澳門樓市從“民間主導(dǎo)”轉(zhuǎn)向政府積極參與
2008-05-23 07:17:56 s1985
據(jù)特區(qū)政府官方網(wǎng)站資料顯示，澳門對(duì)于市場(chǎng)基本采取自由市場(chǎng)為主要資源配置手段，特區(qū)政府機(jī)構(gòu)房屋局只負(fù)責(zé)平價(jià)公屋的建設(shè)，公房在澳門特區(qū)總體市場(chǎng)的占有率約為30％但是從2001~2005年間澳門特區(qū)政府只新修建了1200余個(gè)公屋單位，遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上需求的增長(zhǎng)
自從2007年4月叫停投資移民、抑制澳門樓市的外來(lái)投資者以防樓價(jià)過(guò)快飆升后，從今年初開始，澳門特區(qū)政府正開始在昔日由民間力量主導(dǎo)的澳門樓市中增加參與力度。
今年1月，澳門特區(qū)政府進(jìn)行了自澳門特區(qū)成立以來(lái)的第二次賣地，筷子基地塊由新福利巴士董事長(zhǎng)成立的地產(chǎn)公司投得，超出賣地底價(jià)的9倍左右。同時(shí)，澳門特區(qū)政府宣布開始暫停澳門地區(qū)的賭場(chǎng)地塊批出，計(jì)劃為居民改善住宅條件以及生活配套預(yù)留用地。
隨后，為協(xié)助首次置業(yè)者，特區(qū)政府在今年賣地后又宣布將于今年第三季度初推出“首置居所貸款支持計(jì)劃”，讓從未擁有物業(yè)的二人以上家庭申請(qǐng)，特區(qū)政府除將擔(dān)保兩成按揭，還有利息補(bǔ)貼；但居民所購(gòu)買樓宇價(jià)格必須在200萬(wàn)澳門元以下，且供樓款額不得超過(guò)家庭收入的四成五。
同時(shí)推出的還有“新婚家庭租屋計(jì)劃”，計(jì)劃兩年內(nèi)在望廈舊兵營(yíng)興建300多個(gè)兩房廳單位，供新婚3年內(nèi)且無(wú)物業(yè)的家庭抽簽租住，租金將介于社屋租金及市場(chǎng)租金之間。
到了4月底，有鑒于特區(qū)政府對(duì)于市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)的掌握比較滯后，澳門特區(qū)政府有關(guān)部門又宣布，將樓宇落訂后的房屋交易數(shù)據(jù)也納入統(tǒng)計(jì)范圍，以反映樓宇炒賣情況。澳門特區(qū)政府認(rèn)為倘將這些準(zhǔn)買家交易宗數(shù)及情況也納入統(tǒng)計(jì)，可以反映單位實(shí)際交易量。
從過(guò)去來(lái)看，在2003年賭權(quán)開放以前，澳門樓價(jià)一直在低位徘徊。根據(jù)中原地產(chǎn)的研究，今年1月賣出的筷子基天價(jià)地塊，位于澳門半島末端，三面環(huán)海。2002年平均每平方英尺只得300澳門元，現(xiàn)時(shí)周邊樓價(jià)升至2000多澳門元/平方英尺，而在拍地后業(yè)界估計(jì)，兩年半后落成的中高檔住宅，可以賣到5500澳門元/平方英尺。美聯(lián)物業(yè)的數(shù)據(jù)也指出，在港珠澳大橋的落腳處附近，東方明珠區(qū)平均平方英尺由2005年初的1600澳門元升至去年的2700澳門元。目前該區(qū)最高成交價(jià)為4300澳門元/平方英尺。
澳門樓市近年飆升的主因，是開放賭權(quán)帶來(lái)百業(yè)暢旺，也引來(lái)國(guó)際投資者的興趣。澳門博彩營(yíng)業(yè)額已經(jīng)超過(guò)拉斯維加斯，成為世界第一大賭城。今年初最新公布的失業(yè)率跌破了百分之三，接近10年低位，相當(dāng)于全民就業(yè)，工資大幅上漲，去年第二季度工資中位數(shù)比三年前升逾五成，其中文娛博彩業(yè)的工資中位數(shù)更升逾六成半。
市民大幅加薪，游客大量消費(fèi)，還加上只需150萬(wàn)澳門元即投資置業(yè)移民，推動(dòng)樓價(jià)節(jié)節(jié)上升。澳門樓市已經(jīng)由小城自用局面，變成外地投資者的工具。由于樓價(jià)5年內(nèi)上漲數(shù)倍，工資增加的澳門人都買不起樓。根據(jù)今年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，澳門已有一萬(wàn)多個(gè)單位空置，估計(jì)不少是投資客占有。
據(jù)特區(qū)政府官方網(wǎng)站資料顯示，澳門對(duì)于市場(chǎng)基本采取自由市場(chǎng)為主要資源配置手段，特區(qū)政府機(jī)構(gòu)房屋局只負(fù)責(zé)平價(jià)公屋的建設(shè)，公房在澳門特區(qū)總體市場(chǎng)的占有率約為30％.但是從2001~2005年間澳門特區(qū)政府只新修建了1200余個(gè)公屋單位，遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上需求的增長(zhǎng)。
在土地拍賣方面，除了2003年由特區(qū)政府以公開拍賣方式出讓一幅1001平方米的住宅土地，以超過(guò)底價(jià)3倍的6729萬(wàn)澳門元價(jià)格成交外，澳門的新建樓盤基本都是從私人土地所有者手中流向大開發(fā)商。從特區(qū)政府成立到2005年上半年，政府共批出200多幅土地，但基本為賭場(chǎng)或酒店文娛用途。
澳門中原地產(chǎn)的高層對(duì)記者透露，截至2006年年初，相比一衣帶水的香港，其實(shí)澳門在房地產(chǎn)方面的許多法規(guī)尚未完善。例如目前樓盤的銷售基本采用包銷的方式，一個(gè)樓盤在建設(shè)過(guò)程中，就由開發(fā)商的眾多關(guān)系戶如承建商、材料商等各自分包數(shù)層，然后再轉(zhuǎn)手賣出。“從某種意義上來(lái)說(shuō)，這很容易造成樓盤的售價(jià)不一，炒風(fēng)盛行。”而且特區(qū)政府不能掌握土地拍賣，公屋數(shù)量也增加不多，單靠市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)很難降溫。“土地集中在私人手中；特區(qū)政府沒(méi)有公開的土地交易平臺(tái)；市場(chǎng)銷售方面沒(méi)有明晰的游戲規(guī)則，這三點(diǎn)影響了澳門樓市良性、有序發(fā)展。”
在放任自流數(shù)年之后，澳門特區(qū)政府開始通過(guò)行政力量引導(dǎo)市場(chǎng)。
2007年4月開始暫停接受置業(yè)投資移民申請(qǐng)，為樓市降溫。2007年末，又宣布在澳門《土地法》完成修訂前，特區(qū)政府將通過(guò)土地發(fā)展咨詢委員會(huì)增設(shè)居民旁聽、邀請(qǐng)發(fā)展商講解項(xiàng)目等措施，在土地審批程序中引入公眾參與的概念，增加土地批給的透明度。
2008年初，面對(duì)筷子基地塊的天價(jià)，強(qiáng)調(diào)將在5年內(nèi)增加1.9萬(wàn)個(gè)公屋供應(yīng)。并開始從2月份逐步推出對(duì)首次置業(yè)者及租房者的補(bǔ)貼措施。
銀行界也稱，去年賭場(chǎng)項(xiàng)目融資貸款激增，刺激融資需求。今年則可能以樓宇建筑貸款為主，取代賭場(chǎng)酒店項(xiàng)目為主的融資貸款。同時(shí)，追隨美聯(lián)儲(chǔ)的降息步伐，銀行普遍按揭利率約相當(dāng)于3％.
在特區(qū)政府的計(jì)劃引導(dǎo)下，澳門樓市的熱潮開始降溫，澳門統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2月按印花稅統(tǒng)計(jì)的住宅單位成交宗數(shù)及價(jià)值分別為3156宗及77億澳門元，較去年同期分別減30％與0.2%.進(jìn)入3月，各發(fā)展商積極推盤，6個(gè)新盤涉及1317個(gè)單位，但首季成交宗數(shù)仍較去年同期大幅減少，只5000宗左右，去年首季為6987宗（交易額120億）。
同時(shí)澳門特區(qū)政府統(tǒng)計(jì)，目前已有外雇勞工8萬(wàn)多人，較去年同期增27％.外雇持續(xù)上升帶動(dòng)去年整體平均租金升36%.帶動(dòng)澳門的物業(yè)年收租回報(bào)率達(dá)到5％左右，逐漸抹平樓價(jià)泡沫。[next]
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澳門置業(yè)提示
1.減息效應(yīng)下，居民供樓負(fù)擔(dān)減少，350萬(wàn)澳門元以下的中低價(jià)樓最受市場(chǎng)歡迎。持澳門特區(qū)移民身份證明的人士，最高可以申請(qǐng)八至九成按揭，銀行最優(yōu)惠利率一般可以較基準(zhǔn)利率下浮2.75％.
2.由于澳門特區(qū)暫停投資移民申請(qǐng)，如果是以內(nèi)地居民身份購(gòu)買澳門物業(yè)，將不能申請(qǐng)貸款，必須一次性付款。
3.當(dāng)?shù)匾皇治飿I(yè)交易費(fèi)用包括：傭金1％、印花稅3.15%、造契登記費(fèi)約2％；另加火險(xiǎn)、律師費(fèi)、水電接駁費(fèi)、管理費(fèi)按金等合計(jì)約14000澳門元，即約1%.上述費(fèi)用合計(jì)約占總樓價(jià)的7％.
4.交易程序如下：
雙方簽訂臨時(shí)買賣合約，支付臨時(shí)訂金（一般約為樓價(jià)5％）；
律師樓簽訂正式買賣合約，支付正式訂金（一般約為樓價(jià)10％至30%）；
向政府有關(guān)部門繳交印花稅；
簽立買賣契或按揭契，支付物業(yè)余款，交收鑰匙；
于物業(yè)登記局進(jìn)行物業(yè)登記，完成過(guò)戶手續(xù)。
自從2007年4月叫停投資移民、抑制澳門樓市的外來(lái)投資者以防樓價(jià)過(guò)快飆升后，從今年初開始，澳門特區(qū)政府正開始在昔日由民間力量主導(dǎo)的澳門樓市中增加參與力度。
今年1月，澳門特區(qū)政府進(jìn)行了自澳門特區(qū)成立以來(lái)的第二次賣地，筷子基地塊由新福利巴士董事長(zhǎng)成立的地產(chǎn)公司投得，超出賣地底價(jià)的9倍左右。同時(shí)，澳門特區(qū)政府宣布開始暫停澳門地區(qū)的賭場(chǎng)地塊批出，計(jì)劃為居民改善住宅條件以及生活配套預(yù)留用地。
隨后，為協(xié)助首次置業(yè)者，特區(qū)政府在今年賣地后又宣布將于今年第三季度初推出“首置居所貸款支持計(jì)劃”，讓從未擁有物業(yè)的二人以上家庭申請(qǐng)，特區(qū)政府除將擔(dān)保兩成按揭，還有利息補(bǔ)貼；但居民所購(gòu)買樓宇價(jià)格必須在200萬(wàn)澳門元以下，且供樓款額不得超過(guò)家庭收入的四成五。
同時(shí)推出的還有“新婚家庭租屋計(jì)劃”，計(jì)劃兩年內(nèi)在望廈舊兵營(yíng)興建300多個(gè)兩房廳單位，供新婚3年內(nèi)且無(wú)物業(yè)的家庭抽簽租住，租金將介于社屋租金及市場(chǎng)租金之間。
到了4月底，有鑒于特區(qū)政府對(duì)于市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)的掌握比較滯后，澳門特區(qū)政府有關(guān)部門又宣布，將樓宇落訂后的房屋交易數(shù)據(jù)也納入統(tǒng)計(jì)范圍，以反映樓宇炒賣情況。澳門特區(qū)政府認(rèn)為倘將這些準(zhǔn)買家交易宗數(shù)及情況也納入統(tǒng)計(jì)，可以反映單位實(shí)際交易量。
從過(guò)去來(lái)看，在2003年賭權(quán)開放以前，澳門樓價(jià)一直在低位徘徊。根據(jù)中原地產(chǎn)的研究，今年1月賣出的筷子基天價(jià)地塊，位于澳門半島末端，三面環(huán)海。2002年平均每平方英尺只得300澳門元，現(xiàn)時(shí)周邊樓價(jià)升至2000多澳門元/平方英尺，而在拍地后業(yè)界估計(jì)，兩年半后落成的中高檔住宅，可以賣到5500澳門元/平方英尺。美聯(lián)物業(yè)的數(shù)據(jù)也指出，在港珠澳大橋的落腳處附近，東方明珠區(qū)平均平方英尺由2005年初的1600澳門元升至去年的2700澳門元。目前該區(qū)最高成交價(jià)為4300澳門元/平方英尺。
澳門樓市近年飆升的主因，是開放賭權(quán)帶來(lái)百業(yè)暢旺，也引來(lái)國(guó)際投資者的興趣。澳門博彩營(yíng)業(yè)額已經(jīng)超過(guò)拉斯維加斯，成為世界第一大賭城。今年初最新公布的失業(yè)率跌破了百分之三，接近10年低位，相當(dāng)于全民就業(yè)，工資大幅上漲，去年第二季度工資中位數(shù)比三年前升逾五成，其中文娛博彩業(yè)的工資中位數(shù)更升逾六成半。
市民大幅加薪，游客大量消費(fèi)，還加上只需150萬(wàn)澳門元即投資置業(yè)移民，推動(dòng)樓價(jià)節(jié)節(jié)上升。澳門樓市已經(jīng)由小城自用局面，變成外地投資者的工具。由于樓價(jià)5年內(nèi)上漲數(shù)倍，工資增加的澳門人都買不起樓。根據(jù)今年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，澳門已有一萬(wàn)多個(gè)單位空置，估計(jì)不少是投資客占有。
據(jù)特區(qū)政府官方網(wǎng)站資料顯示，澳門對(duì)于市場(chǎng)基本采取自由市場(chǎng)為主要資源配置手段，特區(qū)政府機(jī)構(gòu)房屋局只負(fù)責(zé)平價(jià)公屋的建設(shè)，公房在澳門特區(qū)總體市場(chǎng)的占有率約為30％.但是從2001~2005年間澳門特區(qū)政府只新修建了1200余個(gè)公屋單位，遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上需求的增長(zhǎng)。
在土地拍賣方面，除了2003年由特區(qū)政府以公開拍賣方式出讓一幅1001平方米的住宅土地，以超過(guò)底價(jià)3倍的6729萬(wàn)澳門元價(jià)格成交外，澳門的新建樓盤基本都是從私人土地所有者手中流向大開發(fā)商。從特區(qū)政府成立到2005年上半年，政府共批出200多幅土地，但基本為賭場(chǎng)或酒店文娛用途。
澳門中原地產(chǎn)的高層對(duì)記者透露，截至2006年年初，相比一衣帶水的香港，其實(shí)澳門在房地產(chǎn)方面的許多法規(guī)尚未完善。例如目前樓盤的銷售基本采用包銷的方式，一個(gè)樓盤在建設(shè)過(guò)程中，就由開發(fā)商的眾多關(guān)系戶如承建商、材料商等各自分包數(shù)層，然后再轉(zhuǎn)手賣出。“從某種意義上來(lái)說(shuō)，這很容易造成樓盤的售價(jià)不一，炒風(fēng)盛行。”而且特區(qū)政府不能掌握土地拍賣，公屋數(shù)量也增加不多，單靠市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)很難降溫。“土地集中在私人手中；特區(qū)政府沒(méi)有公開的土地交易平臺(tái)；市場(chǎng)銷售方面沒(méi)有明晰的游戲規(guī)則，這三點(diǎn)影響了澳門樓市良性、有序發(fā)展。”
在放任自流數(shù)年之后，澳門特區(qū)政府開始通過(guò)行政力量引導(dǎo)市場(chǎng)。
2007年4月開始暫停接受置業(yè)投資移民申請(qǐng)，為樓市降溫。2007年末，又宣布在澳門《土地法》完成修訂前，特區(qū)政府將通過(guò)土地發(fā)展咨詢委員會(huì)增設(shè)居民旁聽、邀請(qǐng)發(fā)展商講解項(xiàng)目等措施，在土地審批程序中引入公眾參與的概念，增加土地批給的透明度。
2008年初，面對(duì)筷子基地塊的天價(jià)，強(qiáng)調(diào)將在5年內(nèi)增加1.9萬(wàn)個(gè)公屋供應(yīng)。并開始從2月份逐步推出對(duì)首次置業(yè)者及租房者的補(bǔ)貼措施。
銀行界也稱，去年賭場(chǎng)項(xiàng)目融資貸款激增，刺激融資需求。今年則可能以樓宇建筑貸款為主，取代賭場(chǎng)酒店項(xiàng)目為主的融資貸款。同時(shí)，追隨美聯(lián)儲(chǔ)的降息步伐，銀行普遍按揭利率約相當(dāng)于3％.
在特區(qū)政府的計(jì)劃引導(dǎo)下，澳門樓市的熱潮開始降溫，澳門統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2月按印花稅統(tǒng)計(jì)的住宅單位成交宗數(shù)及價(jià)值分別為3156宗及77億澳門元，較去年同期分別減30％與0.2%.進(jìn)入3月，各發(fā)展商積極推盤，6個(gè)新盤涉及1317個(gè)單位，但首季成交宗數(shù)仍較去年同期大幅減少，只5000宗左右，去年首季為6987宗（交易額120億）。
同時(shí)澳門特區(qū)政府統(tǒng)計(jì)，目前已有外雇勞工8萬(wàn)多人，較去年同期增27％.外雇持續(xù)上升帶動(dòng)去年整體平均租金升36%.帶動(dòng)澳門的物業(yè)年收租回報(bào)率達(dá)到5％左右，逐漸抹平樓價(jià)泡沫。[next]
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1.減息效應(yīng)下，居民供樓負(fù)擔(dān)減少，350萬(wàn)澳門元以下的中低價(jià)樓最受市場(chǎng)歡迎。持澳門特區(qū)移民身份證明的人士，最高可以申請(qǐng)八至九成按揭，銀行最優(yōu)惠利率一般可以較基準(zhǔn)利率下浮2.75％.
2.由于澳門特區(qū)暫停投資移民申請(qǐng)，如果是以內(nèi)地居民身份購(gòu)買澳門物業(yè)，將不能申請(qǐng)貸款，必須一次性付款。
3.當(dāng)?shù)匾皇治飿I(yè)交易費(fèi)用包括：傭金1％、印花稅3.15%、造契登記費(fèi)約2％；另加火險(xiǎn)、律師費(fèi)、水電接駁費(fèi)、管理費(fèi)按金等合計(jì)約14000澳門元，即約1%.上述費(fèi)用合計(jì)約占總樓價(jià)的7％.
4.交易程序如下：
雙方簽訂臨時(shí)買賣合約，支付臨時(shí)訂金（一般約為樓價(jià)5％）；
律師樓簽訂正式買賣合約，支付正式訂金（一般約為樓價(jià)10％至30%）；
向政府有關(guān)部門繳交印花稅；
簽立買賣契或按揭契，支付物業(yè)余款，交收鑰匙；
于物業(yè)登記局進(jìn)行物業(yè)登記，完成過(guò)戶手續(xù)。
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