透析房地產(chǎn)投資策劃

    投資策劃指的是由開(kāi)發(fā)商或由開(kāi)發(fā)商委托策劃顧問(wèn)公司，根據(jù)物業(yè)市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行綜合調(diào)查，將各個(gè)方面獲得的多種信息進(jìn)行綜合分析與研究，從而形成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的初步設(shè)想（項(xiàng)目選址、資金籌措、配套設(shè)施等）。然后根據(jù)這一初步設(shè)想進(jìn)一步進(jìn)行策劃，通過(guò)與城市規(guī)劃、土地管理部門(mén)以及建造商、投資商（包括金融部門(mén)）等的接觸，最終使該項(xiàng)目設(shè)想具體化和目標(biāo)化。投資策劃的基本內(nèi)容是：項(xiàng)目在哪里建？建什么類(lèi)型？賣(mài)給誰(shuí)？賣(mài)多少錢(qián)？什么時(shí)候賣(mài)？怎么賣(mài)？前四個(gè)問(wèn)題則是投資策劃的實(shí)現(xiàn)步驟。究竟能拿什么樣的地塊并不能完全由發(fā)展商決定，只能因地制宜，根據(jù)可能獲得的地塊來(lái)策劃建什么，賣(mài)給誰(shuí)，賣(mài)多少錢(qián)，就成為關(guān)鍵一步，期望能看準(zhǔn)市場(chǎng)空隙，揚(yáng)長(zhǎng)避短，發(fā)揮出地塊的最大價(jià)值。

    1、項(xiàng)目定位究竟是做寫(xiě)字樓還是做商場(chǎng)，是做別墅還是做多高層住宅，做什么檔次的住宅等等，這么大的一件事情，不能只靠幾個(gè)簡(jiǎn)單建議，要仔細(xì)分析市場(chǎng)，不能簡(jiǎn)單抄襲。同樣的地段、同樣品質(zhì)的樓盤(pán)，別人能做成功，自己就未必。諸多成功的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，要想開(kāi)發(fā)成功，樓盤(pán)的市場(chǎng)定位一定要準(zhǔn)確，因此，發(fā)展商不妨多找一些物業(yè)市場(chǎng)方面的專(zhuān)家，經(jīng)過(guò)認(rèn)真論證之后才做市場(chǎng)定位。

    在廣州，一直不乏這樣的類(lèi)似例子：某發(fā)展商在最高檔寫(xiě)字樓商圈里拿到一塊地，原計(jì)劃是建造寫(xiě)字樓，可是等到準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)時(shí)，發(fā)現(xiàn)已經(jīng)沒(méi)有寫(xiě)字樓的市場(chǎng)空間。不得已之下惟有將其改成住宅綜合樓，還需要經(jīng)過(guò)一個(gè)非常痛苦的過(guò)程才能贏(yíng)得市場(chǎng)認(rèn)可，利潤(rùn)無(wú)疑是差了一大截。這反映了發(fā)展商當(dāng)初所做的市場(chǎng)調(diào)研不夠超前，也因?yàn)榘l(fā)展商對(duì)各類(lèi)物業(yè)包括寫(xiě)字樓的市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)欠缺長(zhǎng)期、系統(tǒng)的研究，畢竟發(fā)展商所做的是2年甚至3年以后才面對(duì)市場(chǎng)的東西。做好投資策劃的首要前提就是要比別人站得高一點(diǎn)，看得遠(yuǎn)一點(diǎn)，參考過(guò)去、利用現(xiàn)在、預(yù)測(cè)未來(lái)。

    2、市場(chǎng)需求投資策劃最重要的一環(huán)是市場(chǎng)調(diào)查研究，目的在于了解真實(shí)的供應(yīng)量或需求量狀況。

    要把握供應(yīng)不難，把所有同一地區(qū)或者有競(jìng)爭(zhēng)的地區(qū)的樓盤(pán)資料拿過(guò)來(lái)，就可以基本得出結(jié)論。但是，這里卻要特別注意開(kāi)發(fā)項(xiàng)目幕后的事情：今年真正要推出的數(shù)量包括成交數(shù)量、投資商的實(shí)力、可信度等。如果自己的項(xiàng)目是住宅小區(qū)，是一個(gè)長(zhǎng)期項(xiàng)目就應(yīng)該兼顧到近幾年的供應(yīng)量，如果只是單體樓，只需了解這兩年的真正供應(yīng)量即可。

    了解需求可以采用估算法。但從有多少外資企業(yè)、每個(gè)企業(yè)多少員工等來(lái)推算需求量，這很不準(zhǔn)確，不應(yīng)忽略國(guó)內(nèi)買(mǎi)家和集團(tuán)的購(gòu)買(mǎi)能力，而且也要考慮到過(guò)去已有多少購(gòu)買(mǎi)數(shù)量，現(xiàn)在還有多少人打算購(gòu)買(mǎi)，將來(lái)有多少人一定會(huì)買(mǎi)，以及他們對(duì)房地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)程度。也可以通過(guò)做問(wèn)卷調(diào)查，主要了解的內(nèi)容是目標(biāo)受訪(fǎng)者對(duì)項(xiàng)目預(yù)定價(jià)格的認(rèn)同程度以及對(duì)物業(yè)的價(jià)格預(yù)期。這種工作以前是交給房地產(chǎn)中介代理公司來(lái)做，現(xiàn)在，社會(huì)上已經(jīng)有部分專(zhuān)業(yè)的調(diào)研公司，通過(guò)他們的工作也許能得到意想不到的效果。

    3、資金運(yùn)作判斷"房子賣(mài)多少錢(qián)市場(chǎng)能接受"并不難，難的是有成本優(yōu)勢(shì)、足以在保證利潤(rùn)的前提下定出有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格。有符合市場(chǎng)需要的戶(hù)型、配套、社區(qū)，又有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，接下來(lái)的銷(xiāo)售推廣自然水到渠成。但是"究竟項(xiàng)目有沒(méi)有錢(qián)賺"除了市場(chǎng)行情之外，還取決于發(fā)展商對(duì)開(kāi)發(fā)成本的控制和項(xiàng)目操作。因此：（1）節(jié)約自有資金是最安全的；（2）如果運(yùn)作得當(dāng)、銷(xiāo)售順利，只需占總投資30％的自有資金就夠了；（3）資金什么時(shí)候使用，應(yīng)有用款計(jì)劃；（4）對(duì)預(yù)售樓花的回款速度要有保守的估計(jì)。有的項(xiàng)目開(kāi)始把推廣工作完全交給專(zhuān)業(yè)廣告公司來(lái)做，這越發(fā)說(shuō)明這已經(jīng)成為一項(xiàng)具體、量化的執(zhí)行性工作，不可能也沒(méi)必要站到一個(gè)項(xiàng)目的高度去承擔(dān)策劃的功能。目前各個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售培訓(xùn)、銷(xiāo)售部的管理水平仍然參差不齊，還需要有專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)的策劃人參與指導(dǎo)。