樓市無間道

　　被視為房地產(chǎn)調(diào)控退出信號的“房貸政策松綁”，實則是中國商業(yè)銀行制造的烏龍球

　　文 張育群

　　當(dāng)民眾還對房地產(chǎn)調(diào)控效果翹首以盼時，各地傳來房地產(chǎn)政策退出的消息。新政百日后的7月上旬，有媒體稱，滬上銀行試探了政策底線，他們還在發(fā)放第三套房貸；隨即，各地不斷曝光房貸政策松動的新聞，開始考驗著蝸居族的心理承受能力。

　　然而，這些擔(dān)憂只是冰山一角，海面之下隱藏的，是不少分析人士驀然察覺到，原來號稱史上最嚴(yán)厲的限購房貸政策，僅在“房價上漲過快”的北京強力推行，其他城市均只聽雷聲，未見雨點。這或?qū)⒆屗腥藢Ψ康禺a(chǎn)的調(diào)控方向與調(diào)控力度心存恐慌，對于以打擊投機需求為核心的調(diào)控而言，這不是一個積極的信號。

　　而《環(huán)球企業(yè)家》記者在走訪北京眾多樓盤及中介公司后發(fā)現(xiàn)，即使是在政策最為嚴(yán)厲的北京，在發(fā)展商與銀行的深度研習(xí)之下，第三套房貸亦存在“生造”空間。通州一位不愿具名的別墅發(fā)展商向《環(huán)球企業(yè)家》透露，他們的營銷部門一直在和銀行研究如何幫助客戶獲得房貸，盡管不容易，但只要想辦貸款，肯定能做到。他拒絕透露具體操作手法。北京房地產(chǎn)協(xié)會副秘書長陳志則向《環(huán)球企業(yè)家》指出，北京部分股份制商業(yè)銀行暗自放松第三套房貸是事實，而外地銀行也多在打政策的擦邊球。

　　這樣的政策執(zhí)行力度，似乎要讓蝸居者們失望了。但民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部副總經(jīng)理董旭勇向《環(huán)球企業(yè)家》指出，“媒體和公眾對樓市政策的誤解太深，或者說，期望太高了。”事實上，各地、各銀行對于第三套房貸的規(guī)定大不相同。在全國范圍內(nèi)，僅有北京明確停止了第三套房貸并出臺了相關(guān)細(xì)則，而上海、深圳、杭州等地政策從未叫停。既然如此，何來松綁？

　　模糊地帶

　　決策層在4月份祭出的“國十條”看上去的確嚴(yán)厲無比，但部分段落的措辭模糊顯然讓一些人有打擦邊球的機會。尤其關(guān)于暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款的核心規(guī)定，“國十條”僅表述為“商品住房價格過高、價格上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況”作出決定。各商業(yè)銀行總行因而只根據(jù)“國十條”向各城市分支行下發(fā)了指導(dǎo)性文件，指示各分支行要按照“國十條”的規(guī)定調(diào)整房貸政策，但具體如何界定該地區(qū)是否屬于“房價過高、上漲過快”地區(qū)及具體房貸政策的執(zhí)行，還交由各分支行自行決定。

　　對此，各地銀行的應(yīng)對，是等待當(dāng)?shù)卣孕谐雠_地方版房貸新規(guī)后，來確定該地區(qū)是否屬于被調(diào)控的房價過高地區(qū)——不過，稍具諷刺意味的是，作為中國內(nèi)地房價最高城市的上海，此前一直糾纏于房產(chǎn)稅試點遲遲沒有出臺新政細(xì)則，各商業(yè)銀行竟因而從未停止過第三套房貸的發(fā)放。終于，被媒體曝光后觸犯眾怒的上海監(jiān)管部門遭遇了當(dāng)頭棒喝。

　　于是，在房地產(chǎn)調(diào)控行進(jìn)了3個月后，調(diào)控的核心房貸政策可能根本未被貫徹這一事實讓決策者頗為尷尬。7月12日，銀監(jiān)會發(fā)布了頗為嚴(yán)厲的公告，稱房貸政策并未松動，要求各商業(yè)銀行必須堅持，不能動搖。同時出于對政策執(zhí)行不力的擔(dān)憂，銀監(jiān)會和四大商業(yè)銀行總行7月中旬召開數(shù)次內(nèi)部會，決定在下半年對房貸作現(xiàn)場檢查，特別是檢查上半年出臺的政策有否嚴(yán)格執(zhí)行。

　　一天后，處于漩渦中的上海銀監(jiān)局重申了房貸政策：嚴(yán)格實行動態(tài)、差別化管理的個人住房貸款政策，對貸款購買第二套住房，首付款比例不低于50%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付比例和貸款利率大幅度提高。

　　然而有分析師指出，房貸政策的放松不能僅將責(zé)任歸咎于監(jiān)管部門。中國央行最新的統(tǒng)計報告則顯示，6月末全國主要金融機構(gòu)房地產(chǎn)人民幣貸款余額同比增長40.2%，增速較3月末的44.3%有所放緩，而個人購房貸款余額同比增長49.6%，較3月末的53.4%明顯放緩。這反映了大城市一刀切的樓市調(diào)控讓商業(yè)銀行獨自承受了不小的業(yè)績壓力，也暗示了中國經(jīng)濟可能首次拖累的可能。

　　但以此得出有關(guān)誤傷中國經(jīng)濟的結(jié)論還為時尚早。摩根士丹利首席經(jīng)濟學(xué)家王慶指出，從建筑面積上看，35個大城市占全國建筑活動中的比重是35%左右。而前十個房價上漲最快的城市或者房價最高的城市，占全國建筑活動比重也就5%到6%。前四個一線城市，北京、上海、深圳、廣州的占比是3%。也就是說，這些地方的經(jīng)濟活動可能放緩，但對全國的建筑活動影響有限。因為無論何種售價的房子，對水泥的需求量是一樣的。

　　更進(jìn)一步而言，此輪房地產(chǎn)的調(diào)控與2007年底的調(diào)控背景迥異。上一輪宏觀調(diào)控曾讓中國經(jīng)濟迅速進(jìn)入放緩?fù)ǖ溃M管這一輪針對房地產(chǎn)的政策力度更大，但它的宏觀效果未必強烈。王慶指出，這主要是因為2007年底的房地產(chǎn)政策制定和執(zhí)行，是在整體宏觀經(jīng)濟政策緊縮的大環(huán)境下做出的。當(dāng)年的信貸指標(biāo)僅僅是4萬億左右，而今年是7.5萬億。而且他判斷這一數(shù)字還將在第四季度宏觀政策微調(diào)后被突破。

　　不過各方面的跡象表明，盡管中央政府推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控的決心并沒有改變，限購政策也必然是臨時的，且難以從北京擴大到中國其他城市。中國經(jīng)濟正在實現(xiàn)軟著陸，宏觀政策或?qū)⒂诘谒募径劝l(fā)生微調(diào)，這其中或?qū)ㄒ孕刨J緊縮為核心的房地產(chǎn)調(diào)控。