舊物業(yè)，高租金

　　一套連租金都收不齊的破舊物業(yè)，租價(jià)從2000塊漲到4000塊，而且還按時(shí)劃入銀行賬戶，這樣的好事是房東們夢(mèng)寐以求的。房屋理財(cái)公司到底做了什么？接手該物業(yè)的是廣州雙瑞房屋理財(cái)中心，據(jù)其總經(jīng)理陳龍介紹，雙瑞先是將五間房的水電改裝，每戶配置單獨(dú)的水表和電表，然后將二、三樓重新粉刷一遍，對(duì)墻壁和地板做簡(jiǎn)單裝修，根據(jù)需要為每間房新添了家具，并徹底解決了三樓屋頂漏水的問題。這些繁瑣的事情全部由“房屋理財(cái)”公司負(fù)責(zé)操辦，由業(yè)主承擔(dān)的兩萬元翻新費(fèi)用，只花了一年便從租金里扣清了。

　　創(chuàng)新的模式

    雙瑞房屋理財(cái)中心創(chuàng)立于2006年，是廣州目前“房屋理財(cái)”市場(chǎng)做得比較成熟的一家。“房屋理財(cái)”有一個(gè)通俗的稱呼是“房屋管家”或者“房屋銀行”，業(yè)內(nèi)人士對(duì)房屋理財(cái)業(yè)務(wù)的宣傳，有一句口號(hào)是“存房如存錢”，意思就是將房子交給房屋理財(cái)公司管理，就相當(dāng)于將錢存入了銀行，獲取穩(wěn)定的儲(chǔ)蓄收益。免傭金、收益穩(wěn)定和無憂管理是這種新業(yè)務(wù)的主要賣點(diǎn)。

　　相對(duì)于傳統(tǒng)中介公司，房屋理財(cái)公司的運(yùn)作模式非常特別，房屋理財(cái)公司與業(yè)主簽訂合同后，開始以存房租賃和托管租賃兩種方式來接管業(yè)主的房屋。其中，存房租賃是房屋理財(cái)?shù)闹饕绞剑汉贤话銥橐荒暌缓?，房屋理?cái)公司享受每年45天的免租期，無論房屋是否成功出租以及實(shí)際租價(jià)如何，房屋理財(cái)公司必須按照合同約定的租金，通過銀行劃賬方式每個(gè)月如期支付給業(yè)主，并免費(fèi)提供合同期內(nèi)的全程管理，不收取中介費(fèi)用。托管租賃則是業(yè)主委托房屋理財(cái)公司出租管理房產(chǎn)，雙瑞的做法是，每年繳納月租金的10%作為托管費(fèi)，如果自帶租戶，則繳納8%的托管費(fèi)，托管費(fèi)是從房屋找到租客后才產(chǎn)生。

　　在各種宣傳場(chǎng)合，陳龍和其他的房屋理財(cái)公司負(fù)責(zé)人，都會(huì)有意無意地提到這種新模式對(duì)物業(yè)空置期的有效控制。“在廣州的市場(chǎng)，個(gè)人出租的房屋空置期達(dá)到20%。很多業(yè)主不會(huì)感覺到這個(gè)時(shí)間長(zhǎng)，因?yàn)榉孔邮亲约旱摹０逊孔哟嬖陔p瑞，我們的做法是控制一年的空置期為12%”；吉源房屋管家，另一家同在廣州的房屋理財(cái)公司，則對(duì)外宣稱將空置期控制在10%之內(nèi)?？罩闷谠蕉?，意味著有效租賃時(shí)間越長(zhǎng)，進(jìn)入業(yè)主賬戶的租金也就越多，這是穩(wěn)定收益的手段之一。

　　為什么是45天？當(dāng)然不僅是雙瑞這樣操作，全國其它房屋理財(cái)公司也是如此。陳龍對(duì)45天的免租期有自己的解釋。雙瑞成立之初，曾經(jīng)測(cè)試過到底多少天才是免租期的合理時(shí)間。從房屋理財(cái)公司來說，這個(gè)時(shí)間當(dāng)然是越長(zhǎng)越好。但同樣對(duì)業(yè)主來說，卻是越短越好。找一個(gè)雙方都能接受的時(shí)長(zhǎng)是很重要的。如果業(yè)主將房子放在傳統(tǒng)中介公司，少則一個(gè)星期，多的也可能拖上一個(gè)月才能租出去，按平均20天計(jì)算，再加中介公司收取的半個(gè)月傭金，共計(jì)35天。房屋理財(cái)公司的免租期為45天，較之多十天，這是出于房屋理財(cái)公司的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)及后期多種跟進(jìn)服務(wù)的考慮。

　　租客買不買賬也很關(guān)鍵。在新的房屋租賃模式中，免傭金的另一個(gè)含義是針對(duì)租戶而言的。租客從房屋理財(cái)公司那里直接租賃房屋時(shí)，不再像從傳統(tǒng)中介公司租賃時(shí)需要支付半個(gè)月傭金，當(dāng)然一定數(shù)量的押金是必需的。將房屋多留在手中一天，房屋理財(cái)公司就面臨多一分風(fēng)險(xiǎn)。而針對(duì)租戶的免傭，無疑是急于尋找租客的房屋理財(cái)公司的殺手锏之一。畢竟作為租戶，誰都不會(huì)情愿支付那多出來的半個(gè)月傭金。

　　有研究者認(rèn)為，“房屋理財(cái)”這種模式正在改變整個(gè)房屋租賃行業(yè)的狀況。傳統(tǒng)中介公司在租賃市場(chǎng)中的“一錘子買賣”正遭受挑戰(zhàn)，“房屋管家”作為租賃中介的新角色，以更全面的管理服務(wù)，引起業(yè)內(nèi)關(guān)注。它也重新定義了業(yè)主與租戶的關(guān)系，業(yè)主不再需要直接面對(duì)租戶。業(yè)主只是把房子租給“房屋管家”，并收取十個(gè)半月的固定月租，至于租戶是誰，實(shí)際租價(jià)多少，誰去收抄水表電表，這些大事小事都與業(yè)主不再有直接關(guān)聯(lián)。[page]

　　利潤(rùn)在哪里

    在廣州珠江新城華普廣場(chǎng)十樓，雙瑞公司總部就設(shè)在這里。辦公室面積不大，目測(cè)估計(jì)在六十平方米左右，正是炎炎夏日的中午，公司大門卻敞開著，感覺不到高級(jí)寫字樓里空調(diào)吹出涼風(fēng)的爽意。

　　從2006年公司創(chuàng)立至今，雙瑞公司的發(fā)展規(guī)模由當(dāng)初的僅此一個(gè)點(diǎn)擴(kuò)張到現(xiàn)在的六個(gè)，涵蓋廣州越秀、番禺、荔灣、海珠、天河、白云等六個(gè)區(qū)；員工人數(shù)從最初的十來個(gè)增加到近百人。公司注冊(cè)資本兩百萬元，第一、二年都在虧損。在陳龍的記憶里，最艱難的是公司初創(chuàng)時(shí)，“房屋理財(cái)”在廣州是一個(gè)新生事物，業(yè)主不熟悉這種模式，也就不輕易將物業(yè)交給他們來做。一切從零開始，辛苦一年下來，也只有幾百個(gè)客戶，如果按照每個(gè)客戶給公司帶來1000元收益，總共不過幾十萬元，扣除公司正常運(yùn)作的各種費(fèi)用后是入不敷出，是否經(jīng)營得下去曾是個(gè)問題。第二年客戶數(shù)量翻了一番，2008年進(jìn)入第三年，目前雙瑞公司的客戶數(shù)量已過萬，公司也實(shí)現(xiàn)了盈利。

　　替業(yè)主收租、管理，免傭金出租……對(duì)于業(yè)主和租客，房屋理財(cái)公司以管家婆無微不至的角色出現(xiàn)在人們面前。那么，對(duì)于房屋理財(cái)公司來說，利潤(rùn)在哪里？換句話說，管家婆如何既做了好人，又賺到了錢？陳龍認(rèn)為，這是一個(gè)微利行業(yè)，除了專業(yè)，還需要耐力。

　　可以看得到的可能的利潤(rùn)是，45天的免租期內(nèi)的租金。從簽合同拿到房子到將房子租出去，房屋理財(cái)公司們?cè)谂Υ蛞粋€(gè)時(shí)間差。很簡(jiǎn)單，越早一天租出去，公司也就可以拿到越多一天的租金。但這是一個(gè)非常不確定的利潤(rùn)點(diǎn)，畢竟拿到房子立馬就能租出去的機(jī)會(huì)是有限的。而且，有小范圍調(diào)查顯示，對(duì)于房屋理財(cái)公司的免傭金租房，大多數(shù)租房者并未聽說過。事實(shí)上，盡管有了周全的考慮，超過45天仍未找到租客的房子仍不乏有。

　　相比于傳統(tǒng)中介的“一錘子買賣”，“房屋理財(cái)”的一大業(yè)務(wù)特色是，將物業(yè)拿來長(zhǎng)期經(jīng)營，而不是一旦租出去就不管了。經(jīng)營的目的當(dāng)然關(guān)鍵在于賺取更大利潤(rùn)。實(shí)際上，業(yè)主與房屋理財(cái)公司的合同中約定的租價(jià)，往往與房屋后來的實(shí)際租價(jià)有差距，如何賺取這個(gè)差價(jià)，便是房屋理財(cái)公司經(jīng)營的重點(diǎn)之一。一個(gè)通常的做法是，在商談合同階段，房屋理財(cái)公司會(huì)盡量與業(yè)主達(dá)成一個(gè)相對(duì)低的估價(jià)，再以高價(jià)出租給租戶，但是支付給業(yè)主的租金只是合同中商定的租價(jià)。差價(jià)部分便是房屋理財(cái)公司獲得的利潤(rùn)。

　　為了有個(gè)更高的出租價(jià)格，房屋理財(cái)公司在接手房屋后，會(huì)對(duì)房屋狀況做一些改善。例如說，吉屋(即不帶家具)的房子，出租價(jià)格可能在每月800元，房屋理財(cái)公司會(huì)根據(jù)租戶的需求，配置一些家私家具，租價(jià)可能就上漲好幾百塊。這個(gè)利潤(rùn)是房屋理財(cái)公司所得。這種吉屋配家私的服務(wù)，在雙瑞的業(yè)務(wù)中較為普遍。雙瑞在各個(gè)點(diǎn)都設(shè)有家具家私倉庫，其中最大的倉庫是在番禺區(qū)，從沙發(fā)、床到空調(diào)、電視，一應(yīng)俱全。

　　有不少業(yè)務(wù)是從毛坯房階段開始的。一位業(yè)主在中山大學(xué)附近投資了一套小復(fù)式用作出租，拿到房子鑰匙后，這位業(yè)主便找了一家房屋理財(cái)公司。房屋理財(cái)公司憑借本身對(duì)租賃市場(chǎng)的專業(yè)把握，對(duì)房屋裝修、家私配備等都給出詳細(xì)建議。在與業(yè)主達(dá)成共識(shí)后，房屋理財(cái)公司全程負(fù)責(zé)了從材料采集、裝修施工到家具家私采購等。如果業(yè)主資金不夠，還可以與房屋理財(cái)公司簽訂合同，讓公司代為墊付，墊付的費(fèi)用從以后的租金中扣除。

　　作為一種新的業(yè)務(wù)模式，在創(chuàng)新中尋找利潤(rùn)點(diǎn)是陳龍他們正在做的。近年來，各種銀行理財(cái)產(chǎn)品非?；馃幔课堇碡?cái)公司也瞄準(zhǔn)了這塊市場(chǎng)。憑借與銀行在租賃業(yè)務(wù)上的合作平臺(tái)，一種新的關(guān)于金融服務(wù)的嘗試正在醞釀中。陳龍介紹，銀行理財(cái)產(chǎn)品的目標(biāo)客戶群與擁有出租物業(yè)、經(jīng)濟(jì)條件較好的業(yè)主是吻合的。雙瑞正在與合作的中國工商銀行籌劃共享客戶資源，由雙瑞替業(yè)主向銀行申請(qǐng)貴賓賬號(hào)，銀行可將理財(cái)、保險(xiǎn)等產(chǎn)品通過這一渠道傳達(dá)給業(yè)主們，雙瑞從中收取一定的中介費(fèi)用。

　　風(fēng)險(xiǎn)及未來

    “房屋理財(cái)”服務(wù)在外國盛行已久。國內(nèi)市場(chǎng)上，自從貴州省貴陽市于2000年5月9日在全國率先推出“房屋銀行”這種全新的房屋租賃模式之后，國內(nèi)北京、上海等幾個(gè)城市也逐漸興起，但在廣州市場(chǎng)上尚為新鮮。

　　事實(shí)上，早在2001年時(shí)廣州也曾出現(xiàn)過“房屋管家”公司，但很快銷聲匿跡。直到目前，在廣州有影響力開展“房屋理財(cái)”服務(wù)的業(yè)者也只有雙瑞房屋理財(cái)和吉源房屋管家等少數(shù)幾家公司。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，這與現(xiàn)有中介市場(chǎng)相對(duì)較為成熟完善有關(guān)。廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)是全國最具活力的市場(chǎng)之一，尤其是二手市場(chǎng)近年穩(wěn)步增長(zhǎng)。

　　今年3月，傳統(tǒng)中介滿堂紅宣布正式推出“房屋管家”全新租賃服務(wù)，區(qū)別于雙瑞和吉源的業(yè)務(wù)模式的是，滿堂紅主要向“房屋托管”業(yè)主收取不高于月租金5%的房屋管理費(fèi)。對(duì)于傳統(tǒng)實(shí)力中介加入戰(zhàn)團(tuán)，幾家房屋理財(cái)公司都在不同場(chǎng)合表示過，更多公司參與這個(gè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，可以使更多人關(guān)注“房屋托管”市場(chǎng)，有助于做大市場(chǎng)份額。

　　話雖如此說，一個(gè)不可否認(rèn)的事實(shí)是，房屋理財(cái)公司要想在租賃市場(chǎng)分一杯羹，追根溯源還是要從傳統(tǒng)中介手中爭(zhēng)奪業(yè)主資源。一個(gè)業(yè)主畢竟不需要兩家功能趨同的中介，而在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的狀況下，資源爭(zhēng)奪戰(zhàn)勢(shì)必更為激烈。如何與傳統(tǒng)大鱷決戰(zhàn)是房屋理財(cái)公司不可繞開的戰(zhàn)略考慮。

　　但是除了強(qiáng)調(diào)新模式的優(yōu)勢(shì)，陳龍更愿意談的是與中介公司的合作。雙瑞的經(jīng)營方式是不設(shè)門店，在廣州的幾大區(qū)只設(shè)有專人管理。為了借力中介公司的門店渠道，通常來說，除了自身的宣傳渠道，雙瑞會(huì)將已簽合同的房源交由各大中介公司出租，并與中介公司達(dá)成口頭合同，內(nèi)容方向大致為多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)租出去等。中介公司和雙瑞之間并不產(chǎn)生任何費(fèi)用，但中介公司會(huì)向租戶收取半個(gè)月的中介費(fèi)。

　　也有不愿意露面的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雙瑞與中介公司的這種合作方式，雖然可以在一定程度上有助于將物業(yè)順利盡早租出去，縮短空置期，減少虧損的風(fēng)險(xiǎn)。但是，如果從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，會(huì)弱化“免傭金”對(duì)租戶的吸引力。如果不完善自身的租賃渠道，依附于傳統(tǒng)中介的結(jié)果，有可能是被吸納新業(yè)務(wù)模式的傳統(tǒng)中介所吞沒。

　　這種新的租賃模式，以為業(yè)主提供穩(wěn)定收益、完善管理服務(wù)為特色，但也正是為了實(shí)現(xiàn)這樣的目的，房屋理財(cái)公司承擔(dān)著更多的潛在風(fēng)險(xiǎn)。不可避免的事情會(huì)有很多，比如說45天免租期過去了，房子仍滯留在手中；承諾租賃一年的租戶中途提前退租，可能還逃掉當(dāng)月租金；租客惡意拖欠租金；房屋管理成本控制不當(dāng)?shù)鹊取?duì)于一個(gè)微利行業(yè)來說，這些都成為是否能順利盈利的薄弱環(huán)節(jié)。而對(duì)于市場(chǎng)容量，陳龍個(gè)人并未十分樂觀，他的預(yù)計(jì)是，廣州房屋理財(cái)市場(chǎng)的蛋糕只夠一兩家公司來分享，這個(gè)市場(chǎng)沒法容納更多同業(yè)者。