采取政策措施鼓勵民間借貸者進場交易。設立“民間借貸保護基金”，凡進場交易者，在資產保全等措施完備的情況下，如果出現(xiàn)壞賬，保護基金可以對其損失部分予以補償。可以向進場交易的雙方收取一定比例的風險金注入到保護基金，從而提高保護基金的償付能力。同時，建立信用信息數(shù)據庫，逐步將信用不良者排斥在外。

　　另一種設想則是設立一個民間借貸交易中心。小貸公司可以把質量好但無法給予貸款的項目推薦到交易中心，推薦的小貸公司進行100%的擔保，同時由幾家有實力的小貸公司聯(lián)合注冊一個公司，為所有的項目進行第二次擔保。而所有的人都可以進入這一中心提供資金。

　　鄂爾多斯式資金循環(huán)可簡略描述如下：煤礦主將資本借給地下錢莊，地下錢莊以民間借貸方式貸給房地產開發(fā)商，房地產開發(fā)商將房子賣給能源企業(yè)主和地下錢莊老板。

　　這種循環(huán)中有兩個關鍵因素：充裕的資金以及高回報的項目。如今，循環(huán)依然在繼續(xù)，盡管“民間資本”正在陽光化過程中，但實質并未改變。然而，更大的風險來自于環(huán)境的變化。

　　2010年以來，中央政府加強對房地產調控力度，房地產企業(yè)和個人貸款難度都大大增加，房價上漲也有所抑制。如果房價不再上漲，或是大幅下跌，民間借貸風險會如何放大？當?shù)匾晃唤鹑诮缛耸扛嬖V記者，如果當?shù)氐拇笮头康禺a企業(yè)倒閉幾家，影響面將相當巨大。“會牽連很多的小貸公司，”他說，雖然有很多是公司之間互相借錢，但相當多是個人借款，最后倒霉是誰呢？

　　另一個變數(shù)是今年開始的鄂爾多斯市煤炭整合，預計整合后全市煤礦企業(yè)將僅剩下四十家。煤炭整合，意味著許多之前通過煤炭源源不斷獲得財富的路徑即將關閉。不過，李國儉認為，整合后會壓縮民間借貸的空間，有助于降低民間借貸風險。

　　貨幣橫流，通道不暢，鄂爾多斯市當務之急就是趕在風險來臨前織好防護網，但編網速度是否夠快？面對龐大成熟的國有金融體系，鄂市的民間金融改革能否獲得有效地支持和突破？

　　這還未知。