1998-2005年：狂飆七八年

　　停止福利分房，把房地產(chǎn)列為中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，似乎源于一個(gè)極為偶然的事件。但是，這一決定，卻帶來了此后中國房地產(chǎn)風(fēng)起云涌的狂飆時(shí)代。

　　█文/本刊記者 謝康利

　　1998年1月，萬科董事長王石突然接到通知，有中央領(lǐng)導(dǎo)人想接見他，讓他從深圳速赴北京。

　　接見王石的是時(shí)任國務(wù)院第一副總理兼中國人民銀行行長的朱镕基，此時(shí)，距朱镕基總理到深圳視察與之交流后僅幾個(gè)月，“朱總理向我詢問了對房地產(chǎn)的市場走勢和看法。”王石后來回憶。

　　日后來看，對中國房地產(chǎn)業(yè)來說，這是一個(gè)頗有劃時(shí)代意義的引線。

　　當(dāng)時(shí)中國面臨的情況是：亞洲金融危機(jī)余波未平，出口下滑，國內(nèi)商品庫存猛增；國企困境，81%存在資產(chǎn)不實(shí)和虛列利潤現(xiàn)象；全國居民儲蓄高達(dá)5萬億元，但消費(fèi)需求冷淡。

　　在當(dāng)時(shí)的局勢下，欲扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)的下行趨勢，唯一的出路是啟動內(nèi)需。鼓勵什么行業(yè)能迅速帶動上下游以及周邊行業(yè)的發(fā)展呢？什么商品能夠讓老百姓毫不猶豫大把掏錢呢？唯有房子。

　　原本在過去幾年，為了防止通貨膨脹，國家一直對房地產(chǎn)市場采取抑制發(fā)展的政策。1998年3月，朱镕基出任國務(wù)院總理，做出了一個(gè)重大的決策——催熱房地產(chǎn)。當(dāng)時(shí)在記者招待會上，他慷慨陳詞，“不管前面是地雷陣還是萬丈深淵，我都將一往無前，義無反顧，鞠躬盡瘁，死而后已”。

　　1998年7月，黨政機(jī)關(guān)一律停止實(shí)行了40多年的實(shí)物分配福利房的做法，推行“住房分配貨幣化、住房供給商品化、社會化”的住房新體制。與此同時(shí)，中國人民銀行則頒布了《個(gè)人住房貸款管理辦法》，規(guī)定了住房貸款有等額本息和等額本金兩種還款方法，允許商業(yè)銀行開展住房按揭貸款的服務(wù)。為了表示鼓勵，央行還特意安排了規(guī)模為1000億元的住房貸款指導(dǎo)性計(jì)劃，這一系列配套政策直接刺激了房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇。

　　1998年可謂是住宅商品化元年，自此中國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了長達(dá)十余年的狂飆突進(jìn)時(shí)代。

　　開發(fā)商：這是最好的時(shí)代！

　　英國十九世紀(jì)偉大的批判現(xiàn)實(shí)主義作家查爾斯·狄更斯有句經(jīng)典名言：“這是一個(gè)最好的時(shí)代，這是一個(gè)最壞的時(shí)代！”

　　對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，從1998年開始至2005年，這是一個(gè)最好的時(shí)代。

　　老百姓要住房子再也不能“等、靠、要”了，住房需求全部涌向市場?！百彿空邆儚匾古抨?duì)，甚至通過走后門找熟人才能買到房，我們房子還沒蓋，錢已經(jīng)收得差不多了，哪怕賣樓花也可以收到一大筆錢?！蹦鞘鞘裁垂饩?？是讓房地產(chǎn)商連做夢都能笑醒的年代。

　　在北京，這一年，被貸款和銷售傷透了腦筋的潘石屹迎來了“萬通六兄弟”單飛后的第一張笑顏。上一年，潘石屹還想盡辦法與某支行行長套近乎搞關(guān)系，希望能拿到貸款，得到的回話卻是：“我們有政策，不能與私人企業(yè)家見面。我們支行在1954年時(shí)給私人農(nóng)戶借錢去買驢，結(jié)果你知道怎樣嗎？他們還沒有還錢?！碑?dāng)時(shí)，SOHO現(xiàn)代城的廣告鋪天蓋地，但銷售業(yè)績不見漲，潘石屹每天在公司的例行工作就是喊口號。然而，房改后的第四個(gè)月，潘石屹的好日子就從天而降了，成交量扶搖直上，業(yè)績最好的一天，賣了17套，成交額一下子就達(dá)3000萬元。第二年，同是“萬通六兄弟”之一的易小迪成立陽光100置業(yè)集團(tuán)，在北京CBD開發(fā)陽光100國際公寓項(xiàng)目，隨著中國房地產(chǎn)市場化進(jìn)程，業(yè)務(wù)發(fā)展到全國。

　　在南邊，廣州三大開發(fā)商之一的恒大集團(tuán)，1998年以前是一家一共只有3個(gè)員工的公司。創(chuàng)始人許家印找朋友借了10萬元，在郊區(qū)租了一間民房辦公，想方設(shè)法從銀行貸到了2000萬元作為啟動資金，開發(fā)項(xiàng)目。好日子同樣在1998年來臨，這年6月23日，廣州市政府舉行中心城區(qū)的首次土地拍賣會，名不見經(jīng)傳的恒大集團(tuán)以1.34億元的價(jià)格拿到了海珠區(qū)南州路的農(nóng)藥廠地塊，樓面地價(jià)僅686元/平方米，土地出讓金可以在1年內(nèi)分期繳付。恒大在這塊地上開發(fā)的金碧花園以2500元/平方米的價(jià)格開賣，一個(gè)金碧花園讓許家印一下有了五六億元的進(jìn)賬。

　　房地產(chǎn)的“快錢效應(yīng)”，在整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)中滋生著躁動不安的暴富情緒。一時(shí)間，房產(chǎn)企業(yè)成幾何數(shù)增長。

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：1998年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有24378家，2007年達(dá)到62518家，年均增長11.03%。1997年房地產(chǎn)投資額維持在3000億元左右，2007年房地產(chǎn)投資額達(dá)到2.5萬億元，同比增長30%。

　　●“我是地王！”

　　房地產(chǎn)從支柱產(chǎn)業(yè)進(jìn)入暴利行業(yè)，不論《福布斯》還是“胡潤百富”每年發(fā)布的“中國富豪榜”，房產(chǎn)商總能占據(jù)前面幾位。以至于人們譏諷“中國富豪榜”可以直接改名為“中國房產(chǎn)富豪榜”。

　　撐起富豪們的支架是高昂并飛漲的房價(jià)。

　　2000年前后兩三年，全國房價(jià)年漲幅還保持在百分之三四左右，較為平穩(wěn)?？傻搅?004年以后，房價(jià)猶如坐上了火箭，一飛沖天，高得離譜。

　　很多人將緣由追溯到房地產(chǎn)業(yè)界有名的“8·31大限”。

　　原本為了消除前些年土地協(xié)議出讓中的種種腐敗，2004年國土資源部、監(jiān)察部文件規(guī)定：當(dāng)年8月31日起，所有6類土地全部實(shí)行公開的土地出讓制度，采取公開招標(biāo)、公開拍賣、公開掛牌的方式出讓土地。這種土地出讓制度的改革對保護(hù)耕地、防治腐敗起了巨大作用，但同時(shí)也是一柄雙刃劍：消除了制度性腐敗，又催生了地價(jià)飛漲。

　　北京、上海、杭州、南京等熱點(diǎn)城市的部分地價(jià)在短短一年內(nèi)翻了一番。以上海為例，“8·31大限”后的3個(gè)月內(nèi)，市區(qū)地價(jià)由每畝100萬元上升到300萬元至500萬元，個(gè)別地段甚至超過3000萬元。

　　這個(gè)時(shí)候，有個(gè)詞匯——“地王”開始登場。

　　有人說“地王”都是被逼的。作為買方，企業(yè)并不歡迎，因?yàn)椤暗赝酢币馕吨暂^高的成本拿到地，但是你又不得已要為之，土地資源稀缺，蓋房子如種莊稼，有地才有產(chǎn)出。而作為賣方的地方政府也有難言之隱，國家從1994年開始實(shí)行分稅制后，雖然國家財(cái)政收入大幅增長，但留給地方財(cái)政的錢并不多。相比之下，城市擴(kuò)張和土地占用帶來的稅收，包括建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)稅、所得稅等，全部歸地方享有，在現(xiàn)行的政績考核體系下，賣地就成了某些地方政府增加財(cái)政收入最直接的選擇。

　　土地要價(jià)越來越高，“面粉貴過面包”，能拿到“地王”皇冠的都不是泛泛之輩。

　　當(dāng)年，紅極一時(shí)的“地產(chǎn)黑馬”孫宏斌和他的順馳集團(tuán)就是其中的佼佼者。孫宏斌第一時(shí)間洞察了各地方政府的心思，以“土地分期付款、房地產(chǎn)預(yù)售”的商業(yè)模式，獲得了軟銀和凱雷兩大外資巨鱷4500萬美元巨額風(fēng)險(xiǎn)投資，從天津一下子火遍全國。只不過，成也蕭何敗也蕭何，由于政策的調(diào)整以及本身資金鏈出現(xiàn)問題，最終順馳只好黯然收場。

　　當(dāng)然使用此操作手法的并非順馳一家，北京、上海、廣州街頭出現(xiàn)的爛尾樓，多數(shù)源于此。但是，地方政府和房產(chǎn)商們，還是熱衷談?wù)摗暗赝酢?。高價(jià)拿到“地王”的開發(fā)商欣喜，“地王效應(yīng)”，公司股票大漲；雖然價(jià)格高，反正費(fèi)用不是一次性付清，錢又不是自己的(銀行貸款)，地價(jià)高了，房價(jià)再高一點(diǎn)。沒有拿到“地王”的周邊開發(fā)商同樣高興，某區(qū)域出了“地王”，周邊的房價(jià)通常每平方米會上浮1000~2000元，自己低成本開發(fā)的房子，就可以隨行就市賣高價(jià)了。而地方政府增加了財(cái)政收入，毫無疑問也是笑開懷的。

　　一半火焰一半冰山

　　住房商品化后，開發(fā)商、投機(jī)商們都在笑，唯一哭笑不得的是老百姓。福利分房時(shí)期是憑行政級別“等靠要”，住房商品化時(shí)代雖然選擇多，但是要拿錢包來說話。

　　國家統(tǒng)計(jì)局有一組數(shù)據(jù)：1998年全國商品房平均價(jià)格2062.6元/平方米，2008年均價(jià)3933元/平方米，住宅商品化十年價(jià)格漲了近90.7%。1998年一套90平方米住房的全國平均商品房房價(jià)收入比為9.4，而2007年很多沿海大中城市甚至達(dá)到15～20。

　　房價(jià)增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了購房者的收入增長速度，房子依然可望而不可及，這時(shí)候社會上又出現(xiàn)了一些新的詞匯。

　　●炒房團(tuán)

　　2001年8月，一個(gè)由157位溫州人組成的“看房團(tuán)”攜5000萬元資金奔赴上海，此后，“溫州炒房團(tuán)”不脛而走。

　　關(guān)于溫州人“買房如買菜”的傳奇有幾個(gè)經(jīng)典片段：上海陸家嘴102套住宅僅兩天就被溫州人一搶而空，成交近億元；杭州西子湖畔每平方米逾萬元的“黃金房產(chǎn)”的主人大多是溫州人；至少1000名溫州人吃下喀什商貿(mào)城半壁江山。據(jù)稱溫州炒家腰間掛滿了鑰匙，有掛22把鑰匙的、35把的、50把的、最驚人的是72把。

　　“溫州炒房團(tuán)”入選2004年十大商業(yè)爭議事件，最亮的一點(diǎn)就是爭議雙方。開發(fā)商希望炒房團(tuán)炒熱當(dāng)?shù)氐氖袌觯嬲胭I房自住的人由于炒房團(tuán)抬高了房價(jià)而罵聲一遍。以至于那幾年間，上海、重慶等地不得不出臺一系列政策限制炒房團(tuán)的活動，溫州炒房團(tuán)才沉寂下來。

　　●釘子戶

　　“釘子戶”在《現(xiàn)代漢語詞典》中的解釋是，在城市建設(shè)征用土地時(shí)，討價(jià)還價(jià)，不肯遷走的住戶。法律上“釘子戶”卻是有關(guān)個(gè)體與集體權(quán)利的博弈，但在現(xiàn)實(shí)的演繹中不免讓人有點(diǎn)悲涼。

　　在2000年至2005年期間，中國發(fā)生了多起重大“釘子戶”事件，但多數(shù)都是弱勢方服從強(qiáng)勢方而告終。直到2007年，重慶的“史上最牛釘子戶”事件，阿慶嫂式的女戶主吳蘋和霍元甲式的男戶主楊武誓死捍衛(wèi)自己的權(quán)益，一座兩層高的小樓“孤島”在堅(jiān)守長達(dá)兩年后，終于得到了合理的解決。

　　釘子戶事件促成了新《物權(quán)法》的出臺，民間呼聲一片。但是在開發(fā)商任志強(qiáng)看來：“《物權(quán)法》出臺后，釘子戶還是搬家了，所有最新的文件都證明《物權(quán)法》并沒有妨礙拆遷，也并非國有企業(yè)才去拆遷，該誰拆就誰拆?！?/p>

　　●房奴

　　瘋狂的時(shí)期，瘋狂的市場，總有瘋狂的言論。

　　比如華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強(qiáng)說：“我沒有責(zé)任替窮人蓋房子，房地產(chǎn)開發(fā)商只替富人建房！”“中國人太有錢，房子太便宜?！薄胺康禺a(chǎn)就應(yīng)該具有暴利！”

　　厲以寧則表示：“什么叫小康，小康概念要擁有兩套房，應(yīng)該鼓勵中國人購買兩套房，在家住一套，出去休假時(shí)住另一套。”

　　徐滇慶設(shè)想正確的房地產(chǎn)政策應(yīng)該為：“買不起大的買小的；買不起新的買舊的；買不起貴的買便宜的；實(shí)在買不起，也要租得起?！?/p>

　　對啊，房子要漲價(jià)，老百姓要住房，得買啊。沒有錢怎么辦？貸款?。?/p>

　　1997年王石跟朱镕基講了中國老太太與美國老太太買房的故事，間接刺激了中國人民銀行頒布《個(gè)人住房貸款管理辦法》，金融放松，一下子成了房產(chǎn)行業(yè)的燃料庫，將房產(chǎn)市場送上云端。

　　對大多數(shù)購房者而言，按揭貸款，燒熱了市場也燒壞了自己。

　　2006年4月，《中國青年報(bào)》發(fā)表了一篇題為《購房成不能承受之重，31.8%房貸一族成“房奴”》的報(bào)道，同年“房奴”成為當(dāng)年的流行詞。

　　在中國購房已經(jīng)不是個(gè)人行為，而是一個(gè)家庭、一個(gè)家族的“大業(yè)”。以國內(nèi)目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，居民住房消費(fèi)支出超過家庭收入比重的30%就存在著過度負(fù)擔(dān)。而目前，我國約31%的購房者月供占到月收入的50%以上。近些年，有人不免感嘆：“好懷念以前福利分房的日子！”

　　帷幕并未落下

　　在狂飆突進(jìn)的年代，對于房改、土地招拍掛，房地產(chǎn)暴利質(zhì)疑的聲音相對較弱。

　　畢竟，1998年的房改承擔(dān)著重大的歷史使命——“加快住房建設(shè)，促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)”，是實(shí)施“積極拉動內(nèi)需政策”的重要措施之一。房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈很長，囊括了建材、化工、鋼鐵、家具、家電等數(shù)十個(gè)行業(yè)。2004年末，我國建筑業(yè)就業(yè)人數(shù)達(dá)到3270.34萬人，占全部二、三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)的10.6%。

　　房地產(chǎn)能成為或者應(yīng)該成為中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)嗎？現(xiàn)在再來問這樣的問題已經(jīng)沒有意義。

　　在今天，一路飛奔的房地產(chǎn)業(yè)使中國經(jīng)濟(jì)陷入一個(gè)怪圈，但動蕩的市場對企業(yè)、消費(fèi)者、農(nóng)民工都不利。既不能維持現(xiàn)狀，又不能一棍打死。中國領(lǐng)導(dǎo)層需要思考的還有很多。

　　世界上沒有一個(gè)國家和地區(qū)可以用福利的方式解決住房問題，也沒有一個(gè)國家和地區(qū)能用全市場的方式破解住房難題。

　　一個(gè)狂飆突進(jìn)的時(shí)代漸告一段落，沒有也不能落下帷幕的是社會對它的思考。