房屋變現(xiàn)規(guī)避二套房貸高利率

　　采訪·撰文/白鶴

　　購(gòu)二套房省錢有妙招

　　二套房貸政策這次是真的收緊了。

　　進(jìn)入8月，多家銀行開始嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策，即提高了二套房貸的門檻，主要表現(xiàn)在取消或降低貸款利率的優(yōu)惠。多家擔(dān)保機(jī)構(gòu)也表示，二套房貸首付成數(shù)必須是四成以上，而且嚴(yán)格執(zhí)行1.1倍的貸款利率。過去通過“改善型住房需求”達(dá)到優(yōu)惠條件的現(xiàn)在都很難做到。

　　這讓近期準(zhǔn)備給房屋“升級(jí)換代”的鄭立安（化名）措手不及。因?yàn)橛?jì)劃要寶寶，這樣原先購(gòu)置的一套60平方米的一室一廳已不夠一家三口居住，他認(rèn)為自己符合“改善性住房需求”，再購(gòu)買第二套房屋時(shí)仍然可以享受低利率和低首付的優(yōu)惠。銀行的政策變動(dòng)后，首付增加了兩成，小鄭原先準(zhǔn)備的積蓄已不夠，貸款利率再上浮10％也讓他難以吃得消。

　　這時(shí)，有朋友給他介紹了“房產(chǎn)抵押消費(fèi)貸款”產(chǎn)品。其實(shí)，房產(chǎn)抵押消費(fèi)貸款并不是一項(xiàng)新業(yè)務(wù)。所謂房產(chǎn)抵押消費(fèi)貸款，是申請(qǐng)人首先要有一套屬于自己的房產(chǎn)，通過將此房產(chǎn)作為抵押物而向銀行借款，它的具體含義是指：借款人將自己或他人（如直系親屬、朋友）擁有所有權(quán)的房產(chǎn)作抵押，向銀行申請(qǐng)貸款用于各種消費(fèi)用途，如買房、裝修、買車、出國(guó)、旅游、留學(xué)等，也可用于各種資金周轉(zhuǎn)和經(jīng)營(yíng)性用途。抵押后的房產(chǎn)仍然可以正常使用或出租。

　　記者采訪中了解到，現(xiàn)在很多銀行都推出了這項(xiàng)業(yè)務(wù)，有些銀行辦理抵押消費(fèi)貸款的年限已達(dá)到25年，最高貸款金額可達(dá)房產(chǎn)價(jià)值的70%。對(duì)于部分想要“二次置業(yè)升級(jí)”的人來說，抵押消費(fèi)貸款不失為一個(gè)好的選擇，其中最為明顯的就是，辦理抵押消費(fèi)貸款一般執(zhí)行國(guó)家基準(zhǔn)貸款利率，有的銀行根據(jù)借款人的優(yōu)良資質(zhì)甚至可以下浮10％的利率。這要比二套房貸上浮10%的利率規(guī)定低很多，即如果購(gòu)房者直接按揭購(gòu)買二套房，將執(zhí)行5.94%×1.1＝6.534%的利率，如果選擇抵押消費(fèi)貸款，有可能執(zhí)行5.94%×0.9＝5.346%的利率。

　　后者將幫助購(gòu)房者節(jié)約不少利息支出，同時(shí)，抵押消費(fèi)貸款的貸款年限一般可達(dá)10年，最長(zhǎng)的可達(dá)20~25年之久，也可以減少借款人的還款壓力。

　　偉嘉安捷理財(cái)師郭良對(duì)記者表示，最近咨詢這項(xiàng)業(yè)務(wù)的人很多，周六日每天都能接到十幾個(gè)電話?；蛟S，這是該項(xiàng)業(yè)務(wù)受追捧的原因之一。

　　據(jù)偉嘉安捷公司統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月份抵押消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)的客戶咨詢和登記量較上月相比均有所上升，交易量環(huán)比漲幅在20%左右。在抵押消費(fèi)貸款的各項(xiàng)用途中，購(gòu)房客戶占到了60%以上。

　　抵押消費(fèi)貸款雖好，但具體程序比較嚴(yán)格，手續(xù)也比較復(fù)雜。借款人可以直接和銀行辦理相關(guān)業(yè)務(wù)，也可以選擇專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)來辦理。二者的不同之處在于，和銀行直接辦理業(yè)務(wù)不需要花費(fèi)額外的費(fèi)用（只需支付評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估費(fèi)用，市場(chǎng)價(jià)格一般為幾百元），但如何選擇銀行是一件麻煩的事情。因?yàn)檎麄€(gè)貸款過程涉及房產(chǎn)評(píng)估、銀行批貸、抵押和房產(chǎn)過戶等多個(gè)環(huán)節(jié)和多個(gè)部門之間的配合。借款人如果自己去辦理的話可能會(huì)“一頭霧水”。

　　另外，據(jù)記者走訪調(diào)查多家銀行發(fā)現(xiàn)，不但每家銀行的貸款條件（貸款利率和年限）不同，甚至同一銀行不同支行的條件也不同。有些商業(yè)銀行目前執(zhí)行非常嚴(yán)格的二套房貸政策，即使是辦理抵押消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)，也會(huì)執(zhí)行基準(zhǔn)利率1.1倍的貸款利率，比如民生銀行和深圳發(fā)展銀行在北京的一些支行均如此規(guī)定。據(jù)郭良介紹，有些銀行甚至不接受個(gè)人辦理業(yè)務(wù)，只接受中介機(jī)構(gòu)辦理。

　　如果借款人選擇專業(yè)的擔(dān)保機(jī)構(gòu)，必然要支付一筆不菲的傭金費(fèi)用，市場(chǎng)價(jià)格一般為貸款總額的2％。但擔(dān)保機(jī)構(gòu)會(huì)幫助客戶選擇合適的銀行，也會(huì)協(xié)助他們辦理貸款中的各項(xiàng)工作，比較方便、快捷。

　　除了像小鄭這樣為首付發(fā)愁的人以外，郭良還建議，對(duì)那些首付款比較充裕的購(gòu)房者而言，他們也可以先將第一套房產(chǎn)抵押獲取貸款，再用這筆貸款和手頭余金來全款購(gòu)買第二套住房，這樣“置業(yè)升級(jí)”將節(jié)省不少利息。下面以案例說明。

　　案例與建議

　　案例情況

　　客戶李楠，男，30歲，已婚，現(xiàn)就職于一家外企公司，月收入8000元，收入較穩(wěn)定。李先生婚前已貸款購(gòu)有一套60平方米的小戶型（房本署名李楠），目前評(píng)估價(jià)約為80萬元，現(xiàn)已結(jié)清?，F(xiàn)在李先生自有首付約45萬元，打算購(gòu)買第二套房子，總價(jià)約在100萬元左右，房齡未滿兩年。

　　1．如果李楠抵押第一套房產(chǎn)來全款購(gòu)買第二套房產(chǎn)，抵押的這套房產(chǎn)能否享受低利率（打9折），貸款期限較長(zhǎng)（20年）的優(yōu)惠條件？辦理抵押消費(fèi)貸款，李楠可以節(jié)省多少利息？

　　偉嘉安捷理財(cái)師郭良分析：

　　辦理抵押消費(fèi)貸款，借款人能否享受低利率和較長(zhǎng)的貸款年限，和借款人本身的還款資質(zhì)和良好的征信記錄有關(guān)，也和各個(gè)銀行的不同政策規(guī)定有關(guān)。案例中的李楠如果收入高、信用好、職業(yè)穩(wěn)定，按照一些商業(yè)銀行的規(guī)定，應(yīng)該可以享受基準(zhǔn)利率的9折，貸款年限20年的優(yōu)惠條件。

　　假設(shè)李楠直接按揭貸款購(gòu)買第二套房屋，還需貸款55萬元。由于是二套房貸，基準(zhǔn)利率要上浮10％，即5.94%×1.1=6.534%，以等額本息還款方式貸款年限20年計(jì)算，月還款額為4111.67元，共需支付436800.53元的利息。

　　如果李楠選擇先抵押已有房產(chǎn)，即可貸出房屋抵押額的七成，即80萬×0.7＝56萬元，加上他手頭現(xiàn)有的45萬元，完全可以全款支付第二套房100萬元的總房款。抵押消費(fèi)貸款的利率一般為基準(zhǔn)利率，因?yàn)槿绻铋倪€款資質(zhì)足夠好，還可以下浮10％，即5.94%×0.9=5.346%。貸款期限也以20年計(jì)算的話，月還款額為3735.86元，需支付總利息為346605.48元。

　　兩者相比，抵押消費(fèi)貸款可節(jié)省90195.05元的利息，但郭良提醒借款人，如果通過專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)辦理抵押消費(fèi)貸款的話，一般還需支付給擔(dān)保公司一部分服務(wù)傭金，借款人也要將這部分購(gòu)房成本考慮進(jìn)去。

　　2．如果李楠的妻子或者父母以他們的名義（均為首次購(gòu)房者）申請(qǐng)抵押消費(fèi)貸款，能享受優(yōu)惠條件嗎？

　　偉嘉安捷理財(cái)師郭良分析：如果李先生的愛人或父母以他們的名義來申請(qǐng)抵押消費(fèi)貸款，和李先生本人申請(qǐng)的政策是一樣的。