二次房改重在打破土地供給壟斷

　　匡賢明

　　我國30年改革開放的歷程表明，任何一項改革，離開政府自身改革，都難以達(dá)到預(yù)期效果。以房改為例，隨著二次房改的呼聲不斷高漲，在爭議紛紛中，尤其需要清醒地回顧歷史演變，找到當(dāng)前問題的根源。

　　去掉所有的枝節(jié)，第一次房改實質(zhì)上就是走市場化的道路，通過市場機(jī)制調(diào)動資源，配置資源。

　　制度紅利基本耗盡

　　第一次房改效果如何？如果從存量角度看，是成功的，當(dāng)時在職的國家職工，差不多都享受到了房改的好處。但第一次房改并沒有解決勞動力增量住房問題。當(dāng)前中國住房問題之所以尖銳化，不是因為存量勞動力的住房問題，而是因為增量勞動力的住房問題。由于城市化進(jìn)程加快，新增勞動力規(guī)模龐大，住房需求持續(xù)攀升。最終表現(xiàn)為房價上漲過快，并且遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了大部分家庭的購買能力。從這個角度看，盡管第一次房改方向正確，但運(yùn)行到目前，制度紅利基本耗盡，弊端凸顯。

　　要進(jìn)一步釋放制度紅利，出路當(dāng)然在于進(jìn)一步改革，解決第一次房改遺留的問題。在供給方面，第一次房改市場化程度不高。房地產(chǎn)成品的開發(fā)、銷售已經(jīng)市場化，但房地產(chǎn)賴以發(fā)展的土地，卻還沒有市場化，并且成為地方政府預(yù)算外財政收入的主要來源。這種典型的土地財政，使房地產(chǎn)市場化程度大打折扣。在需求方面，保障化程度不足。經(jīng)濟(jì)適用房已成雞肋，地方政府食之無味，中央政府棄之不舍。加上基礎(chǔ)制度嚴(yán)重滯后，保障性住房體系并沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。

　　更重要的問題是，市場化程度不高和保障化程度不足的問題混雜在一起，使問題復(fù)雜化。強(qiáng)調(diào)保障性不足的，往往希望擴(kuò)大政府職能。這一措施的實施肯定會嚴(yán)重打擊房地產(chǎn)商的開發(fā)積極性，直接后果是降低房屋供給總量，最終短缺以另外形式出現(xiàn)。而強(qiáng)調(diào)市場化不足的，則希望不顧一切地推進(jìn)市場化進(jìn)程。這以房地產(chǎn)商為代表。尤其是“不為窮人蓋房”的觀點，應(yīng)當(dāng)是市場派的宣言。但這沒有考慮到社會承受能力，持續(xù)高漲的價格，最終傷害的是國民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)性。

　　政府需自我改革

　　事實上，市場化程度不高和保障化程度不足并存，是構(gòu)成硬幣的兩個方面。在理清了房地產(chǎn)領(lǐng)域需要解決的問題后，二次房改最需要的，其實是簡單化的改革思路。這個思路的核心是兩條。一是以鼓勵資源進(jìn)入、擴(kuò)大供給為目標(biāo)的提高市場化程度，但重點不是開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)的市場化，而是土地要素的市場化，由此實現(xiàn)供給機(jī)制的簡單化和高效化。二是以提高居民消費(fèi)能力為目標(biāo)，實現(xiàn)住房保障機(jī)制的簡單化。但這兩者，都直接取決于政府職能的轉(zhuǎn)變，取決于政府自身建設(shè)進(jìn)程。如果沒有這個前提，二次房改不可避免地在實踐中變形走樣。

　　第一，打破土地供給的壟斷，提高土地市場化程度，放寬某些房源入市的限制。為此，需要在新一輪財稅體制改革中理順中央地方關(guān)系，在清晰界定各級政府事權(quán)的基礎(chǔ)上劃分財力。只有這樣，才能穩(wěn)定地方政府預(yù)期，轉(zhuǎn)變地方政府職能。

　　第二，提高住房的保障化水平。上策是，針對居民收入水平，對收入低于一定水平的居民發(fā)放對應(yīng)數(shù)額的住房券，然后完全實現(xiàn)市場自由配置。中策是，政府直接采購新開發(fā)商品樓，作為保障性住房，固定用于出租。最最下策是，政府通過國有企業(yè)跑馬圈地，自己建房。

　　第三，政府理念需要做調(diào)整，政府利益需要得到約束。無論是提高市場化程度還是提高保障性程度，都取決于政府怎么給房地產(chǎn)市場定位。應(yīng)當(dāng)說，如果不能跳出GDP的范疇思考，房產(chǎn)地永遠(yuǎn)無解。在政府利益方面，需要盡快打破政府利益，使政府真正成為公共利益的代表。

　　因此，不管采取什么政策，轉(zhuǎn)變政府職能更是必須的。可以說，如果沒有政府的自我改革，“N次房改”最終只會空留唏噓！