居住見證中國經(jīng)濟奇跡

　　以增長來看中國房地產(chǎn)，則中國房地產(chǎn)的增長速度在相當一段時期是最快，史無前例性的，其成就必須肯定。

　　█文/趙 曉，北京科技大學(xué)管理學(xué)院教授

　　建國60年尤其是改革開放30年，中國的成長是驚人的。可以說是世界經(jīng)濟增長中的一個奇跡。中國的增長速度超過了歷史上所有一切增長最快國家的紀錄。而居住，則是中國成長中的一朵奇葩。

　　我很同意《商界評論》特別策劃稿中的論述，“一個家庭，一個城市，乃至整個國家，房子都與其命運牽系得如此緊密”。何以如此？原因很簡單，房子是最大的民生，“沒有什么比房子承載著更多家園與親人的情感，沒有什么比房子拉扯著更多行業(yè)的繁榮與興衰”。

　　對于美國人來說，所謂的美國夢在物質(zhì)層面上最鮮明標志就是“汽車+洋房”。對于中國來說，中國100多年的現(xiàn)代化夢想，今天絕大多數(shù)中國人的“中國夢”，在物質(zhì)層面上的標志也依然是有自己的車和房。我同樣很同意《商界評論》特別策劃稿對中國住房進步的一個論述，“對中國而言，60年來改變最大的是什么？越來越擁擠的街道，其實是因為有越來越寬闊的住房”。中國的住房發(fā)展經(jīng)受住了人類歷史上最偉大的城市化浪潮的沖擊，當人群如潮水般涌入城市時，中國人的人均居住面積不僅沒有降低，反而不斷上升，這是諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎得主道格拉斯·諾斯在《西方的興起》中所禮贊不已的真正的“興起”，即通過制度與技術(shù)的進步在人口增長時人均生活水平依然能保持增長。雖然今天中國人在居住方面還存在著一些問題，但不言而喻，進步是主流，“對中國人而言，60年來改變最大的是什么？對房價的抱怨越來越多，其實，從筒子樓到花園洋房，我們真的住得越來越好”。

　　進步的關(guān)鍵在于中國的改革開放，中國住房發(fā)展最快的時期是取消福利分房，啟動市場化的這10余年。從1997～2007年，中國每年房地產(chǎn)業(yè)的增速幾乎都達到同期GDP增速的兩倍以上。例如從1997~2007年不同經(jīng)濟指標增速的平均值對比來看，GDP的名義增速為12.3%，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資為20.1%，而房地產(chǎn)投資則高達23.2%，整整高出GDP增速10.9個百分點，比城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速也高出3.1個百分點。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，我國2007年房地產(chǎn)業(yè)實際完成投資對GDP的占比為10.1%，對城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的占比更是達到21.5%。房地產(chǎn)的發(fā)展極大地拉動了國民經(jīng)濟的增長。據(jù)權(quán)威部門測算，住房建設(shè)對GDP的影響約為10%，即住房建設(shè)增長10個百分點，就能帶動GDP增長1個百分點；每投入100元住房建設(shè)資金，可以創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)170~220元的需求；每銷售100元的住房，可帶動130~150元的其他商品需求。以此計算，中國GDP增長的20%～30%是由房地產(chǎn)業(yè)拉動的。這表明，房地產(chǎn)在今天的中國當之無愧地可稱為“重要支柱產(chǎn)業(yè)”——這一殊榮唯房地產(chǎn)業(yè)方能夠領(lǐng)銜。

　　當前，困擾國人的一大問題是部分地區(qū)房價遞升快，部分人買不起房。有人用房價收入比來表明中國當前房價高得不合理，房價問題經(jīng)常成為抱怨的中心。

　　關(guān)于房價收入比的合理范圍，有國際機構(gòu)曾提出4∶1～6∶1的區(qū)間，但由于國內(nèi)外對家庭收入、房屋成套面積的統(tǒng)計口徑不一致，國內(nèi)曾有學(xué)者提出我國房價收入比的合理范圍應(yīng)該是4∶1～9∶1之間。但實際上，房價收入比的高低受每個國家經(jīng)濟實力、住房市場、居民收入水平、消費結(jié)構(gòu)、居住習(xí)俗以及每年上市住房的構(gòu)成等諸多因素的綜合影響，而不同國家、不同時期擁有的相關(guān)因素很不一樣。因此，房價收入比的國家差別很大，并沒有所謂的國際慣例。問題在于，中國的人均收入差距已經(jīng)拉得很大。因此，從國際比較來看，我國不同收入群體的房價收入比差距是較大的，而且低收入家庭的房價收入比也是較高的。

　　根據(jù)世界銀行提供的1998年全球96個國家(地區(qū))房價收入比資料進行的分組測算：家庭收入在999美元以下(最低收入戶)的國家(地區(qū))，房價收入比平均數(shù)為13.2；家庭收入在3000～3999美元之間(中等收入戶)的國家(地區(qū))，房價收入比平均數(shù)為9；家庭收入在10000美元以上(高等收入戶)的國家(地區(qū))，房價收入比平均數(shù)為5.6。而目前，我國最低收入戶房價收入比大約是22.69，是同組國際平均水平(9.7)的2.3倍；中等收入戶房價收入比是7.75，是同組國際平均水平(9)的86%；最高收入戶房價收入比是2.45，只有同組國際平均水平(5.6)的44%。從全球96個地區(qū)(國家)的平均水平來看，高收入家庭的房價收入比總體上也低于低收入家庭，但差距要比我國小很多。2005年，我國最高和最低收入戶房價收入比差距是20.24，而國際同等差距只有4.1，只有我國的20%。從這個角度看，收入差距畸形導(dǎo)致了房地產(chǎn)發(fā)展的畸形，是不可不關(guān)注的一個方面。

　　我曾經(jīng)以不同層次的發(fā)展觀來審視中國房地產(chǎn)在過去的成就。歸結(jié)起來，大抵是，以增長來看中國房地產(chǎn)，則中國房地產(chǎn)的增長速度在相當一段時期是最快，史無前例性的，其成就必須肯定。以科學(xué)發(fā)展觀也就是綜合考慮生態(tài)等來審視中國房地產(chǎn)，則成就要打一個折扣，因為存在著大量的粗制濫造以及生態(tài)、資源破壞的現(xiàn)象。以諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎得主阿馬蒂亞·森提出的“以自由看待發(fā)展”也就是考慮到人均生存自由的被滿足來看待中國房地產(chǎn)發(fā)展，則貧富分配不均現(xiàn)象比較嚴重，需要比較多地去予以解決。

　　好在近幾年，政府的房地產(chǎn)政策已經(jīng)做出大幅度調(diào)整，從早年單純的市場化開始轉(zhuǎn)向市場化與社會保障并行不悖，應(yīng)該能在很大程度上化解住房消費不均的矛盾。如果政府再能在源頭上不斷致力于提高老百姓的收入水平，減少中國的貧富差距，并且在適當?shù)臅r候大膽進行土地制度改革，適當放開土地供應(yīng)，發(fā)育出一個更成熟的土地市場，則中國人還能住得更舒服、更開心。這也是肯定無疑的！

　　展望未來，中國房地產(chǎn)仍有極大發(fā)展空間。有關(guān)研究表明：當國家處于工業(yè)化加速發(fā)展階段，房地產(chǎn)業(yè)必然獲得較快的發(fā)展。例如：英國在19世紀經(jīng)濟起飛時期，房地產(chǎn)及其相關(guān)的投資就占全國投資的40%；而日本在二戰(zhàn)結(jié)束后，對于住宅房產(chǎn)的投資占固定資產(chǎn)形成價值總額的21%～27%。發(fā)達國家的資料顯示，這個階段大約經(jīng)歷20年至30年。2008年末中國城市化率達45.7%，顯示出當前中國城市化還處于加速發(fā)展階段，總體來說，城市化每年還將繼續(xù)快速提高。未來農(nóng)村進入城市為主導(dǎo)階段即將結(jié)束，人口流動將依次進入以小城市進入大城市為主導(dǎo)階段、以大城市郊區(qū)化為主導(dǎo)階段和以都市圈為主導(dǎo)階段。

　　展望未來，房地產(chǎn)在相當一段時期仍然是中國人最重要的消費和投資品。有了房子的還要換更大更好的房子，并且異地置辦第二套房，所謂“居者有其屋”的時代將向“居者樂其屋”的時代過渡；沒有房子的更是一定要得到一套自己的房子而后快；投資者也會青睞住房投資；而住房的泡沫也很難完全避免，既然美國、日本等國家?guī)缀鯖]能避免高速發(fā)展中的泡沫，中國也很難完全避免。如果中國能夠避免惡性的泡沫，那已經(jīng)就非常好了！我個人非常樂意看到中國房地產(chǎn)健康、持續(xù)、美好地發(fā)展?！?/p>